夫妻關系中房產所有權分析

2015年6月10日，國家民政部發布《2014年社會服務發展統計公報》，公報顯示，2014年依法辦理離婚363.7萬對，比上年增長3.9%，初離婚率為2.7‰，比上年增加0.1個千分點。其中：民政部門登記離婚295.7萬對，法院辦理離婚67.9萬對。我們注意到，離婚率正在上升，而通過法院辦理離婚的數量也在增加，究其原因，無外乎無法對財產分割、子女撫養等問題達成一致。

離婚時，財產包括夫妻關系存續期間形成的共同財產，夫妻關系存續期間的一方個人財產以及婚前財產三種形式，財產屬于何種形式直接影響到是否會進行分割、如何分割的問題。因我國風俗，結婚時大多購置有房產，而且購置方式多種多樣，付款方、是否全款、登記于何人名下均千差萬別，而這些條件的不同，實際直接影響到房產屬何種財產形式。而房產作為絕大多數家庭的主要財產，分割時關注度最高，也最易發生糾紛。

根據《中華人民共和國婚姻法》（以下簡稱《婚姻法》）第十九條：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定”之規定，若夫妻雙方對于財產有明確約定，則從約定，此種情形也不在本文討論范圍以內。本文僅對夫妻雙方無明確約定，付款方、是否全款、登記于何人名下等條件不同時，房屋屬于何種性質財產，離婚時是否應當分割的問題進行討論，筆者結合我國風俗，列舉其中較為常見的幾種情形，闡明觀點，以期能對夫妻離婚時財產分割有所裨益。

一、 婚內購買，登記于一方或雙方名下

根據《婚姻法》第十七條的規定，夫妻關系存續期間所得的財產大多屬于夫妻共同財產，若在此期間購買，若無其他約定或例外情況，應認定由夫妻共同財產購買，屬夫妻共同財產，登記于一人或雙方名下均無影響。現實中，往往存在著夫妻雙方收入不均，一方認為自己對家庭財產的貢獻更大，尤其是在房屋尚存銀行貸款，由一方從個人收入中支出還貸的情況下，收入高的一方就會認為自己應在分割時獲得更大的比例。這種觀點與我國《婚姻法》的男女平等原則相違背，為維護家庭和睦，夫妻雙方均應對家庭有所付出，無論是金錢還是精力，不能因一方收入偏低便減少其家庭財產份額。因此，若在婚內購買，無論形式上是一方出資還是雙方出資，無論登記于一方名下還是雙方名下，均應認定為夫妻共同財產，若發生離婚，均應按照《婚姻法》第三十九條確定的原則依法進行分割。

二、由一方婚前購買，全額付款，登記于單方名下

在我國傳統觀念中，若無房屋，則居無定所，更談不上安定。因此，婚前要求一方必須有房屋的請求并不鮮見，尤其是在女方對男方的要求中更為常見。在此種情形下，購房行為開始及結束均在婚前，結婚時，買房一方已完全獲得了房屋的所有權，因此認定為一方的婚前財產并無異議，根據《婚姻法》第十八條第一項的規定，若離婚，該房屋不參與分割。此種情形下，爭議往往出現在婚前購買的房屋婚內進行交易，那交易所得價款是否應算作是夫妻共同財產。筆者認為，根據《婚姻法司法解釋三》第五條的規定：“夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產”，婚前購買房屋在婚內進行交易，不應認定為產生收益，僅應認定為個人婚前財產的形式變化，因此，應認定為個人財產。但若用出售房屋所得價款進行再投資，那所得收益就應當嚴格按照《婚姻法司法解釋三》第五條的規定，認定為夫妻共同財產。

在此情形下，筆者曾經處理過一種極為特殊的情況，即由夫妻一方在婚前全額購買房屋，簽署《商品房買賣合同》，但因我國期房制度，買房與辦理產權證書之間間隔較長時間，后夫妻雙方登記結婚，產權證書在夫妻關系存續期間辦理，產權證書上登記日期也為夫妻關系存續期間。離婚時，另一方根據產權證書登記的日期，要求將該房屋認定為夫妻共同財產并進行分割。筆者認為，夫妻一方在婚前全額購買了房屋，即獲得了房地產商對其的債權，之后通過房屋交付、登記等程序，將債權轉化為物權，這個過程中，雖財產形式發生變化，但財產所有者并未發生轉移，登記程序僅為物權確認公示程序，并不導致其財產從婚前個人財產轉換為夫妻共同財產。因此，筆者認為此種情形下，房屋應認定為婚前個人財產，若離婚，不予以分割。

