國內(nèi)旅游房地產(chǎn)研究方法述評

[摘要]本文通過cnki數(shù)據(jù)庫對國內(nèi)旅游房地產(chǎn)方面的文獻(xiàn)進(jìn)行了歸納整理，發(fā)現(xiàn)研究內(nèi)容主要集中在旅游房地產(chǎn)概念、開發(fā)、市場、產(chǎn)業(yè)、投資和政府管理六個方面，并對研究方法進(jìn)行總結(jié)，最后得出4點結(jié)論。

[關(guān)鍵詞]旅游房地產(chǎn)；研究方法；研究綜述

我國旅游房地產(chǎn)起源于1886年英國人李德立及其牯嶺公司在廬山的開發(fā)，興起于20世紀(jì)80-90年代的海南。在我國，有關(guān)旅游房地產(chǎn)的文獻(xiàn)最早可以追溯到20世紀(jì)90年代，雖然經(jīng)過了二十多年的發(fā)展，但是研究旅游房地產(chǎn)的文獻(xiàn)無論從質(zhì)量上還是數(shù)量上都存在欠缺。因此，筆者旨在通過對這二十多年的文獻(xiàn)的研究內(nèi)容和研究方法進(jìn)行整理分析的基礎(chǔ)上，正確認(rèn)識目前該領(lǐng)域的研究成果，以期為未來將要進(jìn)入該研究領(lǐng)域的學(xué)者提供研究方向。

1、國內(nèi)旅游房地產(chǎn)研究概況

筆者于2016年1月31日在中國知網(wǎng)CNKI數(shù)據(jù)庫中用主題“旅游*房地產(chǎn)”進(jìn)行高級檢索，同時在跨庫選擇中排除報紙、年鑒、專利、標(biāo)準(zhǔn)、成果、學(xué)術(shù)輯刊和商業(yè)評論這7大數(shù)據(jù)庫，共搜索到相關(guān)文獻(xiàn)568篇。經(jīng)過對這568篇文獻(xiàn)的初步整理，筆者發(fā)現(xiàn)其中有不少文獻(xiàn)僅僅是在文章中涉及到旅游房地產(chǎn)這個術(shù)語，但并不是以研究旅游房地產(chǎn)為主，還有一些是新聞報道、介紹性文章以及轉(zhuǎn)載的文章，把這些文章剔除后，有效論文278篇（不包括綜述類文獻(xiàn)）。

通過對這些有效論文進(jìn)行整理后，筆者發(fā)現(xiàn)可以將這些文獻(xiàn)的研究內(nèi)容歸納為以下6個方面，研究內(nèi)容及其數(shù)量分布見圖1：

從文獻(xiàn)數(shù)量上可以看出，當(dāng)前以研究旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和開發(fā)的相關(guān)內(nèi)容為主。而在概念、投資和政府管理相關(guān)方面的研究較少。

旅游房地產(chǎn)這一概念在國外并沒有明確提出，在這一領(lǐng)域的研究多以分時度假為主。可以說，旅游房地產(chǎn)這一概念的提出是中國獨有的。目前國內(nèi)關(guān)于旅游房地產(chǎn)的定義還沒有一致清晰的認(rèn)識，依舊處于眾說紛紜的階段。但眾多定義的核心基本相近，筆者認(rèn)為可以將其核心歸納為：依托于旅游資源的作為第2居所的商業(yè)房地產(chǎn)。

旅游房地產(chǎn)開發(fā)方面具體包括開發(fā)前期規(guī)劃、開發(fā)模式、開發(fā)現(xiàn)狀及對策等。開發(fā)規(guī)劃設(shè)計的研究基本上都是建立在建筑學(xué)的學(xué)科背景下，開發(fā)模式主要以提供第一居所為目的的景區(qū)住宅開發(fā)、以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā)、商務(wù)度假開發(fā)模式、綜合性旅游地產(chǎn)開發(fā)模式為主。

旅游房地產(chǎn)市場方面具體包括市場需求、市場定位、市場價格、市場營銷等。旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)方面具體包括產(chǎn)業(yè)來源、產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)影響等。

旅游房地產(chǎn)投資方面具體包括投融資模式、投資環(huán)境、投資風(fēng)險、投資決策等。其中多數(shù)都是通過對某一具體項目或者某種類型的旅游房地產(chǎn)進(jìn)行投資風(fēng)險評價或者投資環(huán)境評價，從而為旅游房地產(chǎn)企業(yè)提供投資決策或者投資機(jī)會的依據(jù)。從消費(fèi)者角度為消費(fèi)者投資旅游房地產(chǎn)提供決策依據(jù)的研究較少。

