舊城改造開發模式探究

李浩全

摘 要：自從改革開放以后，我國的經濟獲得了飛速發展，城市建設也蓬勃開展起來，在這種形勢下，舊城區已經滿足不了人們對城市功能的需求。由于我國大力倡導可持續發展的理念，城區規劃人員愈發重視在舊城區改造開發中以人為本理念的實現。隨著我國城市化進程的不斷加快，用何種手段進行舊城改造和開發受到人們的廣泛關注。

關鍵詞：舊城改造；開發模式；措施

中圖分類號： F292 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）18-87-2

0 引言

由于社會的進步，我國許多地區都在如火如荼的進行舊城改造工作，舊城改造不僅影響著政府和開發商的利益，也與人民的利益息息相關。舊城改造不但可以改善城市形象，加快城市的現代化步伐，而且可以促進整個社會的穩定健康發展，構建和諧社會。盡管我國很多地區的舊城改造取得了豐碩的成果，但是也遇到很多無法回避的問題，我們應當在認清存在的問題的基礎上，探究改造開發的科學模式。

1 當前影響我國舊城改造開發的因素

1.1 經濟效益是關鍵因素

舊城改造關系到政府、開發商、人民群眾等各方的利益，但進行舊城改造開發的主要負責方是開放商和政府，但是近年來我國房地產業發展的速度不斷加快，開放商的地位愈發突出，房地產業生存的根本保障就是盈利，而且受到市場經濟的影響，經濟利益是主導因素。在這種背景下，開放商會大力對土地進行開發利用，在某種程度上土地的循環利用可能會受到限制。因而，雖然有各種各樣的因素都會對舊城改造開發造成影響，但經濟效益是最為關鍵的因素，它決定著能否順利實現舊城改造開發的目標[1]。

1.2 多主體共同參與

最初舊城改造開發所需要的資金主要依靠國家財政撥款，近些年來舊城改造開發的投資人發生了很大變化，社會各個階層的人士都參與到了這個項目中，企業、外商都會為舊城改造開放項目進行投資，基本上改變了長久以來過于依賴國家財政的狀況。與此相對應，這種情況也改變了舊城改造開放的參與方式，即由單一走向了多元，政府、開發公司、社會組織甚至個人都可以參與進來。

1.3 利益的多元化

我國實行社會主義市場經濟體制，任何經濟活動都要與市場經濟體制相適應，它的價值規律對經濟行為起著重要的調節作用，其特征就是決策朝著更加多元化的方向發展。舊城改造開發會涉及多個投資主體，各個投資主體參與投資的著眼點不同，使得他們對利益的追求呈現出差異，有的投資方最重視的是經濟利益，有的投資方最重視的是文化利益，還有的投資方最重視的是綜合效益，因而利益的公平分配至關重要，只有利益分配公平了，各個投資方才會盡最大努力致力于舊城改造開發[2]。

2 現階段我國舊城改造開發存在的不足之處

舊城改造開發一方面是一個城市進行局部更新的手段，另一方面是一個城市改善它整個社會環境的方式。我國舊城改造開發工作取得了很多成績，不少城市因為舊城改造開發工作做得好使其煥發出了新的生命力，而且改善了人們的生活環境，然而，有些城市在舊城改造開發過程中也出現了很多不容小覷的問題，具體表現在以下幾個方面：

首先，缺乏原創精神，照抄照搬國外的經驗。部分城市進行舊城改造開發的時候完全模仿國外的建筑形式，過分的崇洋，而沒有考慮自身的地域特色和文化特色，導致很多舊城改造開發后出現了千城一面的情況[3]。

其次，雖然現在舊城改造開發的參與主體增多了，可是起主導作用的大多數時候仍然是政府以及開發商，作為城市真正主人的居民的參與度較低，他們的意見得不到應有的重視，導致舊城改造開發工作缺乏人性關懷，沒有切實做到以人為本。

最后，我國許多城市都存在著把原先具有深厚歷史文化內涵的古建筑拆除，然后在原有位置上建造新建筑，追求所謂的現代化、國際化。從長遠來看，這種做法實際上不利于城市的發展。因為古建筑往往承載著燦爛的文化，盲目的把它們拆除了，就等于破壞了歷史文化遺產，一座城市的歷史風貌可能會蕩然無存[4]。

