瘋狂的樓市：濟(jì)南東部樓盤(pán)調(diào)查

幾年前，提起位于濟(jì)南繞城高速東邊的唐冶片區(qū)，很多人還把它定位在少人問(wèn)津的農(nóng)村。如今受地鐵、奧特萊斯等“潛力股”影響，它已成為濟(jì)南土地市場(chǎng)新“網(wǎng)紅”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，開(kāi)盤(pán)即售罄的“日光盤(pán)”現(xiàn)象成為濟(jì)南東部多數(shù)住宅項(xiàng)目的新常態(tài)，開(kāi)盤(pán)沒(méi)賣(mài)完反倒成了稀罕事。

9月26日南京正式開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)令。早在之前，蘇州、廈門(mén)、杭州就已經(jīng)出臺(tái)了限購(gòu)政策。濟(jì)南樓市限購(gòu)令將在何時(shí)到來(lái)？不過(guò)，假如限購(gòu)令來(lái)了，濟(jì)南的房?jī)r(jià)會(huì)不升反降嗎？

從“愛(ài)答不理”到“高攀不起”

9月22日，記者驅(qū)車(chē)沿濟(jì)南市經(jīng)十路一直往東，通過(guò)繞城高速后很快就進(jìn)入了唐冶新區(qū)。記者看到一邊是滿(mǎn)眼的樓盤(pán)廣告宣傳，一邊是遍地開(kāi)花的高層住宅動(dòng)工建設(shè)，處處彰顯著這座新城在眾多房企眼中“璞玉”的價(jià)值。

記者走進(jìn)位于經(jīng)十東路與唐冶西路交叉口西北側(cè)的和潤(rùn)幸福城售樓處，大廳里有些“冷清”，工作人員告訴記者，“現(xiàn)在房子一期售罄，二期已經(jīng)封盤(pán)，預(yù)計(jì)2017年加推。到時(shí)房?jī)r(jià)大約13000-14000左右，但是不確定。”據(jù)了解，幸福城的房?jī)r(jià)5月份約為8000/㎡，本打算一年內(nèi)賣(mài)完，“因?yàn)槭袌?chǎng)實(shí)在火爆，一下就賣(mài)光了，我們真是賣(mài)虧了。”

隨后，記者行至圍子山附近的銀豐唐郡售樓處。工作人員各自在處理手頭的工作，記者上前詢(xún)問(wèn)得知，目前只有三套房源對(duì)外出售，“分別在49號(hào)樓的2層和11層，其余房源均已售罄。”據(jù)了解，該樓盤(pán)毛坯房?jī)r(jià)格在14000/㎡左右，“后期還會(huì)加推，但一共也就80來(lái)套，定價(jià)還沒(méi)出。”短短5分鐘的談話期間，已有兩組看房者前來(lái)詢(xún)問(wèn)情況，其中一位女士告訴記者：“這個(gè)位置賣(mài)到一萬(wàn)多已經(jīng)超出了心理價(jià)位，沒(méi)想到竟然沒(méi)有房源了。”

記者隨即驅(qū)車(chē)來(lái)到在唐冶片區(qū)內(nèi)規(guī)劃面積最大的綠地城，接近中午時(shí)分，售樓處外的車(chē)輛排成長(zhǎng)隊(duì)，售樓處內(nèi)也是人來(lái)人往，一片熱鬧景象。工作人員匆匆介紹了基本情況后，便迎來(lái)了新一撥的訪客。據(jù)了解，綠地城最近有一場(chǎng)認(rèn)籌活動(dòng)，“高層價(jià)格在9800/㎡左右，小高層12000/㎡。這兩天來(lái)看房的顧客一直很多。”

據(jù)悉，9月17日，綠地城以北的魯能泰山七號(hào)項(xiàng)目在濟(jì)南奧體中心開(kāi)盤(pán)，首期推出1224套房源，兩個(gè)半小時(shí)便被一搶而空，銷(xiāo)售額達(dá)11.06億，刷新了東部樓市開(kāi)盤(pán)新紀(jì)錄。記者了解到，此次開(kāi)盤(pán)整盤(pán)均價(jià)在8431元/㎡，高層均價(jià)8374元/㎡，小高層均價(jià)在9650元/㎡。有網(wǎng)友感嘆：在淘寶上買(mǎi)個(gè)東西都貨比三家的買(mǎi)主們，到了這里卻被逼著揮舞著銀行卡與時(shí)間賽跑，只用幾秒鐘的時(shí)間就選定了房子。

