法經濟學的視角下土地沖突的制度及博弈模型分析

摘要：本文分析了導致我國土地矛盾的歷史成因，并通過數據統計分析土地財政對于政府的激勵以及導致土地沖突的誘因，探討了大量的征收與拆遷的制度背景。利用博弈模型分析得出：在征收拆遷中，如政府作為利益主體的情況下，很可能出現無法合作，弱勢群體的利益會遭排斥的局面。如果政府僅作為規則執行者，且征收補償談判程序公開透明，即使對于群體談判，也能達成穩定的協議。深圳與香港則是模型的現實參照，在兩種類似土地制度下土地市場化的代表，也為我國的土地制度改革提供了參考。

關鍵詞：土地沖突；所有制結構；數據統計；博弈論；香港；深圳

中圖分類號：F301；F224.32文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2016）19-0041-05

作者簡介：張天澤（1992-），深圳大學法學學士、經濟學學士，2015年羅德獎學金終選入圍者，目前就職于上海錦天城（深圳）律師事務所，研究方向：法經濟學。

Difficulties and Reflections：Analysis of the Policy and Game Model of Land Conflicts from the Perspective of Law and Economics

ZHANG tian-ze

ALLBRIGHT Law Office（Shenzhen Office），Shenzhen 518060，China

Abstract： This article analyses the historical causes that resulted in the land conflicts.In addition，through data statistics it analyses the incentive role of land finance on the government，the inducement of land conflicts，and the policy background that triggers a large number of expropriation and demolition.Through game model analysis，this article concludes that in the expropriation and demolition process where the government acts as a stakeholder，it is in all probability to lead to a situation when the cooperation cannot be reached and the interest of disadvantaged groups is excluded.If the government only behaves as a rule enforcer and negotiating procedures for the expropriation compensation is open and transparent，a stable agreement will be reached even for the group negotiation.Shenzhen and Hong Kong are realistic references of the model and representatives of land marketization in two different systems，which provide references for the land system reform in China.

Key words： land conflicts；ownership pattern；data analysis；game theory；Hong Kong；Shenzhen

一、引言

我國的土地沖突主要以強制征收與強制拆遷為代表。前者指的是是國家（征收人）因公共利益的需要，以補償為前提按法定權限和程序強制取得不動產（主要是房屋）所有權的行為。強制拆遷，是強制征收后的通過暴力為手段強行令被拆遷者搬離的行為，是強制征收的事后處置行為①。2000年以來，強制征收與強制拆遷高頻發生集中體現了我國土地沖突。因此，本文皆在探討如下問題：第一、從歷史、法律以及經濟學的視角，分析我國目前土地所有制結構以及導致土地沖突的成因。第二，在對目前的數據進行統計分析的基礎上，分析激勵政府進行拆遷的根源；第三，從博弈的角度探討目前所有制結構低效的原因。第四、以深圳和香港兩個代表性的城市為例，結合筆者進行的實地調查，探討征收、拆遷有效的制度實踐。

二、我國土地所有制結構及土地矛盾的根源

（一）我國土地所有制結構

歷史及文化因素的交織共同造就了我國土地城鄉二元制的所有權結構。所謂二元制，指的是城市土地國有制以及農村土地的集體所有制。有學者曾用“有意的制度模糊”②形容目前中國的獨特的土地所有制結構現狀。我國農村集體所有制起源于合作化和人民公社運動③。中華人民共和國成立初期，通過集體化運動，于1958年至1980年期間形成了人民公社、生產大隊、生產小隊的農村集體土地的行政組織形式。隨著80年代的非集體化運動的展開，原先的人民公社被鄉鎮取代，生產大隊則被新的組織形式——行政村所替代，之前的生產隊則更替為自然村及村民小組。歷史的這種演變使得集體產權屬性更加模糊，進而為“村民或者集體的合法權益受到侵害提供了可能性”。④。譬如，強制拆遷及暴力抗法多見于集體土地之上，由于集體土地的不可轉讓性，及政府對于土地一級市場的壟斷，地方政府受激勵于土地財政，通過土地儲備程序將農民的土地收回，高價轉讓，賺取其中大量的土地增值收益，但過程本身，并非市場化行為，并沒有創造新的社會價值。

