“大北京”樓市之變

張興軍

在2016年這一輪房價暴漲的大勢之下，首都北京的漲幅僅勝于廣州，排在深圳、上海之后。然而，在京津冀一體化、新機場興建等一系列政策利好之下，北京所輻射的“北三縣”和首都區域中相對偏遠的大興，引領著這一輪房價的上漲。

北三縣：限購之前

京津冀一體化以及北京市政府東遷，催生出了一個超越北京房價的增長神話。尤其是與北京一河之隔的“北三縣”，正演繹著新一輪的暴漲神話。以非一線城市的名義而被提上“限購”的日程，北三縣可以說是絕無僅有的區域。

家住朝陽區的李辛（化名）就親身體會到了這輪暴漲所帶來的“煩惱”。早在去年年初，他為父母在燕郊南城的夏威夷藍灣以11000元的單價購買了一套公寓，在收房之后就閑置著。然后，從2月份開始，他每天平均至少接到3個以上的電話，詢問其是否有出售燕郊房產的意愿。幾乎每周的報價都漲價不少。

“全款收購，一次付清”，李辛對《中國經濟信息》記者透露，每次中介人員打電話時候都不忘強調這句話。從最初的120萬報價開始到3月末，買方所出的價格已經達到了160萬，折合每平米均價19000元。

不止是李辛這樣的購房者感受到了這種瘋狂，《中國經濟信息》記者在3月中旬匯福悅榕灣的開盤現場，親身體會到了空前的熱度。財務室門口排隊排隊交首付、辦貸款的買房人絡繹不絕。買房已經上升為搶房，售樓人員介紹，要想不排號直接購買，還要交2萬-20萬不等的額外費用。

2015年年初時，還有媒體質疑燕郊某樓盤雇人排號制造虛假繁榮景象。彼時，燕郊樓市處于滯漲階段，優質樓盤的價格也僅僅在萬元以上。然而，僅僅是半年之后，伴隨著北京市政府東遷通州的傳聞坐實，以及京津冀交通一體化等重磅新聞，使燕郊的房價坐上了過山車，迎來了真正的熱潮。

匯福悅榕灣的一位銷售人員介紹，包括港中旅海泉灣、碧桂園時代城在內，燕郊最新開盤的或在售樓盤的均價，幾乎沒有低于18000元/平方米的價格。在價格高企之余，針對北三縣區域的限購政策也正在醞釀。

3月28日，經濟觀察網率先披露，廊坊市政府正在研究穩定住房價格的若干項措施，而且很快就會公布。其調控對象，就是近期價格有些失控的廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣三地（以下簡稱“北三縣”）。

報道中稱，北京河北共管燕郊大廠香河，三地首付將上調至首套三成二套六成。涵蓋全面限貸、積分落戶制度，以及“北三縣”的用地規劃、人口總量指標和建筑規劃歸屬北京市通州區政府和河北省廊坊市政府共同管理在內的一應細則，反襯出的正是這一區域的空前熱度。

《中國經濟信息》通過調查了解到，香河的新房單價已經逼近萬元每平方米，大廠房價則直奔1.5萬元/平方米，區域最熱的燕郊則直逼3萬元/平方米。按照去年同期的可比價格計算，燕郊房價同比增長近百分之百，大廠與香河也接近50%。

北京市政府在明年遷入通州，直通六環的徐尹路即將開通，平谷線、京秦高速，以及地鐵六號線和八通線東延的傳聞，均讓“北三縣”的未來前景充滿遐想。

大興：新城的誘惑

另一個熱度空前的區域便是大興。近幾年來，大興一直以南城發展重要的置業區域而著稱，尤其是在地鐵四號線通車之后，房價就進入了一個快速上升的通道。隨著五環內建筑用地供應逐漸減少，大興更是扮演了本輪房價狂飆的一個急先鋒。

2月23日下午，大興黃村和北臧村兩宗地一舉創造了2016年“新地王”的稱號，以39億元的高價拍出，折合為樓面價高達4.7萬/平方米，創造了大興區域住宅用地價格的新高，并且地價已超區域標桿華潤公元九里的新房售價。

媒體報道稱，這一地塊共獲得9次網上報價，包括綠地、融創、天恒、葛洲壩、金地、旭輝、中鐵建和萬科聯合體、電建和南國置業聯合體、龍湖和首開聯合體等9家競標主體均參與了競拍。最終，經過70余輪爭奪，綠地以39億總價和配建1.5萬平方米自住房的代價勝出。隨后，競標的大興區北臧村生物醫藥基地DX00-0502-0013地塊F3其他類多功能用地則以13億元的價格同樣被綠地收入囊中。

中原地產分析師張大偉介紹，該宗地距離地鐵清源路大約1.5公里，是北京2016年第二宗居住類樓面價“3萬+”地塊，也是北京歷史上第46宗住宅類土地“3萬+”地塊。地產商敢于以高于面包的價格購買面粉，所看好的正是大興區域未來的增長空間。按照分析師的測算，這塊待開發的樓盤只有賣到10萬元以上才會有客觀的利潤。位置相對偏遠的大興房價邁入10萬元+時代，這種預測要是在兩年前說出來，肯定被人說成是癡人說夢

據中原地產統計，大興區域內目前二手房均價在2.5萬左右，比如清源西里2.8萬、濱河坊2.5萬、福苑小區2.2萬。黃村周圍無在售商品房項目，但距離2015年地王——瀛海鎮比較接近。類似區域的新建商品房均價在3萬左右。

亞豪機構市場總監郭毅分析，新年后三部委聯合發布減稅政策，取消了“普通住房”的定位，從中可以看出，2016年房地產市場調控仍會以寬松為主，寬松的政策環境也刺激了開發企業購地的積極性。

數據顯示，北京五環以內房價已經悉數躋身6萬元時代，并且庫存量極其稀少。而大興則因為交通不斷完善和新機場興建的利好，而搭上了快速增長的班車。正是在這種背景下，新城大興成為北京當下僅次于通州的熱門區域。

亞豪君岳會數據統計得出，2015年大興區共實現商品住宅（不含保障房與自住房）成交11883套，僅次于獲得更大發展利好的通州區，在北京16個行政區排行中位列第二。但是其更多的成交均地處六環外，五、六環之間的核心區域住宅存量已出現短缺。截至目前，大興五、六環之間的商品住宅存量僅有8000余套，而扣除商住與別墅產品之后，純普通住宅產品存量僅4000余套。這些庫存量，消化起來極其容易。

鏈家地產工作人員在接受《中國經濟信息》記者采訪時也從側面透露，自從前述兩宗地拍除了新高的價格，周邊輻射的區域二手房價也水漲船高。以地鐵四號線末站天宮院為例，其周邊的二手房掛牌價普遍在27000元/平方米以上，如果算上稅費以及中介費，均價差不多達到了3萬元/平方米。而且，從最近的成交情況來看，房主毀約已經成為常態。