房價“輪漲”怎么看：原因是什么？利弊有哪些？

房價“輪漲”怎么看

最新數(shù)據(jù)顯示，4月份70個大中城市房價總體繼續(xù)上漲，上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，部分二線城市環(huán)比漲幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大，有些已超過一線城市漲幅。

大中城市房價普漲的原因是什么？對目前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀怎么看？未來房價走勢如何？記者采訪了有關(guān)專家。

“輪漲”原因是什么

“4月份一線城市漲幅較上月有所放緩，二三線城市漲幅開始擴(kuò)大。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀房價數(shù)據(jù)時說，從同比數(shù)據(jù)看，4月份一二線城市漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，三線城市由降轉(zhuǎn)升。

“此番大中城市房價普漲是前期一系列政策發(fā)揮作用的效果。”民生銀行首席分析師溫彬分析說，為加快去庫存，二三線城市出臺了一系列旨在鼓勵去庫存的稅收信貸政策，從一季度看，銀行信貸投放比較大的重點(diǎn)城市，恰好是房地產(chǎn)成交和價格活躍的熱點(diǎn)城市，支撐了這些二三線城市的樓市快速增長。此外，隨著房貸首付比例下降、貸款利率下調(diào)，降低了購房人群利用信貸購房的資金成本，也助于樓市加速升溫。

中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛認(rèn)為，房價“輪漲”的原因有5個：一是中央和地方去庫存等宏觀政策的實施，激勵了消費(fèi)和投資需求；二是部分二線城市和三線城市庫存不多，市場供求相對緊張；三是在目前背景下，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的規(guī)模大，住房需求強(qiáng)勁；四是受一線城市前期房價暴漲的傳染和波及，二三線城市市場預(yù)期改變；五是一線城市在暴漲后對房地產(chǎn)投資和投機(jī)的嚴(yán)控措施，使得投資和投機(jī)向二三線城市轉(zhuǎn)移。

“輪漲”利弊有哪些

“今年1至4月份，房地產(chǎn)市場保持回升態(tài)勢，市場銷售量和銷售金額保持較快增長，房地產(chǎn)價格總體有所上漲，房地產(chǎn)投資在恢復(fù)性上漲。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)指出，“房地產(chǎn)的回升對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長發(fā)揮了重要作用。一季度，房地產(chǎn)增長對GDP增長的貢獻(xiàn)率提升。”

溫彬認(rèn)為，隨著城鄉(xiāng)居民收入增長，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，市場對房地產(chǎn)的剛性需求和改善性需求持續(xù)旺盛；另一方面，從全國總體看，城市間漲勢出現(xiàn)新變化，一線城市漲幅環(huán)比有所放緩，二三線城市漲幅開始擴(kuò)大，呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢，反映出房地產(chǎn)市場向好的趨勢。

“從這一輪房價上漲，可以清晰地看到投資客的身影。房地產(chǎn)還在去庫存的過程中，如果房價過度上漲，這并不是好事。”中國人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平在接受記者采訪時說，“投資客很活躍，民間資本在抽身股市后，由于制造業(yè)低迷，缺乏合適投資渠道，所以大量投資房產(chǎn)地，房價上漲有相當(dāng)一部分是投資推動的，而不是消費(fèi)推動的。并且從一線城市向二線城市波及，推高了房價，要客觀分析影響。”

溫彬也指出，一些投機(jī)性需求在此輪房價上漲過程中發(fā)揮了助推作用。一些房地產(chǎn)中介、互聯(lián)網(wǎng)P2P信托等提供“首付貸”，給購房者加杠桿，這也導(dǎo)致未來樓市出現(xiàn)暴漲暴跌的風(fēng)險上升，需要警惕。另外，當(dāng)前國內(nèi)部分城市開發(fā)商購地?zé)崆楦邼q，蘇州、南京等地高價地王頻現(xiàn)，已經(jīng)出現(xiàn)較大風(fēng)險，開發(fā)商后期應(yīng)該謹(jǐn)慎。

未來房價怎么走

對于下半年房價走勢，溫彬預(yù)測，整體將呈現(xiàn)趨緩態(tài)勢，“經(jīng)過去年三季度至今年上半年樓市的快速上漲，總體上看樓市將進(jìn)入調(diào)整期，隨著前期剛需釋放以及預(yù)期調(diào)整，下半年以后房價漲幅將同比趨緩，且不排除個別城市會出現(xiàn)價滯量縮、價格環(huán)比下降的情況。”

“住房具有消費(fèi)和投資兩種功能，消費(fèi)是人人需要的基本功能。一方面要通過各種形式滿足住房的剛需，另一方面也要抑制不合理的投機(jī)。”葉劍平指出，“房地產(chǎn)市場并不僅僅是自身因素決定的，隨著大環(huán)境的轉(zhuǎn)變，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進(jìn)，投資將更多轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，用于生產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型升級和研發(fā)。這樣才能從根本上避免房價無理性過快上漲。”

“從目前來看，三四線去庫存效果并不理想，政策方面應(yīng)當(dāng)因地施策，避免‘一刀切，否則將加重樓市結(jié)構(gòu)失衡。”溫彬分析指出，由于一線城市人口凈流入，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好，房地產(chǎn)需求上漲更快，而三四線城市面臨著更為嚴(yán)重的失血局面，這與去杠桿政策出臺初衷背道而馳。“單純靠金融杠桿化解庫存，將對未來造成很大的金融風(fēng)險，提高三四線樓市去庫存的關(guān)鍵在于提高城市綜合競爭力。”

“房價上漲過快的城市，可根據(jù)情況及時出臺相關(guān)政策措施，包括采取必要的臨時性行政措施。”倪鵬飛建議。