“營改增”實施后對房地產企業的影響

文/何健英

?

“營改增”實施后對房地產企業的影響

文/何健英

摘要：我國目前有四大行業尚未完成“營改增”的試點工作，分別是建筑業、房地產業、金融業和生活服務業。房地產企業“營改增”試點工作將面臨著眾多的挑戰。而“營改增”作為優化房地產行業結構和結構性減稅的政策，能夠幫助房地產企業降低稅負。但是由于“營改增”實施初期，房地產企業很難完全獲得能夠抵扣的進項稅額，導致房地產企業的稅負不但沒有降低，卻是在不斷的升高。本文針對“營改增”實施之后對房地產企業的影響進行深入的分析，提出了能夠推進房地產企業“營改增”實施的改革措施。

關鍵詞：營改增；房地產

一、“營改增”的理論基礎

(一)稅收效率原則

稅收經濟效率和稅收行政效率是稅收效率原則中的兩個重要組成部分。稅收經濟效率指的是稅收應該具有“中性”，不能對企業的經濟運行產生任何的影響，但事實上，無論是何種稅種都會對企業的經濟運行產生不同程度的影響，“營改增”實施前，商品流通的每個環節都要繳納營業稅，且商品生產中所投進的資本品和消耗等是不會扣除的，使得營業稅重復征稅的現象；稅收行政效率指的是將征稅所需要的開銷減到最少，盡量簡單化征稅這一過程。征稅成本包括了發票印刷費用、稅務機關辦公費用、稅務人的工資以及納稅人的申報費、稅款核算成本、咨詢費等，征稅成本和納稅成本的同時存在使得稅務人不得不將不同的稅款分開核算，從而無形大大的增加了稅務人的工作量。

(二)稅收公平原則

稅收公平原則具備“中性”，即所有的納稅人都是平等的，這個原則能夠為房地產企業的征稅營造一個公平的環境，從而在企業內部建立起公平競爭的思想。“營改增”實施前，營業稅稅額是全額征稅的，完全沒有考慮納稅人的利益，從而也就偏離了稅收公平原則；“營改增”實施后，增值稅只針對增值額征稅，使得納稅人承擔的增值稅的稅負能夠較為平衡，所以增值稅與營業稅相比，能夠更好的體現稅收公平原則。

(三)課稅范圍對稅負轉移的影響

課稅范圍越大，就越難找到可以轉換的商品，從而就越難轉稼稅負，房地產企業所要承擔的稅負就越大；反之，課稅范圍越小，房地產企業就能夠更好的轉換商品，從而就能夠轉嫁稅負，所以房地產企業的稅負就會更小。每一種商品都需要企業自己繳納稅款，從而會導致成本增加，很多供應商為了避免繳稅就會找一些商品更換，從而降低企業稅負。

二、“營改增”政策對房地產企業的影響

(一)測算模型的構建

房地產企業在實施“營改增”前為繳納銷售不動產營業稅及相關稅種；實施后即為繳納銷售不動產增值稅及相關稅種。因此第二種方式下房地產企業可以采用一般計稅方法計繳增值稅來計算企業稅負，即用銷項稅額減去可抵扣的進行稅額，而增值稅的銷項稅額可以直接用不含增值稅的營業收入來表示，進項稅可抵扣的金額可以直接用營業成本來表示。

1.稅率的假設

自“營改增”實施之后，試點地區新增了11%和6%兩檔稅率，建筑業的增值稅稅率為11%。經過我國建設學會的研究后發現，如果建筑業的征收稅率為11%，則85%以上的房地產企業的稅負都會增加到原來的90%以上，所以必須將建筑業的增值稅稅率穩定在5%到6%之間。而由于建筑安裝的成本占據了大多數的房地產企業可抵扣的進項稅額，建筑業增值稅就可以直接作為房地產上游行業的的增值稅稅率，再加上房地產企業建筑成本中能夠獲得大量的進項可抵扣稅額，所以6%的低稅率是不可能實施的，從而本文房地產企業的增值稅稅率分別假設為17%和11%，上游企業的增值稅稅率假設為6%。

2.不同稅率下模型額構建

在“營改增”實施之后，房地產上下游企業均為增值稅納稅人，其中上游房地產企業能夠開具更多的增值稅專用發票。但是實際情況是增值稅發票開具由于受多種因素的影響，房地產企業很難獲得一定能夠抵扣的增值稅發票，有時候還有不能獲得增值稅發票的情況。本文將房地產企業獲得可抵扣的增值稅發票的比率分為0%-5%、5%-30%、30%-60%、60%-90%、100%五個等級，假設房地產企業能夠獲得可以完全抵扣的增值稅發票，當銷項增值稅稅率為17%，進項增值稅稅率為6%時，經過計算房地產企業的營業成本和營業收入之比是158.83%，但是營業成本和營業收入之比等于或大于158.83%的情況在現實中是不可能的，所以此假設不成立；而當銷項增值稅稅率為11%，進項增值稅稅率為6%時，經過計算房地產企業的營業成本和營業收入之比是81.83%，這種情況在現實中是存在的。

