論宅基地的房權地權沖突

摘要：權屬于集體土地上的宅基地使用權和房屋產權是農民的兩項重要財產權利。在城市化拆遷的過程中，面臨“一戶多宅”的情況，確認宅基地的使用權和房屋產權的歸屬，成為家庭成員之間利益博弈的中心。本文從如何解決“一戶多宅”的房權地權沖突問題為出發點，努力尋求拆遷中如何化解家庭成員之間的矛盾以及平衡家庭財產利益歸屬的途徑，為小家庭的生活增添幸福因子。

關鍵詞：農村宅基地；土地發展權益；一戶多宅

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2016）20-0265-01

作者簡介：王晶（1989-），女，吉林財經大學法學院，法律碩士研究生。

一、問題的提出

土地資源的有限性一定程度上制約著社會經濟發展的速度和城市規模的廣度，也是城市化進程中不可避免的難題。實踐中，大量農村集體土地的發展權益適度讓位于城市發展的例子不勝枚舉。權屬于集體土地上的宅基地使用權和房屋產權是農民的兩項重要財產權利。在城市化拆遷的過程中，面臨“一戶多宅”的情況，確認宅基地的使用權和房屋產權的歸屬，成為家庭成員之間利益博弈的中心。

農村宅基地房屋拆遷的家庭糾紛主要是關于如何分配動遷安置利益。如果宅基地占用的土地已經被征收，補償利益已經分配到各家庭，家庭成員之間僅僅是由于利益分配不均，而訴之法院，此類案件處理方法，只要厘清宅基地使用權的補償歸屬和房屋產權補償歸屬即可。

二、“一戶多宅”的現實組合類型

根據《中華人民共和國土地管理法》（下簡稱土管發）第六十二條例規定：農村村民一戶只能擁有一處住宅基地，該基地在面積上，不能夠超越所在省、自治區、直轄市所規定的住房標準。農村在住宅的建設方面，應當遵循鄉（鎮）土地利用總體的規劃，在基地的選擇方面，應當盡可能的選擇已經使用過的宅基地或者村內的空閑地。然而，在實際生活中，由于各種各樣的原因，集體經濟組織成員沒執行“一戶一宅”的法律規定，反而“一戶多宅”的情況比較常見。其可以歸屬的類型有以下幾種情況：

（一）新宅加老宅。由于生活水平的提高，農村新建住宅逐年增多，建新房不拆舊房的現象比較普遍。存在異地建房后仍保留原有住房；在原住宅拆舊建新后，老房未完全拆除；為響應政策，以發展養殖業為由，未對老房進行拆除等歷史遺留情況。

（二）宅基地私下流轉，房屋所有人和宅基地使用權人并非同一人。由于建宅需辦理宅基地的審批手續，加之審批手續繁瑣，部分村民選擇私下購買本集體組織成員的空閑宅基地，私自建房。當前對于宅基地的利用已經不僅僅停留在自住功能上，在部分發展速度較快的村落還出現了基于發展工商業的宅基地轉讓的情況，出現宅基地使用權和房屋所有權的分離。

（三）繼承祖輩遺產。由于按照現有法律的規定，我國農村宅基地在使用權和房屋的所有權上是無常且無限期的，宅基地可以作為遺產被子代所繼承，父輩原擁有的宅基地使用權和房屋使用權也被子代所繼承。如果說子代的戶籍也是父輩所在的集體組織的，那么子代在分戶的時候，向集體提出宅基地申請，通過集體的審批后可以劃的另外的一塊宅基地獨立出去，這樣子代在客觀上也造成了擁有了兩處房屋所有權和宅基地使用權。祖輩的遺產保留做法，也會造就“一戶多宅”的情況。

三、拆遷過程中，針對“一戶多宅”的處理辦法

第一、針對已經確認權屬的處理辦法。根據土管法的規定，就宅基地數量而言，農村村民一戶人家只能擁有一處宅基地。我國目前對于土地和房屋是實行分別管理。已經確認權屬的，根據當地的拆遷計劃，對照權利歸屬，遵照執行即可。

第二、針對未確認權屬的處理辦法。宅基地審核表中登記的權利人為宅基地使用權人。由于農村宅基地使用權的身份屬性，是農民基于集體經濟組織成員身份而享有的、可以用于修建住宅的集體建設用地，屬于福利性質，一般不能繼承。在實際當中，關于農村宅基地繼承方面的文章可以分為以下情況：一、假如繼承人是本集團的成員，并且符合宅基地申請的條件，通過審核批準可以獲取被繼承者的房屋使用權和宅基地所有權。二、假如不符合當前宅基地申請條件的，對于已有的房屋，可以將房屋賣給當前符合申請宅基地的村民。拆遷過程中，拆遷補償應對應不同產權性質，實行不同補償標準。

四、結語

此外，在執行中拆除農民宅基地的現象嚴重，農村宅基地是農村集體經濟組織所有的歸屬于組織內成員自取自用的財產。農村宅基地的流轉須符合相關規定，所以隱性流轉比較盛行，在這一過程中，屬于違法行為的“一宅多占”和出售是最常見的行為。這些違法行為之所以長期得不到遏制，主要原因在于國家法律法規的建設跟不上時代的發展，農村宅基地的產權制度模糊、產權不一致，監管缺失。宅基地隱性流轉的可行途徑在于進一步完善相關法律法規的建設，提高群眾的法律意識，懂法用法意識以及調整監管措施。

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