（二）城市化進程及分稅制改革

城市化的擴張以及對于集體土地立法工作的擱置，集體土地的產權并未得到清晰、明確的界定。90年代初，國務院規定土地使用權可以有償出讓⑤，同期，工業對GDP的貢獻率和拉動在1994年達到近20年以來的峰值（分別為8.2%及62.5%）⑥，在這之后的十五年內，工業對于GDP的貢獻率及拉動作用趨于緩慢下降，工業增長趨于下降。

分稅制改革使得地方政府陷入到財政收入突然減少的困境，進一步深刻地改變了地方政府的經濟增長方式，使其更加倚賴土地財政。分稅制改革將稅種分為中央稅、地方稅以及共享稅三類，其中占財政稅源最大頭增值稅被劃分為共享稅（中央75%，地方25%），企業的消費稅被劃分為中央稅種。而土地稅收則屬于非預算資金，并不受“分稅制”所管理。根據《土地管理法》，征收、開發和出讓集體用地的權限在于政府，并且通過征收而來的土地價格遠遠低于通過招拍掛等形式土地出讓價格。自此，以土地財政為代表的預算外收費項目以及非預算資金成為了地方政府新的生財之道⑦。分稅制改革雖然提高了中央財政收入在財政收入中的比重，但卻使得工商企業收入逐漸脫鉤于地方政府的財政收入，以土地財政為代表的“非預算資金”逐漸成為地方政府財政及稅收的主要來源。

（三）導致土地沖突的其他原因

除土地所有制結構以及分稅制改革外，亦有學者提出土地儲備制度以及開發商結構性的投機行為誘發了我國的土地矛盾的沖突⑧。儲備制度本身，指的是政府通過委托諸如土地儲備中心，以“征用、收購、置換”⑨等方式，集中土地，進行初次整理和開發等前期工作，再通過“招拍掛”等形式將土地投放市場，滿足城市各類建設用地需求。自1996年上海成立我國首個土地發展中心以來，迄今已有1000多個市縣建立了城市土地儲備制度⑩。土地儲備制度與分稅制改革一脈相承，使得地方政府進一步控制了土地一級市場，加劇了地方政府對土地市場壟斷。

此外，對于開發商的結構性投機行為，有學者指出，由于利潤的差距，開發商過多地投資于別墅及高檔住宅，使得用于滿足基本需求的中小戶型的需求得不到解決，這種投資行為既無法解決住房的剛性需求，也可能引致房地產泡沫。但是報告指出○11，自2011年以來，平均土地成本占銷售均價的比重不斷增長（甚至在部分一線城市達到了房價的40%-50%左右）。此外，我國增量資本產出比○12從1990年至2000年的3.65增長至2005-2010年的4.97，進一步佐證了開發商從土地中獲得的收益比例嚴重下滑。

三、真實的激勵：我國土地問題的數據分析

（一）土地出讓收益的分析

土地沖突問題本身涉及面廣，從理論論證難以反映其全貌，因此，筆者根據相關數據○13，對包括土地出讓收益、土地違法案件查收結果以及國土資源行政復議情況進行了較為全面的統計，對于該統計工作鮮見于其他文獻。

國有土地出讓收益在1999-2008年間成交價款翻了20余倍（從1999年的5143295萬元至2008年的102597987.9萬元），其純收益也同比顯著增加。其中，住宅用地的出讓收益為土地出讓收益的主要來源并且收益相比于2004年翻了近三倍。2003年的國有土地成交價款同比于2002年（24167925.18萬元）增長124.32%，2007年的國有土地出讓收益較2005年增長了107.94%（從21839678.33萬元漲幅至45414161.11萬元），2008年相比較于1999年單位面積土地成交價款增長了4.46倍（1999年的國有土地土地成交價款總計5143295萬元，2008年增長至102597987.9萬元），07年涉及土地面積相比較于1999年的45390.68公頃增長了4.18倍。因此，土地出讓的收益的增長主要源于土地涉地面積的增長和單位面積土地價格的提高。

