北極星：從融資服務到投資管理的轉型之路（一）

危機中的轉型

從負債累累到200億美元的股權投資，再到380億美元的管理資產

北極星地產金融公司（NorthStar Realty Finance，NYSE： NRF）于2004年在紐交所上市，作為一家REITS公司融資6.478億美元。上市之初，公司以商業地產的抵押貸款和CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities，商業地產抵押貸款支持證券）為主要投資方向，并通過發行CDO（Collateralized Debt Obligation，擔保債務憑證）將所投資產的優先級部分證券化出售給其他機構投資人以放大資金杠桿，而自己僅保留投資的劣后部分。到2008年時，公司的不動產債權及不動產證券投資總額已達到50億美元（含證券化的表外部分），但由于公司發行在外的CDO大多附有“當標的資產的市值或財務狀況不符合某些基礎條件時，發行方有回購義務”的條款，所以，在金融危機期間，北極星地產金融公司累計確認了超過15億美元的投資損失，并使公司股價大幅下挫，到2009年2月時，股價較2007年1月已下跌了88%，到2010年時公司旗下子公司的多項債務出現違約，并面臨訴訟風險。

勉強撐過金融危機的北極星地產金融公司，在危機后期開始積極轉型，包括以凈租賃方式大量投資于醫療養老物業、酒店類資產和活動房屋等經營性物業資產，并在二級市場上折價收購了多個私募地產基金的LP份額（有限合伙份額）包；同時，公司還發起了多只非交易型REITS，分拆了資產管理公司以及歐洲的地產投資業務……

截至2015年三季度，北極星地產金融公司的對外投資總額已超過200億美元，其中，直接投資的經營性物業資產約170億美元，另有約14億美元的私募地產基金投資；