而在漲價(jià)的同時(shí)，也有開(kāi)發(fā)商高層表達(dá)了自己的看法，“價(jià)格并非是我們推高的，而是市場(chǎng)規(guī)律造成的，過(guò)去不少開(kāi)發(fā)商都是協(xié)議拿地，拿地成本較低，所以唐冶片區(qū)一直以來(lái)房?jī)r(jià)都比較低，而現(xiàn)在，把土地放到市場(chǎng)上讓眾多開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，看到這邊未來(lái)前景的開(kāi)發(fā)商必定會(huì)擠破頭。”

北起膠濟(jì)鐵路，南至經(jīng)十路，西至繞城高速東環(huán)線，東至圍子山，在濟(jì)南的片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃中，唐冶片區(qū)定位是濟(jì)南東部城區(qū)的城市二級(jí)中心、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心和新興產(chǎn)業(yè)承載地。粗略一算，從先前進(jìn)駐的恒大名都、魯商鳳凰城、銀豐唐郡等樓盤(pán)，到近年新增的華夏帝苑、地華鴻府、和潤(rùn)幸福城、綠地城等幾個(gè)項(xiàng)目，目前已有十幾家房企扎堆搶占地盤(pán)。

在唐冶新區(qū)隨處可見(jiàn)的宣傳語(yǔ)中，一句“唐冶新區(qū)六年城熟”，似乎代表著不少投資唐冶的房企和購(gòu)房者的心聲。“現(xiàn)在在唐冶買(mǎi)房，買(mǎi)的就是未來(lái)”，去年入住銀豐唐郡的朱先生仍充滿(mǎn)信心的期待著，“樓下就有幼兒園，小區(qū)邊的小學(xué)已經(jīng)可以入學(xué)了，初中也正在建，等周邊配套設(shè)施一配齊，這里的環(huán)境就會(huì)好起來(lái)。”按照規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)十字形軸線劃分出四個(gè)大型居住組團(tuán)；大型居住組團(tuán)正隨著各大房企紛紛入駐逐漸成熟起來(lái)。

不過(guò)記者采訪中也注意到在唐冶公交樞紐站點(diǎn)，沿路近300米長(zhǎng)的距離依次排列著幾百輛電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)，從公交站點(diǎn)下車(chē)后再騎車(chē)回家，是附近居民常用的出行方式。附近居民肖女士告訴記者，“以前周末基本就宅在家里，想要逛街、看電影都要花上半個(gè)多小時(shí)的車(chē)程，今年高新萬(wàn)達(dá)和大潤(rùn)發(fā)博物館店開(kāi)業(yè)，這已經(jīng)是最近的了。”除此之外，距離唐冶新區(qū)最近的大型醫(yī)院，則是十公里外的省立醫(yī)院東院，乘公交就需要花費(fèi)1個(gè)多小時(shí)。

“日光盤(pán)”成為新常態(tài)

“一開(kāi)始是奔著東部新城去的，今年受東部CBD和萬(wàn)達(dá)城等因素的影響，房?jī)r(jià)漲的太快了。”在濟(jì)南名士豪庭附近學(xué)校工作的趙女士告訴記者，年初她把位于閔子騫路的小三室賣(mài)掉，打算在東部買(mǎi)一套大點(diǎn)的房子。看房這半年，因?yàn)榈乩砦恢谩?hù)型大小等各種因素一直沒(méi)有選定合適的房源，卻經(jīng)歷了東城房?jī)r(jià)連連“跳漲”。

“后來(lái)好不容易選中的又被告知賣(mài)完了，這倆月眼看著中意的景和山莊從一萬(wàn)二漲到了一萬(wàn)五，”進(jìn)入9月，趙女士索性在名士豪庭買(mǎi)了一套兩室兩廳的二手房，“年初房子賣(mài)了135萬(wàn)，新房也沒(méi)住成，自己還添了60多萬(wàn)！”

在景和山莊，記者注意到，售樓大廳內(nèi)放置了兩塊大展板，一塊印有媒體關(guān)于東部房?jī)r(jià)瘋漲的報(bào)道，一塊公示了包括預(yù)售證在內(nèi)的相關(guān)證件。據(jù)了解，景和山莊一共20棟樓，目前在售的只有1號(hào)樓和11號(hào)樓兩棟，且均為大戶(hù)型，動(dòng)輒140多平米、180多平米乃至200平米以上。至于普通戶(hù)型，置業(yè)顧問(wèn)始終沒(méi)有給出任何細(xì)節(jié)。置業(yè)顧問(wèn)明確透露，“目前小區(qū)的房子基本都已封頂，明年年底就能交房，有的預(yù)售證已經(jīng)拿到了，但沒(méi)有開(kāi)始賣(mài)，就沒(méi)有公示。”