（二）土地征收與違法案件查處統計

在高速增長的土地收益的刺激下，土地征收以及對土地違法案件的查處成為了政府獲得土地的兩個主要方式。無論是對于土地征收抑或土地違法案件查處而言，2007年和2008年都是非常重要的兩年。省級政府征地總面積在2003年至2013年中占全國征地面積的大頭，平均占比為65%。2011年的全國征地面積為301937.28公頃，較04年增加了1.64倍，同期省級政府的征地面積增加了1.66倍。其中，2007年全國土地違法案件查處數為92347件，同年年省級土地違法案件查處面積是2006年的32.91倍，達到1447.82公頃（涉及耕地面積為2006年的63.57倍）。06年通過土地違法案件的查處所得的罰款為345021.44萬元，是2001年的4.31倍。

（三）高回報激勵下的土地沖突統計

鑒于以上，雖然我國對于土地沖突數據有所缺失，但通過對國土資源行政復議情況的統計，2007-2009年為土地沖突發生的高頻年份。此外，根據清華大學中國數據研究中心于2013年10月23日發布的《中國城鎮化調查的大型數據》顯示，征地、拆遷波及16%的家庭，而征地拆遷后提供就業機會和城鎮社會保障比例較低○14。建設部2002年1至8月份共受理來信4820件（次），其中涉及拆遷問題的占28%；上訪1730批次。反映拆遷問題的占70%；在集體上訪的123批次中，拆遷問題則占到83.7%○15。

四、征收、拆遷與補償的經濟學理論

（一）征收與拆遷的經濟學分析

市場交易的前提是發現愿意交易的人，獲得其價格信息，通過與之簽訂具有約束力談判契約的方式要求雙方履行權利與義務。然而，在征收與拆遷領域，往往存在最大的問題是，需要征收的相關房屋的權利人或因價格因素不愿交易，或因其他多種原因不愿意交易。此外，任何市場行為都會產生外部成本，在交易的過程中會產生交易費用，如談判的成本，執行合約的成本，這些外部費用一方面又壓低了價格（或補償），又可能導致使得原本希望交易的主體不再希望將交易進行下去○16。

此外，需要政府在征收和拆遷中需要發揮作用的經濟學邏輯是，通過行政性的公共權威來支配資源，從而節省市場運行成本。房屋的征收和拆遷區別于其他市場交易的原因在于，房屋的征收和拆遷涉及公共利益，如果是由作為潛在利益獲得者的相關所有民眾與政府進行談判，顯然不切實際。在強制拆遷領域，傳統的法經濟學律邏輯是，“釘子戶”由于其不愿意搬遷導致有利于更多數公民的公共項目的建設無法實現的行為，很大程度上導致了社會公眾的潛在損害，因此，為了保護更多數人的利益，需要犧牲這些少部分群體的利益。但是，“我們正在分析的問題具有交互性質”○17，即避免對一方的損害（或使其獲利）往往會使另一方遭受損害。

（二）土地產權與市場效率

畢夏普（Bishop）與凱寧斯（Cannings）1978年提出了消耗戰的相關數學模型并得出如下結論：法律若不保護土地的初始產權，博弈的結果就是侵略者總是選擇挑釁而先占者選擇不戰而逃○18。循環往復的戰爭造成了大量的無謂損失，因此，初始產權必須得到清晰明確規制。