(二)房地產企業稅負變化測算及影響分析

1.樣本的選擇

本文選取除了按公允價值模式計量的投資性房地產企業的排名前20的上市房地產公司作為樣本。

2.樣本的分級

本文以房地產公司房地產開發收入占營業收入比率來進行樣本的分級，第一級為96%-100%，第二級為90%-95%，第三級為50%-89%，第四級為0%-49%，其中房地產開發業發展的越好，企業增值稅稅額的精準度就會越高，從而就更有研究價值。

3.稅負的測算

本文對房地產公司的增值稅稅額進行了精確的測算，并將其與公司實際繳納的營業稅稅額進行了比較，而結果顯示，當房地產行業增值稅稅率為11%，上游企業增值稅稅率為6%，可抵扣進項稅額為100%，房地產企業營業成本和營業收入之比低于81.83%時，房地產企業的稅負會增加。

(三)結論分析

根據上述可知道，增值稅稅率和進項獲得的可抵扣的稅額是影響房地產企業稅負增加或減少的主要因素。房地產企業進項獲得的可抵扣的稅額越多，企業的稅負就越有可能降低。而在“營改增”剛剛開始實施之時，房地產企業要想完全的獲得可抵扣的進行稅額是不可能的，所以“營改增”實施初期房地產企業會面臨較大的稅負壓力，在“營改增”實施之后的一段時間內房地產企業的稅負還會持續的上漲，所以房地產企業應將改革的重點放在獲取全部可抵扣的增值稅發票上，通過政府的幫助，推進“營改增”的實施。

三、“營改增”實施后，房地產企業的應對策略

“營改增”實施能夠推進我國的經濟轉型，大幅度的降低我國的結構性稅款。房地產企業要想減輕企業的稅負，保證企業能夠積極的、平穩的開展“營改增”，房地產企業需要做出以下改革。

(一)在“營改增”實施之前，精確的進行稅負測算，根據企業自身實際情況制定出科學的稅率

在“營改增”實施之前，房地產企業需要對其稅負進行精確的測算，同時房地產企業需要全面的、透徹的分析“營改增”的實施對房地產企業造成的各種影響，并結合其獨有的特性來科學的、合理的制定符合自身實際情況的稅率，確切的落實“營改增”的減稅目的，減輕房地產企業的稅務負擔，使得“營改增”能夠有良好的環節也推進實施。

(二)完善財政補貼制度，保障試點房地產企業能夠平穩運營

“營改增”相關的試點房地產企業因“營改增”的實施導致稅務負擔在不斷上升，國家為了提高房地產企業參加“營改增”的積極性，應對相關房地產企業提供一定的財政補貼，保障房地產企業在“營改增”實施期間能夠平穩運營，不會因“營改增”的實施給企業帶來不好的影響。政府必須完善財政補貼有關規章制度，因為不同的房地產企業所承擔的稅負是不同的，所以政府應根據不同房地產企業的不同稅負給其發放財政補貼，發放財政補貼的手續不宜太過復雜，政府應盡量簡化，保證財政補貼資金能夠真正的落實到試點房地產企業的手里，從而保障試點房地產企業“營改增”工作的有效開展。

(三)加強企業內部控制，嚴格管理發票，減輕企業稅負

在“營改增”實施之后，增值稅發票就不再只是作為財務信息的原始憑證，因為進項稅額就可以從銷項稅額中抵扣，所以房地產企業必須加強內部控制，同時加強發票的管理，并制定完善的發票管理制度，除此之外，房地產企業必須制定完善的增值稅發票專人保管制度，企業必須要求采購人員在采購時一定要獲得能夠抵扣的增值稅發票，財務部門工作人員也要對采購人員的行為進行嚴格的監督，保證增值稅發票是一定能夠抵扣的，從而降低企業的稅負。

四、結語

在房地產企業實施“營改增”初期，由于進項稅額不能夠完全的可抵扣，房地產企業的稅負會不斷的增加，房地產企業要想更好的推進“營改增”的實施，首先必須精確的測算稅負，根據企業的實際情況制定稅率；其次政府應該完善財政補貼制度，根據不同企業的不同稅負發放財政補貼，保證試點房地產企業在實施“營改增”時有足夠的資金來運轉企業；最后，房地產企業應加強內部控制，加強發票的管理，保證企業能夠完全獲得可抵扣的進項稅額，從而降低企業的稅負。

參考文獻：

[1]李印紅.房地產行業營改增[J].中外企業家,2014(33):32+37.

[2]王東輝.試論營改增政策對房地產行業的影響[J].財經界(學術版),2015(07):334-335.

[3]黃燕,夏春蓮.“營改增”對房地產企業的影響[J].市場周刊(理論研究),2015(04):52-53.

(作者單位：重慶博友投資有限公司)