讓農(nóng)村沉睡資產(chǎn)變“活錢”

歐陽潔 朱雋

十八屆三中全會(huì)提出“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。近日這一改革邁出重要一步，銀監(jiān)會(huì)和國土資源部聯(lián)合印發(fā)了《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），明確在15個(gè)市（縣）試點(diǎn)地區(qū)，對(duì)符合規(guī)劃、用途管制、依法取得要求，以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）方式入市和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，可以辦理抵押貸款。

哪些地區(qū)可以開展試點(diǎn)

《辦法》對(duì)適用地區(qū)、適用地類、有效期限進(jìn)行了明確界定。

對(duì)適用地區(qū)，《辦法》明確允許開展抵押貸款的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地僅限于國家確定的15個(gè)入市改革試點(diǎn)縣（市、區(qū)）地區(qū)，包括北京市大興區(qū)、山西省澤州縣、遼寧省海城市等。

對(duì)適用地類，《辦法》明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲(chǔ)、商服等經(jīng)營性用途的土地，規(guī)定以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。

對(duì)有效期限，《辦法》規(guī)定有效期至2017年12月31日，與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)時(shí)限保持一致。

《辦法》提出，開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，應(yīng)在堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的前提下進(jìn)行。同時(shí)要求農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持依法合規(guī)、惠農(nóng)利民、平等自愿、公平誠信、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則。

抵押物范圍有哪些

《辦法》從業(yè)務(wù)開展的范圍，貸款的用途、條件、流程、風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制等方面，對(duì)開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)作了明確規(guī)定。

對(duì)抵押物范圍，《辦法》允許具備處分權(quán)的兩類農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資：一是以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)；二是尚未入市但具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)。

具備入市條件的包括兩類：一類是尚未入市但已經(jīng)依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，符合規(guī)劃、環(huán)保等要求，具備開發(fā)利用的基本條件，所有權(quán)主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點(diǎn)縣（市、區(qū)）政府同意抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地可以入市的情形；另一類是尚未入市但改革前依法使用的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，按相關(guān)規(guī)定辦理入市手續(xù)，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續(xù)的情形。

《辦法》同時(shí)規(guī)定，以下這些集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)不得抵押：權(quán)屬不清或存在爭議的；司法機(jī)關(guān)依法查封的；被依法納入拆遷征地范圍的；擅自改變用途的；其他不得辦理抵押的情形。

如果出現(xiàn)違約，抵押物如何處置

嚴(yán)把貸款條件，是控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，順利在試點(diǎn)地區(qū)推動(dòng)集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)開展的必要手段。《辦法》從依法持有土地使用權(quán)證書、符合土地總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃、未設(shè)定優(yōu)先受償?shù)钠渌麢?quán)利等方面提出了要求，并要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人是否有資質(zhì)、抵押物權(quán)屬是否清晰、價(jià)值評(píng)估是否合理、是否符合規(guī)劃、是否容易處置變現(xiàn)等問題進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，力爭防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高資產(chǎn)質(zhì)量。

如何評(píng)估抵押物價(jià)值？《辦法》規(guī)定銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估制度。可采用外部評(píng)估或內(nèi)部評(píng)估的方式對(duì)用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。同時(shí)規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照抵押合同的約定，加強(qiáng)抵押品的動(dòng)態(tài)管理和價(jià)值重估，保證抵押權(quán)利的真實(shí)、合法、足值、有效。

貸款違約，如何處置抵押物？《辦法》規(guī)定貸款到期后，借款人未清償債務(wù)或出現(xiàn)當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以通過折價(jià)、拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)等合法途徑處置已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，所得價(jià)款由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先受償。

此外，《辦法》還從政府性融資擔(dān)保公司擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制等方面建立了集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款保障機(jī)制體系，這有利于分擔(dān)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作的開展。