記者走訪東部漢峪片區(qū)的幾個(gè)樓盤(pán)，在旅游路與舜華南路交會(huì)處南側(cè)，緊挨在一起的三處樓盤(pán)均處于未開(kāi)盤(pán)狀態(tài)。其中，高新區(qū)綠城玉蘭花園、三盛國(guó)際公園正在認(rèn)籌中，鄰近的華皓英倫聯(lián)邦稱(chēng)預(yù)計(jì)下周開(kāi)始認(rèn)籌。

“一期已售罄，二期預(yù)計(jì)9月底或是10月初開(kāi)盤(pán)，具體日期未定，只開(kāi)一棟樓，目前已認(rèn)籌到600多號(hào)。”9月25日華皓英倫聯(lián)邦置業(yè)顧問(wèn)表示，但因?yàn)槲撮_(kāi)盤(pán)，置業(yè)顧問(wèn)始終沒(méi)有給出具體價(jià)格。“領(lǐng)導(dǎo)不跟我們說(shuō)，我們也沒(méi)法跟你說(shuō)，區(qū)間價(jià)在15000/㎡-16000/㎡之間，一期房子賣(mài)完時(shí)的價(jià)格是14400元。”

同樣高新區(qū)綠城玉蘭花園的置業(yè)顧問(wèn)在價(jià)格、開(kāi)盤(pán)日期上也是不確定。“只能跟你說(shuō)，預(yù)計(jì)十月初開(kāi)盤(pán)。目前認(rèn)籌的兩棟樓，一共100多套房子，面積有120㎡、140㎡、160㎡。已經(jīng)認(rèn)籌670號(hào)左右，購(gòu)房選房都是按認(rèn)籌號(hào)碼來(lái)的，您要買(mǎi)的話，抓緊來(lái)。最近領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)隨時(shí)封籌，具體日期沒(méi)有定。”

“我們的房子共180套左右，預(yù)計(jì)十月中旬開(kāi)盤(pán)，價(jià)格也是區(qū)間價(jià)，大約在15000/㎡-17000/㎡。房?jī)r(jià)漲勢(shì)兇猛，一個(gè)月內(nèi)這邊漲了5000多塊錢(qián)。現(xiàn)已認(rèn)籌一個(gè)多月了，目前排了600多號(hào)。”三盛國(guó)際公園置業(yè)顧問(wèn)告訴記者“一定早來(lái)”。

“其實(shí)我們開(kāi)發(fā)商真的沒(méi)有預(yù)估到現(xiàn)在能漲到這個(gè)價(jià)，本來(lái)6月份開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，我們預(yù)計(jì)年底能漲到一萬(wàn)五就很不錯(cuò)了，沒(méi)想到現(xiàn)在才9月份就到一萬(wàn)四了，年底一萬(wàn)八沒(méi)問(wèn)題。”歷下區(qū)鳳山路東部的銀盛泰金域藍(lán)山置業(yè)顧問(wèn)這樣告訴記者。

記者了解到，目前濟(jì)南東部新城主要分為高新區(qū)片區(qū)、漢峪片區(qū)、雪山片區(qū)及唐冶新區(qū)四大片區(qū)。房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，開(kāi)盤(pán)即售罄的“日光盤(pán)”現(xiàn)象成為濟(jì)南東部多數(shù)住宅項(xiàng)目的新常態(tài)，開(kāi)盤(pán)沒(méi)賣(mài)完反倒成了稀罕事。一位“快的看房”公司的劉姓工作人員告訴記者：“現(xiàn)在每天接待看房者平均3組左右，周六周天格外火爆，買(mǎi)房者多來(lái)自濟(jì)南，外地的也有不少。”

濟(jì)南某房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人也告訴記者，今年以來(lái)，部分剛需購(gòu)房者已經(jīng)轉(zhuǎn)向南部、西部等區(qū)域。除了價(jià)格因素，東部一些樓盤(pán)的不確定性過(guò)多也讓不少剛需者望“樓”興嘆。“不確定，開(kāi)盤(pán)時(shí)間和開(kāi)盤(pán)價(jià)格都不確定，大致的時(shí)間都沒(méi)有，更別說(shuō)具體的時(shí)間了。”

