不動產善意取得制度的研究

【摘要】：我國《物權法》第 106條確立了善意取得制度，并且將其統一適用于動產和不動產所有權以及他物權的取得。《物權法》實施以來，該制度對于確認產權的歸屬\"規范物權的變動\"保護交易安全發揮了重要作用。盡管動產和不動產的善意取得都會發生物權的變動，但是，動產和不動產的物權變動規則存在明顯的差異，這也就決定了二者的善意取得的適用要件存在區別。既有的研究大多圍繞動產的善意取得展開，本文擬對不動產善意取得制度進行初步的探討。

【關鍵詞】：善意取得;不動產;無權處分;合同效力

1. 無權處分內涵的界定

《物權法》第 106 條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回。”但符合善意取得構成要件的除外。根據該規定，“無權處分”是善意取得制度適用的前提。盡管該條中沒有明確將“無權處分”作為善意取得的構成要件列舉出來，但由于該條將其作為前提條件，所以從體系解釋的角度來看，“無權處分”是善意取得的構成要件之一。

一般認為，所謂無權處分，是指沒有處分權而處分他人的財產。換言之，權利人無處分權而從事了法律上的處分行為。所謂處分，從廣義上來理解，包括事實上的處分與法律上的處分，無權處分中的“處分”是指法律上的處分，即通過買賣“贈與”抵押等使所有發生轉讓或權能發生分離的情形。對于不動產而言，如何判斷無權處分，則存在較大爭議，傳統學說上都采納“無處分權說”。一方面，不動產以登記為權利歸屬的依據，只要進行了登記就明確了其權利歸屬。交易當事人是否有處分權，可以直接根據登記來判斷，所以，登記記載的權利人以外的人處財產，是很難發生效果的。只是在例外情況下，如登記夫妻一方名下的共有房屋，在處分時未經另一方同意，才可能適用善意取得;另一方面，不動產的處分權受限制之后，其所有人再處分其財產也不可能適用善意取得。例如，不動產之上設定抵押權之后，由于其已經辦理了登記，如果抵押人將抵押物轉讓，第三人就不可能是善意的。 從實踐來看，不動產的無權處分主要是指“登記錯誤說”，即發生登記錯誤的情形下，登記權利人將其不動產轉讓給他人時，受讓人因信賴登記而進行了交易，并辦理了登記過戶手續。有學者認為，此情形下并不構成無權處分，而屬于有權處分。既然是登記權利人，其就有權處分該不動產，因此，不適用《物權法》上的善意取得制度。

2. 轉讓合同效力的確認

在無權處分的情況下，如果受讓人是善意的符合善意取得的構成要件，原則上不應當再考慮轉讓合同的效力問題，而直接依據善意取得規則使受讓人取得所有權。但是，在不動產處分中，第三人善意并非絕對不考慮轉讓合同的效力問題。主要原因在于：一方面，如果符合善意取得的構成要件，就不能再依據《合同法》第 51 條的規定而由所有人行使追及權，并因此導致合同無效。另一方面，如果善意取得要依賴于合同的效力，一旦合同被確認無效或被撤銷，則依據《合同法》的規定，要發生恢復原狀的效果，這就會與善意取得制度發生沖突。

善意取得必須以轉讓人與受讓人之間的轉讓合同合法有效為基本前提，在適用善意取得構成要件時，必須要考慮合同是否具有無效的因素，如果合同不具有無效因素，且符合善意取得的構成要件，即使構成無權處分，真正權利人也不能根據《合同法》的規定主張合同無效。除了合同無效之外，合同還可能存在可撤銷的因素、效力待定的因素（如無權代理等），如果撤銷權人主張撤銷或者效力待定的合同最終被確定為無效，也可能發生與前述合同無效相同的后果。但是，在合同可撤銷的情況下必須要注意，如果讓與人采用欺詐、脅迫受讓人等手段，或者受讓人存在著重大誤解的情況，受讓人本身就可以通過《合同法》規定的相應救濟機制獲得救濟，而無需主張善意取得發生物權變動。

3. 無權處分不動產時第三人善意的判斷

善意取得制度的核心在于保護受讓人的合理信賴，交易安全是法律對物權變動全過程實施控制的指導性原理。因此，善意取得制度的核心要件就是受讓人在取得財產時主觀上處于善意狀態。但是，如何理解無權處分不動產時第三人善意的判斷標準及判斷時點，學界尚缺乏一致的看法。

（1）不動產善意取得中“善意”的判斷標準

《物權法》第 106條規定“受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的”，此處所說的“受讓”因動產和不動產而存在差異。就動產而言，“受讓”是指動產占有的移轉;就不動產而言，“受讓”是指不動產登記的變更。因此不動產受讓人的善意是指在辦理變更登記的過程中，因信賴轉讓人為登記記載的權利人而購買了該不動產。

不動產轉讓中的善意判斷標準具有以下特點：一方面，判斷標準的單一性。這就是說不動產轉讓中，判斷的標準是受讓人是否知曉處分人不是真正的權利人。另一方面，受讓人必須實施了查閱登記簿的積極行為。在動產轉讓的情況下，受讓人的善意僅僅要求其對于處分人權利瑕疵的不知情，受讓人成立善意并不要求其實施某一積極行為。

（2）不動產善意取得中善意的排除

在不動產的處分中，受讓人的善意采取推定的方式，但是該善意也可以被反證所推翻，具體有如下排除方式：一是受讓人事先明知登記記載的錯誤。二是登記簿中存在異議登記的記載。在不動產處分中，如果真實權利人對登記權利真實性提出異議，登記機關將該異議記載于登記簿上，第三人據此至少應當知道該房屋存在權利瑕疵的可能，因此，也不能說其有充分理由相信記載的權利人就是正當的權利人。此時，如果第三人仍然與登記權利人進行產權交易，就應當承擔權利瑕疵的風險。

4. 關于轉讓合同的有償性

根據《物權法》第 106 條的規定，善意取得制度的另一個構成要件是“以合理的價格轉讓”。這就是說，無權處分人將他人財產轉讓給受讓人之后，受讓人必須支付合理的對價才能夠適用善意取得制度。該條確定以合理的價格轉讓作為善意取得的構成要件，首先就排除了無償轉讓適用善意取得的可能性。善意取得是為了實現交易安全而設計的法律制度，只適用于交易行為。雖然廣義上的交易包括有償和無償的財產轉讓，但從狹義上理解，交易只是指支付了對價的交易，而無償轉讓顯然不是交易。在考慮合理的價格作為善意取得的要件時，必須區分動產和不動產，對于不動產也應當區分具體情況考慮。具體來說：

第一，合理價格主要適用于商品房的轉讓，因為商品房是有明確的市場價格的。而在商品房之外的其他不動產，其合理價格不能一概而論。

第二，合理價格并不等同于市場價格。這就是說，在考慮價格是否合理時，也要考慮當事人的主觀因素。例如，房屋受朝向、布局等因素，受讓人支付了低于市場價格的價格，也不能認定其價格不合理。

第三，在考慮合理價格時，也要考慮履行期限。如果僅僅約定了支付一定的價款，但是，合同中沒有規定履行期限，或者履行期限很長，這實際上可能變相地等同于無償。

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