去庫存之經(jīng)驗

國內(nèi)經(jīng)驗：溫州案例

溫州房地產(chǎn)庫存一度非常高，2011年溫州施工面積與銷售面積之比為23.8年，意味著按照當(dāng)時的銷售速度，溫州的商品房庫存需要約24年才能消化完畢。這么高的庫銷比（廣義庫存），遠超當(dāng)前庫存最多的山西（庫銷比為9.9 年）。

據(jù)媒體報道，目前溫州市區(qū)樓市庫存已大幅下降，去化周期（狹義庫存）由2014年底的15個月降至2015年底的6個月，超出市場預(yù)期。溫州好望角房產(chǎn)營銷策劃有限公司副總經(jīng)理陳德賺表示，2015年市區(qū)庫存去化速度較快，比預(yù)計的去化周期縮短了6-9個月。

廣義庫存來看，2015年溫州施工面積與銷售面積之比下降至8.9年，較2011年大幅下降。

房價方面，2015年2月-12月，溫州房價持續(xù)上漲，累計漲幅3.5%，這是2011年首次持續(xù)上漲，顯示庫存狀況有所改善。

溫州去庫存的經(jīng)驗值得其他地方借鑒。

首先，房價調(diào)整充分，低房價增強了房屋吸引力。高庫存使得溫州房價深度調(diào)整，2012年開始，溫州房價持續(xù)下跌。中國指數(shù)研究院公布的百城房價數(shù)據(jù)顯示，溫州樣本住宅平均價格從2012年1月的2.1萬元/平方米，下跌至2015年1月的1.3萬元/平米，跌幅近40%。

隨著房產(chǎn)政策刺激，以及全國房地產(chǎn)銷售回暖、房價回升，溫州由于此前調(diào)整比較充分，隨著預(yù)期轉(zhuǎn)好，成交量大增，去化速度顯著提高。

其次，市場機制靈活，供給和需求彈性大，有助于提升庫存變化速度。溫州民營經(jīng)濟活躍，市場機制較為靈活，因此，房價、銷量等波動在全國處于較高水平。銷售方面，2009-2015年，溫州商品房銷售面積分別為314、228、136、203、350、418和525萬平方米，波動之大遠超全國平均水平。……