赫維奇（Lenoid Hurwicz）研究了交易成本對于資源（特別是諸如環境、土地等資源）消耗的影響：在無交易成本存在但存在外部性的情況下，對于有形資源（貨幣除外）的分配的均衡點（包括外部性的均衡點）獨立于產權的配置方式。由此引申出科斯定理的存在的前提：（1）產權必須界定予以清晰地界定；（2）實際的資源分配取決于初始產權的分配。在此基礎上，赫維奇進一步論證了即使交易成本并不存在，但存在收入效應的情況下，制度導致的權利和責任配置將導致對自然資源配置的顯著影響，特別是對于污染問題○19。赫維奇的研究也重新定義了競爭市場下科斯定理的問題。通過以污染權市場為例，他強調了市場對資源配置的重要性，認為外部性程度的大小與責任制度應當相互獨立○20。

黃少安和劉明宇二人曾提出在規模報酬非不變的情況下，將收入預期納入到模型中，論證了對于土地權屬穩定的預期對于農民產值的會產生正相關影響○21。饒世權以農村林地權為切入點，探討了承包經營權與林地使用權之間的不同流轉性強弱的產權對交易費用高低的影響，將“農村林地權”界定為使用權（而非承包經營權）更有利流轉，也更能實現效益的最大化○22。陳若英論證了當今土地制度所導致的信息不對稱所造成的交易成本損失，加之產權的不清晰對強拆悲劇潛在的雙重影響○23。

以de Janvry等學者為代表，他們反對土地市場開放。他們曾在聯合國糧農組織發布的報告中提出○24“土地市場的放開極有可能導致土地資產的高度集中。從私人的角度來看，土地可能集中在哪些并非是最有效率的生產者手中”。

從救濟的維度，袁宏川、李慧民○25，認為中國目前三種補償辦法均有明顯瑕疵，崔建遠認為，在中國城市房屋拆遷的實際操作中有效補償機制的缺失增加了中國土地所有權模糊的表征，增加了強制拆遷悲劇發生的可能○26。周其仁認為，“確權”是土地流轉的前提與基礎○27。張天澤認為，政府亦不應當以第三利益主體的身份過度干涉土地的自由流通，兼顧談判問題，土地的私有化能夠有效地避免強制拆遷悲劇的發生○28。

五、拆遷、征收的博弈模型分析

（一）政府作為利益主體下的三方博弈模型

法律之作用在于界權而非定價。此外，法定“價格”并非市場之價格，市場的價格決定了法定的價格，法定的價格無法完全地折射市場本身的發展甚至會發生扭曲，因而需要以市場的價格矯正法律價格的扭曲。法定的價格之所以會發生扭曲，往往是因為政府的過度干預。

即使對于土地拆遷，按照經濟學的“理性人”的及假設，如若人與人之間的合作可以得到“經濟剩余”，人們總是會尋找合作的方法，如果雙方議價策略的失敗原因只能是交易主體間無法發現互利共贏的結合點。因此科斯認為，“交易成本過高”僅僅是外在的表象，而權利界定的低效則是實質問題。

如果我們生活在零交易成本的世界，界權的成本為零，法律也沒有其存在的必要。而事實是我們生活的世界界權成本為正。而“法律經濟學面對的根本為題在于在這樣的世界里實現權屬的最優界定”○29。我國對于土地權屬界定的低效可以通過如下的博弈模型予以反映。

張天澤在《科斯定理視角下我國土地所有制問題的分析——兼談農村土地流轉低效問題與城市房屋強制拆遷問題》○30一文中論證了在產權分離（所有權與使用權分離）的土地制度問題上，原本由應由雙方主體的間的交易如果變成了三方主體之間的談判。那么三方主體之間的談判可能低效的。

也即，在一定條件下，在政府作為市場活動的一個主體出現在拆遷的活動中的話，政府、開發商與被拆遷者之間的結盟是不穩定的，進一步而言，對于強制拆遷來說，存在三個（甚至）多個主體時，即使這些主體通過合作（如談判）所得到的總收益高于其中任何兩方以及所有主體都不合作時的收益，依然存在不合作的可能，從科斯的交易成本的視角來看，就是過高的交易成本阻礙了合作的達成。因此，結果是不穩定的，既有的協議會被任何一方提出新的分配方案所打破。

