“屋頂花園”的權(quán)屬爭(zhēng)議探析

【摘要】：在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)中，開發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，可謂是用盡手段博取眼球，我們不乏經(jīng)?？吹健百I頂層送花園”的大幅廣告。如今土地稀缺，不少購(gòu)房者為了擁有自己的屋頂花園買了頂層，所謂的屋頂花園其實(shí)是建筑物的屋頂平臺(tái)，然而便宜并不是那么好撿，實(shí)踐中關(guān)于屋頂花園的權(quán)屬一直爭(zhēng)議不斷。本文以兩個(gè)典型案例引入爭(zhēng)議焦點(diǎn)，繼而根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律依據(jù)和相關(guān)理論來(lái)分析屋頂花園的權(quán)屬問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】：屋頂花園;權(quán)屬爭(zhēng)議;建筑物區(qū)分所有權(quán)

每一個(gè)購(gòu)房者都?jí)粝霌碛凶约旱奈蓓敾▓@，現(xiàn)實(shí)情況是，開發(fā)商的贈(zèng)送行為往往引起購(gòu)房者之間關(guān)于屋頂花園的所有權(quán)與使用權(quán)糾紛，筆者通過(guò)實(shí)踐調(diào)查，發(fā)現(xiàn)爭(zhēng)議主要表現(xiàn)為三個(gè)方面：開發(fā)商的贈(zèng)送行為是否有效？業(yè)主能否按照商品房買賣合同的約定對(duì)其他業(yè)主主張屋頂花園單獨(dú)歸自己所有并使用？其他業(yè)主能否同樣主張對(duì)屋頂花園的使用？具體通過(guò)以下兩個(gè)審判實(shí)踐解決來(lái)剖析。

案情回顧

案件一

王某和劉某系成都一小區(qū)同一幢樓的業(yè)主，劉某購(gòu)房時(shí)開發(fā)商答應(yīng)贈(zèng)送其150多平方米的屋頂花園，其中一部分是占用了王某的住宅屋頂。后來(lái)劉某在屋頂搭建花園，而王某則認(rèn)為劉某是擅自使用其住宅屋頂搭建的，并導(dǎo)致其室內(nèi)墻面出現(xiàn)滲漏和霉變等情況，侵害了自己的合法權(quán)益。雙方為此發(fā)生糾紛，王某將開發(fā)商和劉某一起告上了法庭，請(qǐng)求法院確認(rèn)開發(fā)商的贈(zèng)送行為無(wú)效。

法院認(rèn)為，根據(jù)該房屋建筑施工圖設(shè)計(jì)總說(shuō)明的記載，該樓房頂作花園，從通過(guò)了竣工驗(yàn)收建筑設(shè)計(jì)上看，除劉某一戶，其他住戶無(wú)法使用該頂樓平臺(tái)，可以認(rèn)定平臺(tái)歸劉某單獨(dú)所有。開發(fā)商將頂樓的使用權(quán)給予劉某，系開發(fā)商對(duì)其權(quán)利的處分，并不違反當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)，符合意思自治原則，因此法院一審判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

案件二

羅某購(gòu)買某一個(gè)小區(qū)頂層三層樓房時(shí)，與房地產(chǎn)開發(fā)商約定，第三層樓房的樓梯和頂樓全部歸羅某所有。羅某入住后，在二樓至三樓樓梯中段安裝了防盜門。樓下的住戶吳某到頂樓去晾曬衣物，遭到了羅某的反對(duì)，在雙方爭(zhēng)執(zhí)之時(shí)羅某拿出其與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房協(xié)議給吳某看。吳某則認(rèn)為，頂樓是屬于大家共有，購(gòu)房協(xié)議并不能阻止其行使使用權(quán)。雙方協(xié)商未果，吳某訴至人民法院，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)其對(duì)樓梯和頂樓享有使用權(quán)。

法院認(rèn)為，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。樓梯、頂樓、走廊等屬于全體業(yè)主共有，對(duì)于共有權(quán)，個(gè)別業(yè)主和開發(fā)商無(wú)權(quán)進(jìn)行處分，雙方就共有權(quán)進(jìn)行的約定屬于無(wú)效條款，其不得對(duì)抗第三人。經(jīng)法院主持調(diào)解，羅某拆除在二樓至三樓樓梯中段安裝的防盜門，羅某、吳某對(duì)樓梯、走廊、頂樓、通道享有共同使用和共同管理權(quán)。

案件分析

以上兩個(gè)案例的爭(zhēng)議標(biāo)的物都是屋頂花園，相似之處在于開發(fā)商都將其處分給某個(gè)業(yè)主單獨(dú)所有，爭(zhēng)議一方要么是請(qǐng)求法院確認(rèn)開發(fā)商對(duì)業(yè)主的處分行為無(wú)效，要么是請(qǐng)求法院確認(rèn)自己對(duì)爭(zhēng)議標(biāo)的物同樣擁有所有權(quán)或使用權(quán)，然而這兩個(gè)相似案件的法院判決結(jié)果卻完全相反，出現(xiàn)了同案不同判的情形。

支持者一方認(rèn)為， 根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，該屋頂規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)，應(yīng)認(rèn)定為專有部分。開放商對(duì)此享有支配權(quán)，贈(zèng)與屋頂花園的行為屬于有權(quán)處分，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，按照民法的意思自治原則，該行為有效，業(yè)主可以獨(dú)自享有屋頂花園的所有權(quán)。

