樓市調控更需“供給側改革”思維

吳璟

國內外不少學者在分析近年來中國住房市場調控政策效果時，都曾發現“過度反應”現象：“限購”等抑制性政策出臺伊始通常會導致市場的急劇反應（如價格顯著下跌），但這種反應很快大幅緩解。這其中一個重要因素是，“狡猾”的市場參與者們總是能找到“中和”調控措施的應對之法。除了“假離婚”，常見的還有同樣針對“限購”的“補交社保”、針對二手房買賣稅費的“陰陽合同”等。

目前官方還缺乏對上述行為的定量評估，但大量“身邊案例”使我們相信，這些做法很可能在相當程度上抵消了調控效果。

針對這種情況，最自然的想法是通過嚴格的監管措施補上政策漏洞。偽造社保繳存證明、瞞報二手房成交價等，可以明確歸于作假，管理部門也一直在通過嚴格社保補繳程序、引入二手房計稅價格評估等舉措加以治理。但離婚、結婚（復婚）屬于公民權范疇，準確界定其動機在監管實踐中不具可操作性，對結婚離婚限制更缺乏法律依據。因此，針對“假離婚買房”出臺監管措施，很可能非但不能補政策漏洞，反而可能導致新的問題。

事實上，“買樓型離婚”從另一個側面說明，這些購房需求都是真實存在的。調控的目的不應是遏制真實的購房需求，而應是遏制投機性的購房需求。

“買樓型離婚”實質上呈現出了樓市調控仍停留于“需求側調控”而非“供給側調控”的弊端。所謂供給側結構性改革的思維，樓市調控最需要借鑒和引進。

抑制房價只是樓市調控最表面化的目的，滿足剛需、造福民生才是根本目的，因此，合理的調控政策應在盡可能減少干預的基礎上，以社會效益的最大化為目的，將社會的真正需要而不是表面化的經濟指標納入考量，這樣才不會制定出錯位的政策。

從國際經驗看，可能的發展方向是更重視從保有環節著手的管理和調控，近年來大量討論的物業稅就是其中的可能選擇之一，此外，差異性貸款政策也能發揮重要作用。