（二）政府作為非利益主體的情況下的多方合作博弈模型

假定談判主體有三方，即開發商、房屋所有者（房屋所有者為多人）和政府，但政府僅僅對開發商做出的補償方案在房屋所有者之間進行協商，對于群體性拆補償問題，存在都接受的利益分配方案的可能性遠大于政府作為利益主體的時候。對于群體性的拆遷而言，人們普遍認為，由于每戶每個被征收/拆遷者的房屋不一樣，每戶的需求是異質的，而且在有限的資源產權的情況下，如果公開透明的談判似乎并不如一對一悄悄談判地同時，簽訂保密協議。

筆者采用最高交易循環方法和核的博弈概念來證明對房屋被征收者的公開透明的談判存在穩定的解○31。博弈論中的“核”是聯盟型博弈中一種利益分配的集合。集合中的每一個利益分配方案，均使得沒有任何一些局中人能夠通過組成聯盟而提高他們自己的總和收益，此時，不會有任何成員退出此聯盟。在大聯盟N的行動即對于任何的被征收人i，當集體談判時大聯盟N所獲得的收益v（N）應當大于其他每一種更小的劃分所帶來的收益時集體談判才更有效率，即：

在模型中，做如下假設：第一，由開發商向所有被拆遷者提出全部的補償方案，且補償方案的數量hi等于被征收者的數量。第二，每個補償方案在開始時被賦予了某一個被征收者，由被征收者之間進行談判協商，也即每種方案在不同拆遷者之間可以任意調換。第三，每個被征收人對于每種補償方案存在嚴格的偏好，且滿意開發商提出的至少一種或者幾種補償方案，即被征收者會對不同的補償方案進行排序，但不會對幾種補償方案的滿意程度完全相等。記最初被分配到被征收人i最喜歡的那個方案的人為ei。

如果至少一個人的最初補償方案即是其最喜歡的補償方案，即ei=i時，則保留其補償方案。其余人的則按照如下的方法進行分配。首先，我們在被征收人的所喜歡的補償方案中所劃分等級最高的作為循環（如e（q）=1；e（w）=k；e（t）=i，那么qwt則是一個三循環），并且對每個循環中的成員給他最喜歡的補償方案。然后，將已經如此分配到補償方案的被拆遷者提出，給余下的成員繼續分配，直到所有的被拆遷者已經指派了補償方案。假設存在四個被拆遷者，他們對于不同補償方案的偏好（劃分的等級）如下表自上而下所示，其中下表表示被征收者初始時被分配到的補償方案（如下圖，被征收者B喜歡補償方案順序依次為：

第一步，被征收者A、B構成一個二循環，即首先，A、B的補償方案互換，即被征收者A獲得b補償方案，B獲得a補償方案。第二不，剔除分配后的A、B兩者后，剩下的被征收者C、D構成了一個二循環，即被征收者C分到d補償方案，被征收者D分到c補償方案。

可以證明，這樣的分配方案是穩定的。即沒有一種分配方法可以對該分配方案進行改進。首先，被征收者A、B都分到了他們最為滿意的補償方案，因此不會偏離。因而，C、D不可能在此基礎上與A、B合作。再次，C、D二人通過在兩人的合作中也較之原來的滿足程度有所提高。因此，對于商品化市場下的集體談判，在補償公平合理（即參與者至少滿意一種補償方案）、政府僅作為溝通者和規則制定者而非利益主體的基礎上，即使對于有限的補償方案，如果其透明進行談判，也可以有穩定的合作達成。

六、從模型到現實：深圳與香港的政策啟迪

土地作為一種復雜的商品本身，兼具商品的投資屬性與空間固定性。筆者認為，良性的規避土地沖突的政策實施應當將土地的性質納入到考慮中。深圳在我國無論是經濟發展抑或土地改革都具有示范價值，而一橋之隔的香港與大陸類似，實行土地的批租制度。筆者曾多次往返于兩者土地管理部門之間，力求對如何避免土地沖突問題較為深入地了解。