旅游房地產(chǎn)政府管理的相關(guān)文獻(xiàn)較少，特別是有關(guān)法律法規(guī)方面。只有健全了旅游房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)法律法規(guī)，才能有效遏制開發(fā)中的一些不法行為。因此，這方面的內(nèi)容應(yīng)該成為今后的研究重點。

2、國內(nèi)旅游房地產(chǎn)研究方法述評

筆者將國內(nèi)學(xué)者在有關(guān)旅游房地產(chǎn)的研究中所采用的研究方法歸納如下：

1）德爾菲法——層次分析法——模糊綜合評價法：此系列方法一般應(yīng)用于對旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式、盈利模式、投資風(fēng)險等方面進(jìn)行的評價，也應(yīng)用于影響因素的確定。操作步驟基本上是先建立指標(biāo)體系，然后利用德爾菲法，通過與相關(guān)專家進(jìn)行深入訪談，匯集整理各指標(biāo)評分結(jié)果，之后運(yùn)用層次分析法確定指標(biāo)權(quán)重，最后通過模糊綜合評價法建立評價模型。

2）多元統(tǒng)計分析：此種方法普遍應(yīng)用于旅游房地產(chǎn)相關(guān)影響因素的確定。將統(tǒng)計數(shù)據(jù)通過SPSS軟件進(jìn)行因子分析、相關(guān)分析、方差分析等，可以確定影響因素與所研究對象之間的相關(guān)性，還可以對影響因素進(jìn)行排名，從而確定主要的影響因素。

3）SWOT分析方法：對某個具體項目或某個地區(qū)的旅游房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)狀分析，一般都是通過SWOT分析對其優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇和挑戰(zhàn)進(jìn)行深度剖析，從而為其發(fā)展提供對策和建議。

4）Hedonic模型：是旅游房地產(chǎn)價格確定的一種定量方法。

5）財務(wù)管理相關(guān)分析工具：比如通過CMVP全程成本控制方法、凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率法等對旅游房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理、投資等做出決策。

結(jié)論：

通過對國內(nèi)旅游房地產(chǎn)研究內(nèi)容和研究方法的整理分析，筆者總結(jié)出以下4點結(jié)論：

1）研究內(nèi)容：從文獻(xiàn)的研究數(shù)量來看，研究旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的文獻(xiàn)最多，其次是旅游房地產(chǎn)開發(fā)，然后依次是旅游房地產(chǎn)市場、投資、概念、政府管理。其中，特別是有關(guān)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和開發(fā)現(xiàn)狀與對策的文獻(xiàn)相對較多，但研究內(nèi)容基本趨同，能夠做到創(chuàng)新的文獻(xiàn)并不多。除此之外，其他內(nèi)容的文獻(xiàn)不僅數(shù)量不多，而且研究內(nèi)容也存在千篇一律的現(xiàn)象。應(yīng)該在現(xiàn)有文獻(xiàn)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，拓展研究范圍，使研究內(nèi)容更加新穎，從而對旅游房地產(chǎn)業(yè)做出更大的學(xué)術(shù)貢獻(xiàn)。

2）研究方法：目前國內(nèi)采用的研究方法基本都是定性與定量相結(jié)合、理論與實證相結(jié)合的模式。其中雖然定性研究較定量研究更多，但是定性研究的文獻(xiàn)質(zhì)量并不高，而且運(yùn)用的定量研究方法類型單一，大同小異。

3）理論基礎(chǔ)：因為旅游房地產(chǎn)學(xué)本身就屬于學(xué)科交叉的成果，所以研究它的理論基礎(chǔ)也基本上都是建立在其他相關(guān)學(xué)科（旅游學(xué)、房地產(chǎn)學(xué)、建筑學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等）的理論基礎(chǔ)之上。比如，大多數(shù)文獻(xiàn)都是基于產(chǎn)業(yè)融合理論，研究旅游房地產(chǎn)市場的理論基礎(chǔ)都是基于營銷理論、需求層次、消費(fèi)者理論等理論，還有基于土地學(xué)的相關(guān)理論諸如區(qū)位理論、土地價值理論、地租理論等，另外還有的基于馬克思勞動價值論、系統(tǒng)理論、新公共服務(wù)理論等。很顯然，旅游房地產(chǎn)學(xué)自身理論基礎(chǔ)并不強(qiáng)，因此不容忽視對旅游房地產(chǎn)學(xué)的理論研究。

4）實證案例：實證案例主要集中在旅游較為發(fā)達(dá)地區(qū)的案例，如海南、浙江、山東等沿海地區(qū)，云南、貴林、四川等西南地區(qū)，還有陜西、湖南等地區(qū)，這主要是由于旅游房地產(chǎn)依托于旅游資源。但是，也有一些地區(qū)旅游資源較為獨特豐富，卻鮮有學(xué)者對其旅游房地產(chǎn)進(jìn)行研究。