3 改造開發舊城的科學模式探析

3.1 堅持以人為本的思想

在相當長的一段時期內，人們認為之所以要對舊城進行改造開發是因為社會經濟發展以及建設城市的需要，這種看法沒有錯誤，然而它忽略了更為重要的一點，那就是舊城改造開發實際上是為了滿足城市人民不斷增長的物質需求、精神需求、環境需求。黨中央倡導的科學發展觀，應當成為指導各地舊城改造開發的根本原則，我國各個地區要想做好城市建設，舊城改造開發必須始終堅持以人為本的思想。

3.2 政府主導和市場化運作結合

舊城改造開發屬于城市基礎設施建設，提供人們生產生活必須的條件和公共物品是政府的職責，因而，舊城改造開發理應由政府實施。具體來說，政府的主要工作就是科學規劃以及籌措資金。政府應在充分調研，認真衡量人民群眾根本利益的前提下，制定出科學合理的改造開發規劃。另外，政府也要采取有效的措施籌措資金。不過在市場經濟時代，不能采取計劃經濟時代的方式，完全依靠國家進行財政撥款，地方政府應當以自己所掌握的土地資源作為依托通過市場化運作來籌集資金。所以，政府主導和市場運作兩者應當結合起來，對于沒有開發的國有土地或者舊城占有的土地，政府都可以利用土地市場，面向社會進行拍賣，牢牢掌握級差地租和土地的增值收入等，將這部分資金投入到舊城改造開發。

3.3 調動居民參與舊城改造開發的熱情

舊城改造開發最大的受益人應當是居民，因而，居民有權利參與到舊城改造開發工作中。政府和開發企業要采取可靠的手段鼓勵居民參與舊城改造開發，比如政府可以大力宣傳舊城改造開發的益處，為居民建言獻策創建良好的平臺；開發企業對于參與修復舊城的居民給予一定經濟上的獎勵等。居民的廣泛參與，不僅可以避免居民與改造開發人員的矛盾，還可以增強城區的復原力，提高居民在心理上對新城的認可度。

3.4 因地制宜

我國很多地方的舊城改造開發都面臨著拆遷安置困難、建設配套設施花費多的問題，解決這些問題的有效途徑之一就是進行舊城改造開發的時候做到因地制宜。政府和開放商在進行實地調查后，制定高標準的改造開發方案，方案中應當說明哪些舊城適合改造成商業步行街、哪些舊城適合建設居住小區等等；此外，還可以巧妙用土地換房屋或者用房屋換土地的形式，從而平衡好各方利益，總而言之，因地制宜有利于避免開發改造的盲目性，提升新城的使用價值，從而獲得良好的社會效益。

4 結語

舊城改造是一項艱巨并且復雜的工作，不可能在短時期內解決所有問題，為此，各地政府應當制定靈活的政策，并對舊城改造進行一定的扶持，譬如對于參與舊城改造的開發商給予減免稅費和土地出讓金的優惠等等，這樣做有助于調動各方參與舊城改造的熱情。舊城改造不僅需要政策上的大力扶持，還需要科學的規劃，妥善處理好經濟、社會、環境等矛盾，運用行之有效的開發模式，只有這樣才能確保高效的完成舊城改造開發工作。

參 考 文 獻

[1] 蔣德球.舊城改造途徑解析[J].江西建材，2014，02：56+59.

[2] 彭濤.舊城改造中的利益博弈與政府法治——以渭南市臨渭區舊城改造為例[J].人文雜志，2014，06：117-123.

[3] 丁一，王紅梅，沈明，王海云，劉光盛，程迎軒，盧陽祿.廣州市舊城更新改造模式的優選研究[J].城市規劃，2014，05：15-21+34.

[4] 胡喜生，祁新華，王明達.舊城改造中居民安置空間模式的研究[J].貴州大學學報（自然科學版），2011，04：96-100.

[5] 謝浩.舊城改造新模式研究[J].住宅科技，2011（05）.

[6] 吳林淋.關于舊城改造中房屋拆遷問題的思考[J].城市建筑，2014（02）.

[7] 霍曉剛，鐘培源，姚忠祿，胡曉鵬.銀川市舊城改造進行式[J].寧夏畫報（時政版），2013（02）.

[8] 趙書山.舊城改造過程中應正確處理的幾個關系——以東莞“三舊改造”為例[J].南方論刊，2011（05）.