淺析住房反向抵押貸款制度

姜睿

摘要：住房反向抵押對(duì)于我國老年人來說還屬于一個(gè)新興的詞語，但在其他發(fā)達(dá)國家，卻早已是趨于完善的一個(gè)體系。住房反向抵押可以讓老年人在仍然居住在原有房屋的基礎(chǔ)上按月或按年拿到相應(yīng)的費(fèi)用，身后房產(chǎn)歸相應(yīng)的機(jī)構(gòu)所有。這樣可以減少子女的壓力，也可以讓老年人有相對(duì)舒適的晚年，這是一種新型的養(yǎng)老模式。但在我國農(nóng)村地區(qū)卻不能實(shí)施，其中有我國傳統(tǒng)觀念的影響也有很多政策的限制。

關(guān)鍵詞：反向抵押；抵押貸款；以房養(yǎng)老；農(nóng)村

中圖分類號(hào)：F293.3；D669.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2016）26-0145-02

一、住房反向抵押貸款制度在我國農(nóng)村的實(shí)施存在障礙（一）住房反向抵押的概念與在國外的發(fā)展概論

住房反向抵押是專門針對(duì)老年人的房屋貸款，這種“以房養(yǎng)老”形式在國外發(fā)達(dá)國家已經(jīng)得到了深入的發(fā)展，并且成為了一種完善的體系。例如，在美國“以房養(yǎng)老”制度通常面向退休且擁有房產(chǎn)的62周歲以上老年人。雙方簽訂了住房反向抵押的合同以后，抵押方可以繼續(xù)居住在該房中，貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)專業(yè)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)意見，綜合房地產(chǎn)平均價(jià)格走勢(shì)、折舊率以及房主余壽等因素估算出房屋的未來價(jià)值，按照合同中簽訂的比例分期支付給房主。根據(jù)雙方簽訂的合同，房主永久搬離該房屋后，房屋所有權(quán)即直接歸屬于貸款機(jī)構(gòu)。此后房主的繼承人要贖回房屋所有權(quán)只需歸還貸款本息。而辦理了住房反向抵押貸款的老年人仍然可以享受政府提供的養(yǎng)老補(bǔ)助和醫(yī)療方面的優(yōu)惠[1]。澳大利亞的住房反向抵押制度與美國類似，其對(duì)貸款機(jī)構(gòu)的要求并沒有以上幾個(gè)國家那么嚴(yán)格，澳大利亞該制度的要求是：貸款機(jī)構(gòu)只要是有一定資金條件的金融機(jī)構(gòu)，不管是公營還是私營，只要借款人同時(shí)滿足以下幾個(gè)條件：1、65周歲以上的澳大利亞公民；2、擁有房屋的完全產(chǎn)權(quán)；3、貸款用途僅為供個(gè)人使用；4、除逆向年金抵押貸款之外再?zèng)]有其它債務(wù)（信用卡、為個(gè)人使用目的貸款的再貸款除外）；5、辦理住宅反向抵押貸款之前需要向?qū)ｉT的咨詢機(jī)構(gòu)或者金融師咨詢；6、如果借款人不止一人，則以最年輕借款人的年齡和借款人的平均壽命為標(biāo)準(zhǔn)。都可以提供住房反向抵押貸款。

（二）住房反向抵押貸款制度在我國農(nóng)村的實(shí)施存在障礙

住房反向抵押制度在我國農(nóng)村實(shí)行主要面臨兩個(gè)問題。第一，我國農(nóng)村居民的住房用地一般都是宅基地，而我國法律對(duì)宅基地的使用與流轉(zhuǎn)有法律的限制。第二，我國固有的傳統(tǒng)思想認(rèn)為，房屋是祖輩留下來的應(yīng)該傳給下一輩。

