買房五個環節有陷阱

房子對很多人來說是一件人生大事，如果馬虎應對，也許在以后會讓自己卷入房產糾紛的漩渦。本期，《中國質量萬里行》給購房者提供一些“干貨”，希望能讓購房者在購房的過程中盡可能避免“中招”。

廣告欺騙

現在很多人都相信廣告，但是買房不可能像買車一樣，可以先體驗。買房子不僅要選擇正規的房屋銷售地點，還要選擇有固定地點、證件齊全的房地產企業。有些人會利用內部價等誘餌騙取消費者的金錢，所以在選擇時要慎重，不要輕信小廣告。

在選房子的時候，除了要實地看房以外，還要查看房地產商的營業執照和“五證兩書”，也就是《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《商品房預售許可證》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

另外開發商交房時要提供“一表兩書”，即《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《房屋移交書》，缺少任何一項都有可能給購房者帶來麻煩。

一般消費者在所有問題都了解清楚并打算購買時，會支付一定的金額。所以購房者一定要分清“訂金”和“定金”的區別。定金，簡單說就是預先付給開發商的金額，如果購房者違約，定金不會退還，如果開發商違約，要向購買方雙倍返還定金。而訂金是在房產交易過程中支付預付款的一種方式，不具有定金的性質，在房屋認購書中“訂金”是購房者對開發商的保證，一般被視為預付款。如果買方交付的是“訂金”，不論哪一方反悔，賣方要原數退還“訂金”。

購房者在支付金額簽約合同時，要認真閱讀合同，合同上一般會注明這筆金額是否會退還、幾個工作日內退還等重要內容。

霸王合同

房屋買賣合同雖然有統一的范本，但是會有一些房產開發商會基于某些因素的考慮，在合同中加入對購房者不公平的條款。這些霸王條款多藏匿于購房合同的補充協議中，而這些補充協議基本上是開發商的律師團隊本著保護開發商的立場而制定的。所以購房者一定要對合同中的細節多加留心，特別是附在后文的補充協議，往往會成為不少糾紛的導火線。

交房前房產糾紛

從買房到交房耗費的時間不等，購房者千辛萬苦拿到房門鑰匙時既有期盼也有擔憂。歷來關于房屋質量的糾紛屢見不鮮，如果房屋質量不合格面對強勢的開發商團隊，很多購房者會選擇忍氣吞聲，或者自認倒霉。為了避免在居住過程中會出現不適，購房者一定要維護自己的權益。

房屋質量

商品房質量不僅是關系到購房者的居住安全，更關系到購房者居住舒適的程度。但是有一部分開發商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質量缺陷，嚴重侵害消費者的合法權益。所以購房者要認真對待驗房環節，也可以選擇專業的驗房公司驗房。如果自己驗房，收房之前應該去網上學習一下相關知識，驗房的時候要多注意建筑結構、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統、給水、排水系統、室內電氣工程安裝質量等方面。

對于一般性質的不符合質量要求的房屋，購房者可以要求開發商維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或者給購房者造成的損失，可向開發商索取賠償。

對于嚴重不符合質量要求的房屋，購房者應該先請求房屋所在地的房屋工程質量監督單位進行檢查，在取得房屋質量鑒定不合格的證書后，可以要求開發商退房。

如果開發商對購房者的正當要求不予理睬，可以向消費者協會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

面積縮水

根據圖紙建造的房子面積不可能精確到100%，因此國家規定可以有3%的面積浮動。但是很多購房者在交房時會發現房屋面積誤差率超過了浮動的范圍，錢交了面積卻少了。

根據有關司法解釋，房屋套內建筑面積或建筑面積與約定面積不符時，合同有約定的從約定，無約定的誤差比例在3%以內的雙方據實結算，若超過3%買房人可要求退房并主張返還已付購房款及利息。所以，在簽訂合的時候要注意約定細節，建議在簽合同時，把建筑面積與套內建筑面積都做約定。

規劃變樣

規劃變更導致前期業主鬧事的案例時有發生，根據有關法律規定，小區建成入住，產權即發生轉移，產權所有人已經由開發商轉為全體業主，這時，開發商在沒得到全體業主同意的情況下，是無權擅自改變小區公有土地用途的。業主們可以去相關部門查閱小區的整體規劃審批，如果該地塊屬于小區已經入住的部分，那么，就可以有充分理由認為這種規劃變更是不合法的。

另外，即便是建設中的小區，開發商要變更已經對外宣傳的規劃，也應對全體業主公示，在大部分業主沒有異議的情況下，才可以變更。