“以房養老”的生機與冷遇

“以房養老”樣本

72歲的北京市民康錫雄與老伴相依為命，他們唯一的女兒幾年前因病去世。面對越來越衰老的身體和兩人每月七千元的退休金，他們一直在為養老發愁。

去年3月，康錫雄收到街道通知，讓他們去參加一個“以房養老”的項目推介會，老兩口參加完立即簽署了合同。雙方約定，康錫雄將自有住房抵押給幸福人壽保險公司，保險公司核算房產價值后，每月給康錫雄及老伴發放養老金。據合同顯示，康錫雄現有住房84平米，市價約305萬元，有效保險價值約為274.5萬元，對照費率表，康錫雄夫妻二人每月從保險公司可支取養老金9107.11元，加上兩人的退休金7000元，每月養老資金約16000元。

有了這筆“巨款”，康錫雄和老伴的生活比以前闊綽多了，“換了所有家電，原先有一個老式雪花冰箱，現在換了一個海爾三門冰箱。”

問及對抵押房產有沒有疑慮，康錫雄稱房產“已無人繼承，如果能用房子換來更好的養老服務，值得”。

據了解，經中國保監會批準，首款保險版“以房養老”產品今年3月由幸福人壽正式推出，這也是目前僅有的一家保險公司推出的“以房養老”保險產品。四大試點城市分別是北京、武漢、上海和廣州。其具體做法是，老人將自己的住房抵押給保險公司，保險公司開始按照約定金額每月發放養老金。將來老人去世后，保險公司獲得抵押房產處分權，從處分所得中償付養老保險的相關費用，多余部分返還老人的繼承人。

自2013年“以老養老”概念被提出，關于其落地可能性有諸多探討。觀點普遍認為，“以房養老”項目更適合失獨老人與丁克家庭，相關業內人士稱，“面對子女養老的缺失，又考慮到日后無繼承糾紛，此養老項目很適合。”

濟南遇“冷”

盛福花園小區是濟南東部的一個新建小區，住戶大多從大明湖、解放閣等片區安置過來，老年人居多。盛福花園社區居委會主任張新杰告訴記者，小區內“孤寡、殘疾和空巢老人不少， 低退休金住不起養老院，以后失去自理能力后如何養老是個大問題”。

小區住戶鄭永福今年已80歲高齡，一直未成家，目前獨居。他在盛福花園有兩套安置房產，一旦無法獨自生活打算把房子賣掉，住到養老院去。

記者向其詳細講解“以房養老”政策，鄭永福稱很樂意把房子抵押給保險公司，當下即可享受更好的養老服務。“抵押給保險公司，有正規渠道的合同保證，比較放心。以后去養老機構養老，有更多的錢才能買到更好的服務。”

同住盛福花園的王利民已70歲，名下有一套房產，兒子在外地工作，“并不想把房子抵押給別人，孩子也想繼承房產。”因此，他打算一旦生病就搬去與兒子同住，他說“養兒防老是中國人的傳統”。

多年從事居委會工作的張新杰稱，“以房養老”更適合孤寡老人，有子女的老人更喜歡“居家養老”，進一步說就是“子女養老”。目前，濟南市內養老服務資源與社會需求矛盾突出。有數據顯示，目前每100位老人還分不到1張老年公寓的床位。

據了解，如何更好地解決養老問題，在濟南已進行了社會養老、服務機構養老、社區居家養老的諸多嘗試，但“以房養老”至今也未在濟南試點。濟南市民政局局長趙玉海曾表示，推行“以房養老”最重要的是尊重老人的意愿及子女認可，不能強制。

早在2011年，中信銀行濟南分行曾推出“養老按揭”業務，年滿55周歲且身體健康的市民即可申請，年滿18周歲的法定贍養人也可辦理。每月發放養老金可達2萬元，累計總額不得超過房產市值的60%，最長發放年限是10年，每月中信銀行會自動將養老金打到“信福年華卡”上。抵押期間，房屋可居住或出租，但出租年限不得超過抵押年限。待解除抵押后，房產便可轉讓、贈與或繼承。但之后卻無人問津，該業務“不了了之”。中信銀行濟南泉城路支行工作人員告訴記者，該項業務“時間太長了”，“記不清了”，“已經沒有了”。

山東大學社會學教授王忠武告訴記者，2015年老人群已占濟南市人群的1/5，老齡化問題與養老服務資源不足矛盾與日俱增。“‘以房養老’提供了一種新的解決方式，用房產固定價值換取晚年安逸生活應予以肯定，目前遇冷有傳統觀念、政策環境、評估市場多方面原因，最大障礙是‘70年產權’制。”

眾所周知，中國房屋土地使用權年限為70年，很多老人的老房子土地使用權已不足70年，這樣的房產是否還可進行“倒按揭”？

對于抵押房產“倒按揭”，金融機構普遍認為，房地產市場價格不確定因素太多，倒按揭時間越長風險越大。銀行面臨借款人無法如約歸還貸款情況下，需要處置房產用于償還貸款，房價一旦出現下行，就會出現變賣房產所得資金不能補上欠款缺口問題。

“以房養老”的變異

“以房養老”試點大半年，相關報道顯示在試點城市遇“冷”，全國僅有35人投保。

作為國內“以房養老”首倡人，幸福人壽保險公司前董事長孟曉蘇，面對社會各界對“以房養老”的種種議論和僅有35人參保的冷遇，卻未失掉信心。

作為國內唯一在推“以房養老”項目的保險公司，幸福人壽把“幸福房來寶”定位為一個小眾化的體現社會責任的保險產品，目的是幫助老人利用房產增加養老收入、解決養老困難。

孟曉蘇表示，所謂冷遇是對這個產品的期望值太高，希望一推出即有成千上萬人能夠入保和服務到位。“‘以房養老’產品本身已被冷遇十幾年，之前保險公司都不敢推，顧慮收到抵押房子后房價會下降。結果等了十年，中間房價上漲好幾倍，目前再推出‘以房養老’眾保險公司又在擔心房價會跌，抵押的房子會縮水。”

“老人們對這個政策非常擁護和熱情。”孟曉蘇說“以房養老”四座試點城市內，已有200多戶老人登記注冊，都有意向投保“以房養老”，這也切合當下中國的養老困境，“以房養老”有望拓寬養老金匯集渠道。她說城市70歲以上老人大都處于低退休金、低積蓄、缺乏保險境遇。但另一方面，他們作為80年代第一批城區購房者，手中握有房產大都處于城區中心或已拆遷補了新房，房產很值錢，如果以反向抵押房產來獲取更好養老服務，能夠給予他們“居家養老”或“養老機構養老”更好的收入、更好的保障。

另外，一種新型的“以房養老”產品正在受到矚目。北京清檬養老服務公司推出的“以房養老”模式，是直接租用老人的住房，開設照護中心，房產權始終歸老人所有。老人住在家里，一邊享受養老護理服務，一邊收取房子出租的租金。這樣一來，不僅增加了養老收入，還得到了照料。

北京市民周文茹與老伴每月退休金10000元，扣除每月保姆費6000元，生活費2000元，每月只剩下2000元左右。如今將房子租給清檬照護中心，不用再請保姆，交由照護中心打理，可獲取養老服務費11000元，每月租金結余2000元，再加上退休金，不用抵押房產養老金已足夠讓其過好晚年生活。而且周文茹的家還得到北京清檬照護中心的專業化改造，增加了不少老人安全設施和無障礙設施，為老人養老生活提供了便利。有業內人士稱，這個案例或許能為“以房養老”的落地提供更多可能性。