根據與深圳土地整備局相關負責人的訪談，深圳市在過去的十幾年里將集體所有的土地已經通過征收等方式全部轉變為國有土地。在此基礎上，深圳市城市更新辦的內容負責出臺相應的宏觀規劃，如《深圳市城市更新辦法》等，但是具體的土地交易細節交由市場主體進行實行、操作，即政府除收取相關稅收外，并不參與具體的土地交易和談判，土地交易已經基本邁入市場化的交易的軌道。深圳市將土地違法問題分為土地違法和規劃違法兩類。土地違法的，由法院執行，即通過法院在一定程度上約束政府的權力；對于規劃違法的，或交由法院，或者由用地部門執行，雖然一定程度上存在職能劃分不清的情況，但是從現實的角度來看，也保證了效率。

與大陸類似，香港實行土地批租制度，絕大多數的土地由香港特區政府租出或以其他方式批出。通過內部細致的職能劃分與外部的約束來避免沖突實現社會的公平正義。香港的土地職能部門包括屋宇署、地政總署、發展局等多個平行部門，幾者權力分立。其中，屋宇署是根據《建筑物條例》所賦予的權力，負責監管位于私人土地上的建筑物及相關工程的規劃、設計和建造，以確保符合安全和衛生標準。《建筑物條例》旨在統一管理私人建筑物及建筑工程的規劃、設計及建造，并為此就結構和消防安全及衛生等方面訂定建筑設計及建造標準○32。有關在私人發展項目內提供公眾設施，則屬于香港發展局的職責。有關土地業權、土地契約、批出土地及土地用途等事宜屬于地政總署的職責。

關于香港土地的外部監督，香港則設有專門的法庭——土地審裁處（Lands Tribunal）來處理涉及土地的爭議。土地審裁處的職責包括：在政府或其他人士強制收回土地，或土地因公、私土地發展而致減值時，裁定政府或有關人士應給予受影響人士之賠償額。審裁處擁有上訴審裁權，審裁涉及差餉物業估價署署長及房屋署署長的決定而提出的上訴。就《建筑物管理條例》指明有關大廈管理事項和糾紛，進行聆訊及做出裁定等。土地審裁處開庭費用低，效率迅速，審判官由區域法庭的法官出任○33。此外，對于土地審裁處的裁判不滿，當事人有權向高等法院上訴庭提出上訴。

七、結語

制度安排應當兼顧經濟理性與法律理性，對于土地問題也是如此。一方面，數據分析以及制度研究說明，目前制度的安排很大程度上為歷史的路徑依賴所延續，并且在給政府帶來巨大的土地收益的同時也引發了土地沖突，進而影響到了社會的公平。而另一方面，市場自我組織化的過程也是秩序與法律的建構過程，因而必然會形成規范。在高昂且隱形的“交易成本”存在的現實環境里，三方主體在土地博弈中可能難以達成穩定的契約，較為弱勢一方的利益很有可能被強勢的兩方所排斥。同時，如果補償公平合理且政府僅作為溝通者和規則制定者而非利益主體情況下，即使對于有限的補償方案，即使采取透明談判的方式，對于集體談判，也可以達成穩定的契約。

以深圳和香港為參考，政府不應當作為利益主體，土地的市場化交易在很大程度上避免了土地沖突。另一方面，應當加強行政系統的內部約束，諸如確權、分權等。同時，外部的司法規制、加強司法監督也是我國未來土地改革的方向。

[注釋]

①張素華.房屋強制拆遷制度存在的問題及對策——兼評<國有土地上房屋征收與補償條例>[J].法學評論，2012（3）：102-107.

②何培生.誰是中國土地的擁有者：制度變遷、產權和社會沖突（第二版）[M].北京：社會科學文獻出版社，2014.10.

③國務院發展研究中心農村經濟研究部，李偉.集體所有制下的產權重構[M].北京：中國發展出版社，2015，8：86

④Ho P.Institutions in transition：land ownership，property rights，and social conflict in China[M].Oxford；New York：Oxford University Press，2005：xii，273 p.

