高價拿地激進擴張被套牢 昔日地王中華企業(yè)慘遭*ST

曾經(jīng)進入房地產(chǎn)企業(yè)百強榜的上海老牌房企中華企業(yè)連續(xù)兩年虧損，曾經(jīng)大舉擴張高價拿地使其陷入庫存困境

在去庫存問題上，中華企業(yè)股份有限公司（600675. SH，以下簡稱“中華企業(yè)”）正經(jīng)受著煎熬。

而且，作為一家老牌房地產(chǎn)企業(yè)，中華企業(yè)近幾年發(fā)展一直處于下滑頹勢，今年更是“戴帽”ST，業(yè)績表現(xiàn)令人擔憂。

這種狀況主要由什么原因?qū)е拢抗疚磥碛泻螒?yīng)對策略？近日，《投資者報》記者致函公司相關(guān)負責人，但截至發(fā)稿并未收到具體回復(fù)。

盲目擴張庫存堪憂

翻閱中華企業(yè)近年來的財報，單單凈利潤一項，已經(jīng)連續(xù)5年下降，從2011年的8.47億元、2012年的5.65億元、2013年4.02億元，到2014年虧損4.89億元、2015年虧損24.87億元，5年時間一路縮水了300%。

顯然，這份成績單并不能令投資者滿意。這種局面主要是公司前幾年盲目介入并不熟悉的市場與激進的拿地策略所導致的。

據(jù)了解，中華企業(yè)項目主要集中在上海及部分二三線城市。2009至2011年，伴隨著中國房地產(chǎn)黃金時期，公司也進入了高速擴張階段。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3年間中華企業(yè)曾6度拿地，總價80億元，涉及上海、杭州等多個城市的區(qū)域“地王”級項目。

2009年9月，中華企業(yè)以總價13.99億元拿下了上海寶山區(qū)羅店新鎮(zhèn)的D1-2地塊，樓面地價高達9128元/平方米，溢價近3倍，被媒體稱為羅店天價。2010年2月，中華企業(yè)又以26.23億元的高價，拿下上海松江區(qū)龍興路R19-1號地塊，樓板價11111元/平方米，而當時這一地塊的掛牌價只有9.65億元。

此外，公司還于2009年以28.1億元的價格將杭州章家壩宅地收入囊中，想借此進軍杭州市場，這塊地也因此成為杭州當年的地王。不過，與之后在該區(qū)域拿地的房企相比，中華企業(yè)1.8萬元/平方米的拿地成本卻相當之高。比如后進入該區(qū)域的萬科、德信所拿的同類地塊，樓面地價分別約為1.11萬元/平方米、1.24萬元/平方米。

高價拿地之后，公司曾于2011年宣布開工，但因后來杭州房產(chǎn)市場進入低迷期，這塊曾經(jīng)的地王已整整6年還未開盤。業(yè)內(nèi)人士稱，如今整個房子要賣到3.5萬/平方米才有可能保住成本。

高價拿地往往會消耗大量資金，而且開發(fā)商為賣出高價，往往不急于開工而是進入一段等待期。這樣一來，資金回籠的速度更加緩慢，成本負擔也越來越重。

中華企業(yè)在相繼購置高地價項目之后陷入了“降價即虧本、保價則滯銷”的兩難境地。公司的資金壓力也越來越大，即使不斷通過借款進行資金“輸血”，在2011年至2014年間，中華企業(yè)還是負債累累，總體負債規(guī)模上，從180億元上升至335億元，翻了接近1倍。

面對越來越大的庫存和負債壓力，公司不得不轉(zhuǎn)向在存量消化上做文章。據(jù)2015年年報表明，該年公司主要做的重點就是銷售去庫存化以及資金回籠，通過一系列銷售措施減輕庫存。這年公司共簽訂合同金額約80億元，實現(xiàn)資金回籠約91億元。

此外，中華企業(yè)還通過出售股權(quán)來減輕一部分資金壓力。2012至2015年間，公司相繼出售了上海港國際客運中心2號樓項目、中華企業(yè)大廈部分物業(yè)、上海嘉定安亭新鎮(zhèn)項目40%股權(quán)，天津兩項30%股權(quán)等。不過，在龐大的存量之下，貢獻仍是杯水車薪，不能作為資金回籠的主流手段。

2016年，中華企業(yè)仍表示要將工作重點放在存量消化上。公司相關(guān)高層曾表示，“我們下定決心在存量去化上實現(xiàn)‘銷售過百億、主營過百億、資金回籠也要過百億。”

寄望股東扶持免于退市

其實，相對于如今頹靡的業(yè)績，中華企業(yè)曾有著深厚的資歷。截至今年，中華企業(yè)已成立62年，A股上市23年，是上海最老牌的地產(chǎn)國企，曾進入房地產(chǎn)企業(yè)百強榜。2002年，上海市國資委出資成立了地產(chǎn)集團，經(jīng)過一系列的股權(quán)更迭，上海國資委通過地產(chǎn)集團成為中華企業(yè)的第一大股東，公司成為地產(chǎn)集團19家二級全資子公司中的一名成員。

整個地產(chǎn)集團及下屬子公司擁有上海灘最搶手的黃金地塊資源，其項目密布黃浦江兩岸的核心位置。而且，地產(chǎn)集團對于中華企業(yè)也相當扶持。在2007年，地產(chǎn)集團曾給出兩條明確的規(guī)定，一是但凡中華企業(yè)參與的土地競標，集團其他子公司不得參與；二是集團內(nèi)部不再新設(shè)與中華企業(yè)業(yè)務(wù)相同的公司。此外，在中華企業(yè)搶下一個又一個地王之后，地產(chǎn)集團還曾不斷通過委托借款、連帶擔保等形式，對中華企業(yè)進行資金“輸血”或為其融資提供便利，旨在幫助其項目建設(shè)以及優(yōu)化借款結(jié)構(gòu)、降低財務(wù)成本，不過收效甚微，如今面臨退市風險。

正是由于曾經(jīng)的扶持，眼下，中華企業(yè)還是試圖抓住大股東支持和國資改革這兩根救命稻草，試圖擺脫退市的命運。

早在上海新一輪的國資改革中，地產(chǎn)集團確立了向以“生活、生態(tài)、生產(chǎn)”高度融合的城市更新平臺方向發(fā)展。公司相關(guān)高層也曾表示，“中華企業(yè)未來將融入地產(chǎn)集團的發(fā)展方向。”看上去，中華企業(yè)計劃轉(zhuǎn)型城市更新服務(wù)商，通過提供代建、幫助政府進行城市更新等服務(wù)，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運作，進一步提升公司的經(jīng)營效能。不過，至于結(jié)果如何，中華企業(yè)是否能通過這種途徑實現(xiàn)自救，還需要更長時間進一步的檢驗。