創新金融面具下的鏈家理財

黃偉

當我們說“互聯網金融”時，往往意味著豐富的內涵，它既包括資金供給雙方繞過傳統金融媒介實現的“去中介化”，也包括金融機構使用互聯網技術實現自我革新和優化。然而，有一點共識是，互聯網金融并不只是簡單地將互聯網技術運用到金融業務，而是基于互聯網理念的金融。技術作為業務操作的支撐必不可少，但僅有互聯網技術并不使一項業務成為互聯網金融，技術的應用應當是為了提高金融業務的組織和操作性效率。

在這樣的思路下，我們再去看目前市場上名目繁多的互聯網金融產品，其中有很大一部分恐怕要歸入“偽互聯網金融”的范疇。更重要的是，這些“偽互聯網金融”業務和產品構成了一個相互催生的負面系統，有撼動整個金融系統穩定秩序的危險，最近的鏈家理財事件就是“偽互聯網金融”的一個代表。

上海鏈家最初進入公眾視野是在2016年2月24日，彼時上海市住建委因上海鏈家兩家門店存在欺詐消費者等違規交易問題而要求其下線相關金融產品、撤銷櫥窗廣告并停止獨家代理。但隨著監管部門的更深介入，鏈家的金融業務也被推到了法律和輿論的風口浪尖。

《第一財經日報》曾梳理了鏈家理財平臺的金融布局，共分為三大部分四款產品，其中主要的金融業務平臺由北京理房通支付科技有限公司（下稱“理房通”）和北京鏈家房地產經紀有限公司下設的金融事業部兩部分組成。理房通推出了“通通賺”和“定金寶”“房款寶”等幾類產品。其中，“通通賺”實則為解決站崗資金而設的貨幣基金產品，投資者真正購買的是年化收益率為2.953%的嘉實基金貨幣型基金?！岸ń饘殹焙汀胺靠顚殹笔莾煽铑愄詫毱脚_的支付寶產品，在購房者與售房者彼此不存在信任機制的基礎上，購房者先行將定金和首付款放入上述兩款產品所在的第三方賬戶之中進行“凍結”，當交房完畢后，資金賬戶再行“解凍”，轉入賣房客戶賬戶中。

事實上，鏈家的互聯網金融業務存在著諸多的不規范之處。一般而言，支付機構沉淀的客戶資金是需要交由獨立的第三方銀行進行托管的，以防止支付機構挪用客戶資金。但從鏈家旗下“定金寶”和“房款寶”的交易結構來看，該第三方賬戶并未在銀行進行資金托管，而是由第三方支付公司易智付科技（北京）有限公司進行托管。由于房屋屬于投資者大額投資，因此首付款、房屋定金數額往往較大。大量購房者將首付款或定金存入該第三方支付賬戶，存入以理財通名義在銀行開設的備付金賬戶。由于房屋交易周期長，這筆沉淀資金沒有任何的銀行托管措施，存在極大的挪用風險。

更為重要的是，鏈家的業務模式以購房配資為核心，這種為房地產投資者加杠桿的業務在特定的市場背景下極可能催生巨大的資產價格泡沫和系統性金融風險。在沒有中介配資的情況下，普通購房者購置房產的杠桿比率一般為1：3，加入鏈家金融這個配資點之后，杠桿動輒1：5甚至1：7。鏈家金融的配資服務是如何完成的呢？假如有人要買一套500萬元的房子，過去需要支付首付款170萬元，加上稅費約180萬；鏈家等中介機構推出金融服務后，比如首付貸，購房者缺少的資金由中介機構墊付，如購房者只需支付100萬元，那他的杠桿就從3倍放大到5倍，購房門檻降低了40%。正是如此，鏈家相關人員才說，目前鏈家的房地產銷售成交額有30%來自鏈家金融部門的推動。這樣的情況同樣存在于“我愛我家”“搜房網”和“房天下”等中介。目前鏈家金融業務已經占到整體收入的10%，2017年預計可貢獻20%的收入。鏈家理財CEO魏勇曾公開表示，預測未來5年金融業務將為鏈家提供50%的凈利潤。換言之，目前房地產交易市場中，每10名購房者中就有3名借助了中介機構的配資進行交易。通過各大中介公司發布的數據可以推出，通過配資實現的房屋交易金額早已突破了1萬億元。

鏈家由最初的房產中介業務，通過P2P管道和理財產品的資金輸送、墊資服務，已經成為一種變相的融資或擔保業務。這種業務模式實際上是對互聯網金融的一種異化，是金融創新面具下的“偽互聯網金融”。監管部門對鏈家金融產品的整治，并非簡單的針對鏈家，也不是僅僅依靠鏈家簡單地提升內部管理就可以避免類似事件發生。事實上，監管部門已經嗅到中介機構和部分購房者“場外配資”行為的危險氣息。和股票市場一樣，大量的場外配資通過杠桿效應，可以極大地活躍市場，也同樣可以帶來巨大的風險。正如今年3月2日全國政協常委、經濟委員會副主任劉明康和中國互聯網金融協會領導小組組長李東榮在中國政協報主辦的“互聯網金融精準助力供給側改革 推動中國實體經濟提速發展”主體座談會上的發言所述：“在看到互聯網金融的成績的同時，要保持清醒的頭腦。”