反對(duì)者一方認(rèn)為，依據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，屋頂花園同頂樓一樣，性質(zhì)上都屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有部分，系全體業(yè)主共同所有，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主共同經(jīng)營(yíng)管理，開發(fā)商對(duì)此不享有支配權(quán)，其專屬買賣行為屬于無(wú)權(quán)處分，侵犯了共有人的合法權(quán)益，開發(fā)商與購(gòu)房者的約定行為無(wú)效。

以上兩種觀點(diǎn)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，屋頂花園屬于專有部分還是共有部分，筆者更認(rèn)同第二種觀點(diǎn)。屋頂花園的歸屬雖然沒(méi)有明確的法律規(guī)定，但是可以從《物權(quán)法》的建筑物區(qū)分所有權(quán)找到相關(guān)的依據(jù)，案件中的屋頂花園實(shí)際上是法律意義上的建筑物的屋頂平臺(tái)，是指位于建筑物頂蓋，其直上方?jīng)]有任何遮蓋物的平臺(tái)，它與司法解釋中規(guī)定的規(guī)劃上專屬于特定房屋的露臺(tái)等專有部分不同，實(shí)踐中開發(fā)商往往打著通過(guò)建筑規(guī)劃的旗號(hào)來(lái)蒙蔽購(gòu)房者，認(rèn)為對(duì)此享有處分權(quán)，那么屋頂平臺(tái)到底能否作為交易客體，是分析權(quán)屬爭(zhēng)議的關(guān)鍵。

我國(guó)《物權(quán)法》明確規(guī)定，建筑物由專有部分和共有部分構(gòu)成。具體而言，在區(qū)分所有人之間，專有部分僅包括壁、柱、天花板等境界部分表層所粉刷的部分;在外部關(guān)系之間，專有部分的范圍則包括壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心線。排除專有部分之外的其他部分為共有部分，包括：第一，建筑物的基本構(gòu)造部分，如支柱、樓頂;第二，建筑物的共用部分，如樓梯、走廊;第三，僅為部分區(qū)分所有人所共有的共有部分，如各層樓之間的樓板等。專有部分和共有部分的性質(zhì)判斷可以歸結(jié)為三個(gè)條件：第一，構(gòu)造上的獨(dú)立性，區(qū)分所有權(quán)部分有客觀明確的事實(shí)區(qū)分，可以獨(dú)立地排他支配。第二，利用上的獨(dú)立性，即該區(qū)分所有部分具有獨(dú)立的出入門戶，無(wú)須借助其他部分輔助即可利用，且具備獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用。第三，法律上的獨(dú)立性，即區(qū)分所有權(quán)的范圍、個(gè)數(shù)必須借由登記簿的記載表現(xiàn)出來(lái)，以確保交易安全，也就是是否能夠進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

從構(gòu)造上來(lái)講，屋頂花園依賴于頂層樓頂而建，沒(méi)有了樓頂，花園便失去了存在的物理基礎(chǔ)，不能脫離建筑物獨(dú)立存在。從利用上來(lái)講，屋頂花園必須借助屋頂方可投入使用，不具有遮風(fēng)擋雨的功能，僅僅對(duì)業(yè)主有精神上的享受。從法律上來(lái)講，屋頂花園不能像專有部分一樣經(jīng)房管局登記。在于屋頂花園的無(wú)權(quán)是附屬于房屋產(chǎn)權(quán)的從權(quán)利，屋頂平臺(tái)不計(jì)入建筑面積，不能單獨(dú)辦理屋頂花園產(chǎn)權(quán)。屋頂花園作為屋頂?shù)囊徊糠?，屬于房屋基本結(jié)構(gòu)之一，不可能專屬于特定房屋，因此，不能將屋頂花園認(rèn)定為專有部分，應(yīng)屬于區(qū)分所有權(quán)中的共有部分，也就是歸全體業(yè)主共同所有，因此開發(fā)商無(wú)權(quán)將屋頂平臺(tái)處分給購(gòu)房者。

至于屋頂花園如何處分或者使用，根據(jù)《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分之外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。屋頂花園作為全體業(yè)主的共有部分，業(yè)主可以約定屋頂花園歸特定業(yè)主專屬使用，但并不代表該特定業(yè)主對(duì)屋頂花園有專有所有權(quán)，該業(yè)主僅僅是獲得了對(duì)該共有部分的專用使用權(quán)，而且這種使用權(quán)的行使，要受到一定的限制。

結(jié)論

綜上，商品房交易之前，屋頂花園作為建筑物的一部分，屬于開發(fā)商所有，商品房一旦起售，屋頂花園作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，屬于全體業(yè)主共有并共同管理。開發(fā)商無(wú)權(quán)處分屋頂花園的所有權(quán)，購(gòu)房者無(wú)權(quán)根據(jù)購(gòu)房協(xié)議主張屋頂花園單獨(dú)所有，具體如何使用應(yīng)參照物權(quán)法規(guī)定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，在不損害其他業(yè)主共有權(quán)的前提下，可以由特定業(yè)主行使專有使用權(quán)。

參考文獻(xiàn)：

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