創(chuàng)新金融面具下的鏈家理財

黃偉

當我們說“互聯(lián)網(wǎng)金融”時，往往意味著豐富的內(nèi)涵，它既包括資金供給雙方繞過傳統(tǒng)金融媒介實現(xiàn)的“去中介化”，也包括金融機構(gòu)使用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)自我革新和優(yōu)化。然而，有一點共識是，互聯(lián)網(wǎng)金融并不只是簡單地將互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)運用到金融業(yè)務(wù)，而是基于互聯(lián)網(wǎng)理念的金融。技術(shù)作為業(yè)務(wù)操作的支撐必不可少，但僅有互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)并不使一項業(yè)務(wù)成為互聯(lián)網(wǎng)金融，技術(shù)的應(yīng)用應(yīng)當是為了提高金融業(yè)務(wù)的組織和操作性效率。

在這樣的思路下，我們再去看目前市場上名目繁多的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，其中有很大一部分恐怕要歸入“偽互聯(lián)網(wǎng)金融”的范疇。更重要的是，這些“偽互聯(lián)網(wǎng)金融”業(yè)務(wù)和產(chǎn)品構(gòu)成了一個相互催生的負面系統(tǒng)，有撼動整個金融系統(tǒng)穩(wěn)定秩序的危險，最近的鏈家理財事件就是“偽互聯(lián)網(wǎng)金融”的一個代表。

上海鏈家最初進入公眾視野是在2016年2月24日，彼時上海市住建委因上海鏈家兩家門店存在欺詐消費者等違規(guī)交易問題而要求其下線相關(guān)金融產(chǎn)品、撤銷櫥窗廣告并停止獨家代理。但隨著監(jiān)管部門的更深介入，鏈家的金融業(yè)務(wù)也被推到了法律和輿論的風口浪尖。

《第一財經(jīng)日報》曾梳理了鏈家理財平臺的金融布局，共分為三大部分四款產(chǎn)品，其中主要的金融業(yè)務(wù)平臺由北京理房通支付科技有限公司（下稱“理房通”）和北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司下設(shè)的金融事業(yè)部兩部分組成。理房通推出了“通通賺”和“定金寶”“房款寶”等幾類產(chǎn)品。其中，“通通賺”實則為解決站崗資金而設(shè)的貨幣基金產(chǎn)品，投資者真正購買的是年化收益率為2.953%的嘉實基金貨幣型基金。“定金寶”和“房款寶”是兩款類淘寶平臺的支付寶產(chǎn)品，在購房者與售房者彼此不存在信任機制的基礎(chǔ)上，購房者先行將定金和首付款放入上述兩款產(chǎn)品所在的第三方賬戶之中進行“凍結(jié)”，當交房完畢后，資金賬戶再行“解凍”，轉(zhuǎn)入賣房客戶賬戶中。

事實上，鏈家的互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)存在著諸多的不規(guī)范之處。一般而言，支付機構(gòu)沉淀的客戶資金是需要交由獨立的第三方銀行進行托管的，以防止支付機構(gòu)挪用客戶資金。但從鏈家旗下“定金寶”和“房款寶”的交易結(jié)構(gòu)來看，該第三方賬戶并未在銀行進行資金托管，而是由第三方支付公司易智付科技（北京）有限公司進行托管。由于房屋屬于投資者大額投資，因此首付款、房屋定金數(shù)額往往較大。大量購房者將首付款或定金存入該第三方支付賬戶，存入以理財通名義在銀行開設(shè)的備付金賬戶。由于房屋交易周期長，這筆沉淀資金沒有任何的銀行托管措施，存在極大的挪用風險。

更為重要的是，鏈家的業(yè)務(wù)模式以購房配資為核心，這種為房地產(chǎn)投資者加杠桿的業(yè)務(wù)在特定的市場背景下極可能催生巨大的資產(chǎn)價格泡沫和系統(tǒng)性金融風險。在沒有中介配資的情況下，普通購房者購置房產(chǎn)的杠桿比率一般為1：3，加入鏈家金融這個配資點之后，杠桿動輒1：5甚至1：7。鏈家金融的配資服務(wù)是如何完成的呢？假如有人要買一套500萬元的房子，過去需要支付首付款170萬元，加上稅費約180萬；鏈家等中介機構(gòu)推出金融服務(wù)后，比如首付貸，購房者缺少的資金由中介機構(gòu)墊付，如購房者只需支付100萬元，那他的杠桿就從3倍放大到5倍，購房門檻降低了40%。正是如此，鏈家相關(guān)人員才說，目前鏈家的房地產(chǎn)銷售成交額有30%來自鏈家金融部門的推動。這樣的情況同樣存在于“我愛我家”“搜房網(wǎng)”和“房天下”等中介。目前鏈家金融業(yè)務(wù)已經(jīng)占到整體收入的10%，2017年預計可貢獻20%的收入。鏈家理財CEO魏勇曾公開表示，預測未來5年金融業(yè)務(wù)將為鏈家提供50%的凈利潤。換言之，目前房地產(chǎn)交易市場中，每10名購房者中就有3名借助了中介機構(gòu)的配資進行交易。通過各大中介公司發(fā)布的數(shù)據(jù)可以推出，通過配資實現(xiàn)的房屋交易金額早已突破了1萬億元。

鏈家由最初的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，通過P2P管道和理財產(chǎn)品的資金輸送、墊資服務(wù)，已經(jīng)成為一種變相的融資或擔保業(yè)務(wù)。這種業(yè)務(wù)模式實際上是對互聯(lián)網(wǎng)金融的一種異化，是金融創(chuàng)新面具下的“偽互聯(lián)網(wǎng)金融”。監(jiān)管部門對鏈家金融產(chǎn)品的整治，并非簡單的針對鏈家，也不是僅僅依靠鏈家簡單地提升內(nèi)部管理就可以避免類似事件發(fā)生。事實上，監(jiān)管部門已經(jīng)嗅到中介機構(gòu)和部分購房者“場外配資”行為的危險氣息。和股票市場一樣，大量的場外配資通過杠桿效應(yīng)，可以極大地活躍市場，也同樣可以帶來巨大的風險。正如今年3月2日全國政協(xié)常委、經(jīng)濟委員會副主任劉明康和中國互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會領(lǐng)導小組組長李東榮在中國政協(xié)報主辦的“互聯(lián)網(wǎng)金融精準助力供給側(cè)改革 推動中國實體經(jīng)濟提速發(fā)展”主體座談會上的發(fā)言所述：“在看到互聯(lián)網(wǎng)金融的成績的同時，要保持清醒的頭腦。”