三、由一方婚前購買，全額付款，登記于雙方名下

因我國風俗，這種情況在目前并不少見，多見于由男方購買，登記于男女雙方名下的情形。2011年，《婚姻法司法解釋三》出臺后引起了社會的廣泛討論，因為對比《婚姻法司法解釋一》與《婚姻法司法解釋二》，《婚姻法司法解釋三》明顯加強了產權登記在區分房產是否為夫妻共同財產時的作用。《婚姻法司法解釋三》第六條規定：“婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理”，也就是將婚前一方所有房屋登記于兩人名下的行為定性為贈與行為，根據《合同法》規定，進行變更登記后，贈與行為已生效且履行完畢。因此，此種情形下應將房屋認定為雙方的婚前共同財產，若發生離婚，不適用《婚姻法》的相關原則進行分割，應使用《合同法》《房地產管理法》的相關原則進行分配。

四、 由一方婚前付首付，按揭購房，登記于一方名下

現實中，因房屋價格昂貴，大多數適婚青年并無足夠財力可一次性全額付款購買房產，大多采用首付+按揭的方式購買房產，在此情形下，購買房產的資金從時間上跨越了婚前婚后，財產性質也包含了婚前個人財產和婚后共同財產，因此需細細理清。根據《婚姻法司法解釋三》第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償”的規定，模糊了該房屋屬夫妻共同財產還是個人財產的性質界定，但尊重了一方付首付的個人婚前財產和夫妻關系存續期間用于歸還貸款的夫妻共同財產。因此，采用判令房產及尚未歸還的貸款貴一方所有，就共同還貸款項及增值部分進行補償的方式，更有利于從根本上化解矛盾，案結事了。

五、由雙方父母付全款購買

因房價高昂，適婚青年大多并無多少積蓄等實際情況，由父母出資為子女購買房屋的情形十分常見，在《婚姻法司法解釋三》出臺前，《婚姻法司法解釋二》對父母婚前為子女購買房屋有明確規定，其第二十二條第一款明確規定：“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外”，根據該條規定，父母雙方在婚前為子女購置房屋的，應當認定夫妻雙方對房屋按照各方父母的出資比例按份共有。

對于婚后父母為子女出資買房的情形，《婚姻法司法解釋三》第七條明確規定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外”。《婚姻法司法解釋三》征求意見時，對該條的反饋數量巨大，因作為出資人的父母均表示，不希望因子女離婚導致家庭財產的流失。因此，《婚姻法司法解釋三》的規定，登記于出資人子女一方名下，認定為對子女一方的贈與合情合理，兼顧了我國傳統風俗和社會常理，有利于平息糾紛。對于由雙方父母出資購買房屋的，即使登記于一方子女名下，也認定為雙方按份共有，與《婚姻法司法解釋二》第二十二條第二款的規定略有差異，但更有利于均衡保護夫妻雙方及父母的利益。

除筆者列舉的上述四種情形之外，還有多種情形，如雙方父母婚前購買，登記于一方或雙方名下等情形，這些情形都可相對應的在本文已列舉的四種情形中找到答案，就不再一一贅述。

個人簡介：

吳勃，男，中共黨員，畢業于西南政法大學行政法學院，四川仁競律師事務所律師。德陽律師協會勞動法委員會委員，刑事辯護委員會委員。擅長政府行為合法性審查，合同起草、審查，公司設立、經營與管理，勞動關系人力資源優化等。擔任德陽市住房和城鄉規劃建設局、德陽市民政局、德陽市科學技術和知識產權局、旌陽區政府、旌陽區教育局、德陽建業建筑工程有限公司、中江縣農村信用合作聯社等多家法人的常年法律顧問。