房地產去庫存之“持久戰”

段家榮

摘 要：近幾年，我國房地產市場開始大熱，一線城市房價快速上升，越來越多的人開始擔心樓市熱潮之后，泡沫會不會破滅。自從中央經濟工作會議將“去庫存”確立為今年經濟發展的五大任務之一以來，各地去庫存措施頻出。但從目前情況來看，效果并不理想，城市間分化趨勢繼續加劇，三四線城市住房存銷比仍高達30多個月，而地產又通過銀行、信托甚至民間借貸等途徑與金融體系交織在一起，積聚了金融風險。因此，消化房地產庫存，增加購房需求刻不容緩。

關鍵詞：供求失衡；去庫存；人口流動；住房制度改革

一、我國房地產庫存現狀

當前我國房地產市場步入結構性過剩時代，樓市分化趨勢加劇，一線城市的樓市火熱爆發與去庫存的政策期待相背離，而三四線市場卻依然相對低迷。過去十幾年來，我國農村人口大量遷移到城市，催生了房地產市場的大輝煌。但在目前我國人口結構出現拐點的情勢下，盡管中國城鎮化率僅為53%，還有上升空間，但戶籍制度，土地制度等改革的滯后，限制了城鎮化的進一步發展。當前三四線城市房地產庫存尤其高，而地產又通過銀行、信托甚至民間借貸等途徑與金融體系交織在一起，積聚了金融風險，因此能否有效實現去庫存可能影響到中國經濟和金融的穩健性。

2015年全國商品房的成交量有望接近或超過2013年的最高水平，但從全國商品房待售面積來看，截至11月超過6.9億平米，自從2011年以來的連續五年中幾乎每年新增加1億平米左右，這還沒有包括全國大批在建項目以及已經賣出土地但還未動工的項目，除此之外，一些城市也因前幾年開發量過大，使得去庫存艱難。另外，國家統計局數據顯示，今年1至2月份，全國房地產開發投資9052億元，同比增長3%。雖然投資增速回暖，但庫存再度增加。截至2月末，全國商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米。

在去年12月份的中央經濟工作會議上，習近平在會上發表重要講話，重點是落實“十三五”規劃建議，推進結構性改革，推動經濟持續健康發展。會議提出2016年是十三五開局之年，也是推進結構性改革的攻堅之年，確定今年經濟社會發展五大任務，其中第二大任務即是房地產業的“去庫存”。可見，去庫存已刻不容緩。

二、我國房地產去庫存面臨的問題

第一，目前樓市去庫存的區域不均衡。一線城市房價只升未降，庫存小。考慮到大城市核心區房屋交易以存量二手房為主，地方政府無力在核心區提供更多的土地供應和新增商品房供應，因此一線城市核心區住房供求失衡矛盾，目前還未很好解決。同時，三四線城市的樓市仍然低迷，原因在于人口和財富的流動。越來越多的中小城市的有知識有技能的人帶著他們的財富、社會資源和遠大夢想，涌入一線城市。因此，目前中國人口流動的趨勢，更大程度上，似乎不是城鎮化，而是超大城市化，并且隨之而來的是小城鎮的沒落，以及三四線城市庫存壓力的加大。

第二，去庫存的失衡和人口流動密切相關。比如，東三省經濟轉型艱難是不爭的事實，除了產業結構的問題之外，人口持續大量流失可能也是重要原因。以黑龍江為例，在過去五年，該省戶籍人口不斷減少，僅靠流動人口的增長，勉強維持總人口的低水平平衡。戶籍人口的減少，和常住人口的增加，意味著黑龍江省內一些精英人口和財富流出本省，補充的流動人口中，如果常住人口沒有加速落戶的意愿，那么全省人口可能面臨凈流失的拐點。這對振興東北經濟帶來困擾。

第三，在一個不斷流失財富和人口的城市，無法有效推動經濟結構轉型和樓市去庫存。即便三四線城市房價不漲，但人口大量流失以及本地居民收入增長持續放緩，導致當地房地產市場的商業氛圍漸趨蕭條。

因此，引導人口和財富新的流動格局，從而逐步緩解中國日益嚴重的超大城市病，使樓市去庫存相對均衡，也使區域經濟的增長因人口和財富的再配置而具有解決的可能性

三、消化房地產庫存，增加住房需求的措施

當前我國地產庫存依然偏高，尤其是三四線城市庫存居高不下。為提高住房需求，實現去庫存目標，主要有以下措施：

一是要明確深化住房制度改革方向。專家指出，住房制度改革必須以滿足新市民需求為出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，全面推進并完善居住證制度，把公租房擴大到非戶籍人口，令農民工與戶籍居民平等享受公共服務和基礎設施，尤其是讓其子女享有接受優質教育的權利。

二是落實戶籍制度改革方案。允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求，意在提高對商品房的購買和租賃需求，也暗示包括農民工在內的新市民也將成為“主力軍”。另外，全國目前已有20余省先后出臺政策鼓勵農民工進城購房。

三是發展住房租賃市場。鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，使之成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業，意在通過提高租房供給間接增加購房需求，未來房企從售房轉變為租房商，可能成為一種創新的庫存消化模式。

四是鼓勵房地產開發企業主動降價。開發企業應順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度，以此鼓勵房地產企業主動降低庫存。

以上措施在短期中還需要其他更微觀和細致的政策配合，如降首付、降低交易費用、提高公積金貸款比例、首套購房補貼（如對中等收入者及其以下階層，可采取貸款利息抵個稅政策等），這樣中央去庫存政策的實施才有可能達到更好的效果。

總之，樓市去庫存本身是釋放經濟泡沫、化解地方債務和銀行信貸風險為主的持久戰。在這個進程中，需要政府和居民付出代價，其中幾乎不存在能令政府、金融機構和普通民眾三者都滿意的解決方案。而對于中國樓市當下的熱潮，一些人視其為投機機會，另一些人視為危險陷阱。不管如何，去庫存需要付出巨大代價，而理性選擇是至少保證這個代價不大于樓市崩潰的龐大損失。

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