會(huì)不會(huì)限購(gòu)？

記者發(fā)現(xiàn)，今年濟(jì)南銷(xiāo)售的新房中，大部分位于東部。上半年濟(jì)南市6個(gè)城區(qū)共網(wǎng)簽商品房10.6萬(wàn)套，其中，僅歷下區(qū)、歷城區(qū)和高新區(qū)便占到65%。位于濟(jì)南東部的樓盤(pán)至少賣(mài)出了上半年6成的房子。而在相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的上半年在售樓盤(pán)30強(qiáng)名單中，位于二環(huán)東路以東的多達(dá)17家。

業(yè)內(nèi)相關(guān)人士表示，2016年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是東部樓盤(pán)供需兩旺，成交價(jià)格穩(wěn)中有升。受成交加速的影響，庫(kù)存量持續(xù)在低位；當(dāng)前客戶(hù)入市積極，預(yù)計(jì)在供求兩旺的背景下，庫(kù)存周期將持續(xù)在低位。此外，由于地閘口收緊，供應(yīng)面積急劇下降。土地市場(chǎng)若無(wú)大量供應(yīng)，未來(lái)1-2年將呈現(xiàn)供不應(yīng)求，甚至“無(wú)貨可賣(mài)”的局面。

“濟(jì)南房?jī)r(jià)這么個(gè)漲法，說(shuō)實(shí)話，我們做房地產(chǎn)的都心虛。”濟(jì)南本土一房地產(chǎn)公司老板說(shuō)，地產(chǎn)市場(chǎng)起起落落這么多年，濟(jì)南樓市一直比較平穩(wěn)，沒(méi)像外地一些城市那樣大起大落。

“我們最不希望市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，房地產(chǎn)一過(guò)熱，政府就要收緊政策，特別是信貸。銀行一收緊銀根，就有資金鏈緊張的同行要倒下。三四年前，一批過(guò)度膨脹的開(kāi)發(fā)商死在半路上，有的雖沒(méi)死，可到現(xiàn)在還沒(méi)緩過(guò)勁來(lái)。數(shù)數(shù)前些年留下的那些爛尾樓盤(pán)就知道了。”他表示，市場(chǎng)一折騰，倒霉的不光是購(gòu)房者，還有開(kāi)發(fā)商。

面對(duì)節(jié)節(jié)高升的房?jī)r(jià)，濟(jì)南地產(chǎn)圈一位資深人士認(rèn)為：“有些樓盤(pán)壓根就不值這個(gè)價(jià)，趁著市場(chǎng)火，隨便找個(gè)理由就敢漲幾千。樓市是典型的買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。現(xiàn)在有些樓盤(pán)漲得沒(méi)道理，缺乏支撐，漲得越高，摔得越慘。開(kāi)發(fā)商提前透支了未來(lái)五年甚至十年的升值空間。”

不過(guò)，金九銀十是樓市旺季，業(yè)內(nèi)人士預(yù)判濟(jì)南房?jī)r(jià)還要漲，但在漲多少上意見(jiàn)并不一致。有的認(rèn)為房?jī)r(jià)虛火旺盛，再漲可能真的有價(jià)無(wú)市，有的認(rèn)為，成交量居高不下，跟周邊其他省份同類(lèi)城市相比，濟(jì)南房?jī)r(jià)才剛起步。

9月25日下午5點(diǎn)，南京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)控我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施主城區(qū)限購(gòu)措施的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），宣布針對(duì)南京主城范圍內(nèi)實(shí)施限購(gòu)：外地戶(hù)籍家庭，最多允許在南京購(gòu)買(mǎi)一套住房；南京本地戶(hù)籍家庭擁有2套及以上住房的，將無(wú)法購(gòu)買(mǎi)新商品房。新政將從9月26日正式開(kāi)始實(shí)施。早在南京出現(xiàn)限購(gòu)令之前，蘇州、廈門(mén)、杭州就已經(jīng)出臺(tái)了限購(gòu)政策。

濟(jì)南是否也會(huì)限購(gòu)？有消息稱(chēng)，前期調(diào)研工作已展開(kāi)。但記者向多個(gè)職能部門(mén)求證，均未獲證實(shí)，“沒(méi)聽(tīng)說(shuō)要改變現(xiàn)有政策。”駐濟(jì)各大銀行對(duì)房貸仍敞開(kāi)供應(yīng)，利率仍為史上最低。公積金政策也處于最寬松狀態(tài)，繼續(xù)支持居民購(gòu)房。不過(guò)，限購(gòu)令來(lái)了，濟(jì)南的房?jī)r(jià)會(huì)不升反降嗎？