⑤李郇，洪國志，黃亮雄.中國土地財政增長之謎——分稅制改革、土地財政增長的策略性[J].經濟學（季刊），2013，04：1141-1160.

⑥孫秀林，周飛舟.土地財政與分稅制：一個實證解釋[J].中國社會科學，2013，04：40-59+205.

⑦同上.

⑧董經緯.中國房地產市場價格“虛高”的制度經濟學分析[D].吉林大學，2013.

⑨張鳳和.淺議城市土地儲備制度中的難點與對策[J].中國房地產，2002，09：15-18.

⑩田夢現，王胡平.我國城市土地儲備制度效益評價[J].當代經濟，2005，06：56-57.

○11邵宇軍，米建偉.中國土地財政的成因、影響及前景[J].發展研究，2013，08：65-67.

○12增量資本即增加單位總產出所需要的資本增量.

○13本文數據主要來自：中國國土資源年鑒編輯部.中國國土資源統計年鑒，1999-2014.

○14http：///www.chinadatacenter.tsinghua.edu.cn/news.php？id=309，2015-3-23.

○15何清漣.中國現代化的陷阱（最新修訂本）[M].香港：博大出版社，2004.

○16<中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例>（中華人民共和國國務院令第55號），1990年5月19日.

○17Coase R H，Wang N.How China became capitalist[M].Palgrave Macmillan；xi，256 pages.

○18Bishop D T，Cannings C.A generalized war of attrition[J].Journal of Theoretical Biology，1978，70（1）：85-124.

○19Maeda Y.Comment on “What is the Coase Theorem？” by Leonid Hurwicz[J].Japan and the World Economy，1995，7（1）：75-78.

○20有鑒于此，他將科斯定理歸結為如下三個論點：（1）外部性大小的程度對于所有內部帕累托最優的配置是相同的（即博弈內部的主體達至帕累托最優，那么將必定會面對同樣程度的外部性）.（2）對于任何資金的初始分配存在一個競爭性均衡.（3）每個競爭導致的均衡即是帕累托最優.參見Hurwicz L.What is the Coase theorem？[J].Japan and the World Economy，1995，7（1）：49-74.

○21黃少安，劉明宇.公平與效率的沖突：承包制的困境與出路[J].經濟社會體制比較，2008，2：52-58.

○22饒世權.農村林地權改革的法與經濟學研究[C].生態文明與林業法治——2010 全國環境資源法學研討會（年會）論文集（上冊），2010.

○23陳若英.信息公開-強制征地制度的第三維度[J].中外法學，2011.

○24聯合國糧農組織于1997年發布的報告[EB/OL].http：//www.fao.org/docrep/meeting/W5021E.htm，2016-3-6.

○25袁宏川，李慧民.對新建商品房定價的思考[J].中國物價，2006（9）：65-67.

○26崔建遠.征收制度的調整及體系效應[J].法學研究，2014，4：005.

○27周其仁.確權不可逾越——學習<決定>的一點體會[J].經濟研究，2014，01：21-22.

○28張天澤.科斯定理視角下我國土地所有制問題的分析——兼談農村土地流轉低效問題與城市房屋強制拆遷問題[J].學理論，2014（11）：85-7.

○29林毅夫.關于制度變遷的經濟學理論：誘致性變遷與強制性變遷[Z]，1994.

○30張天澤.科斯定理視角下我國土地所有制問題的分析——兼談農村土地流轉低效問題與城市房屋強制拆遷問題[J].學理論，2014（11）：85-7.

○31模型有參考：ON CORES AND EWMSIBILITY* Lloyd SHAPLEY and Herbert.Journal of Mathematical Economics 1（1974）23-37.

○32立法會二十題：玻璃幕墻，

http：//sc1.devb.gov.hk/TuniS/www.devb.gov.hk/tc/publications_and_press_releases/press/index_id_7627.html，2013-3-6.

○33法律制度.香港年報.http：//www.yearbook.gov.hk/2012/tc/pdf/C02.pdf，2016-3-6.