二、住房反向抵押貸款制度在我國農(nóng)村實(shí)施存在的障礙分析（一）我國現(xiàn)有宅基地流轉(zhuǎn)制度的障礙

在我國，宅基地的使用權(quán)是一種用益物權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第152條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)只具有“占有”和“使用”兩項(xiàng)權(quán)能，《土地管理法》第62條規(guī)定如果村民將住房進(jìn)行出賣或者出租，那么再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。《擔(dān)保法》的第三十七條規(guī)定了宅基地的使用權(quán)不可以進(jìn)行抵押[2]。簡(jiǎn)而言之，我國國家法律法規(guī)明確規(guī)定了宅基地的所有權(quán)是歸農(nóng)民集體所有的，宅基地可以被使用權(quán)人占有和使用，但其沒有收益權(quán)，也不可以用于抵押[3]。這就限制了住房反向抵押制度在我國農(nóng)村的實(shí)施。《憲法》規(guī)定我國公民在法律面前人人平等。《物權(quán)法》也有明確規(guī)定我國是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，一切市場(chǎng)主體有平等的法律地位和發(fā)展權(quán)利。但以上法律法規(guī)在宅基地使用權(quán)的制度上對(duì)農(nóng)村老人和城市老人卻沒有給與平等的保護(hù)和無差別對(duì)待。從權(quán)利的屬性來說，宅基地的使用權(quán)和建設(shè)用地的使用權(quán)都屬于用益物權(quán)，但宅基地卻不可以自由流轉(zhuǎn)更不可以進(jìn)行抵押貸款，建于宅基地上的自有房屋也不可以作為抵押物進(jìn)行抵押貸款。鑒于宅基地的流轉(zhuǎn)限制，農(nóng)村老人將自有的宅基地上的房屋進(jìn)行反向抵押時(shí)存在不可逾越的法律障礙。貸款的金融機(jī)構(gòu)向農(nóng)村老人提供反向抵押貸款是以盈利為目的的，農(nóng)村宅基地、房屋不可以流轉(zhuǎn)，就沒有盈利可言，那么在農(nóng)村實(shí)施住房反向抵押貸款就沒有可能性[4]。（二）傳統(tǒng)觀念根深蒂固的影響

在我國大部分家庭，不僅僅是農(nóng)村，都認(rèn)為父母的東西就是自己的，老人的房屋已經(jīng)不單單是他們自己能控制的，所以住房反向抵押在我國農(nóng)村實(shí)施有一定的障礙。三、我國農(nóng)村實(shí)施住房反向抵押的可行性建議

近幾年來，我國“中央一號(hào)文件”都以關(guān)注農(nóng)民利益為中心，加強(qiáng)農(nóng)村改革進(jìn)程的腳步加快。中共中央國務(wù)院《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》（2014年 中央一號(hào)文件”）要求緊密圍繞“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道”[5]。由此可見，我國法律關(guān)于宅基地使用權(quán)的制度在政策層面已積極回應(yīng)社會(huì)需求。本文認(rèn)為，我國住房反向抵押可以借鑒美國的成功案例，結(jié)合我國的國情推出我國特有的農(nóng)村住房反向抵押制度。

（一）首先制定相應(yīng)完善的法律法規(guī)，成立專門的收購部門（國有），防止農(nóng)村的宅基地因?yàn)榱魍ǘ环慨a(chǎn)開發(fā)或者被濫用而使得國有土地流失。這是一個(gè)一舉兩得的舉措。可以為農(nóng)村的老人們提供住宅反向抵押，而又不會(huì)違反現(xiàn)有的法律法規(guī)。又可以把原有的自留地，也就是那些農(nóng)村無力耕種，荒廢的土地重新收歸國有。根據(jù)我國的國情，如果僅僅是普通的銀行或者私人企業(yè)作擔(dān)保來提供住房反向抵押，則會(huì)讓國有土地流失，并且不利于管理。由國家通過住房反向抵押制度，收回一部分荒廢的土地，重新利用，更讓老年人信任與支持，不會(huì)引起不愿交自留地的矛盾，更保障了老年人的晚年生活。

（二）建立健全農(nóng)村的養(yǎng)老金與低保問題。把養(yǎng)老金和低保與住房反向抵押區(qū)別開來，申請(qǐng)了住宅反向抵押的老年人并不會(huì)因?yàn)橛辛烁嗟氖杖攵サ捅＃瑢⒋偈垢嗟睦先诉M(jìn)行住房反向抵押。把農(nóng)村住房反向抵押制度加入農(nóng)村老年人口養(yǎng)老保險(xiǎn)體系，作為農(nóng)村保障體系的一個(gè)補(bǔ)充，形成一個(gè)新的農(nóng)村養(yǎng)老保障體系。三點(diǎn)一線，低保，養(yǎng)老保險(xiǎn)，住房反向抵押緊密相連，可以促使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)的安定。老年人的社會(huì)保障提高了，對(duì)于年輕人來說也減輕了壓力，對(duì)老人的”以房養(yǎng)老“也會(huì)更加支持。

[參考文獻(xiàn)]

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[4]林遠(yuǎn)東.房屋反向抵押法律規(guī)則探析[D].復(fù)旦大學(xué)碩士論文，2010.

[5]狄亞娜，宋宗宇.宅基地使用權(quán)的現(xiàn)實(shí)困境與制度變革——基于三省（市）法院2004-2013年428件裁判文書的數(shù)據(jù)分析[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì).2016（5）