采用設計監理促進房地產工程成本優化

馮莉

【摘 要】房地產成本控制已逐漸成為房地產公司迫切需要解決的問題。設計階段是建設項目付諸實施的龍頭，利用設計監理來促進設計優化的推行是一種行之有效且見效更快的途徑，本文對設計階段采用設計監理必要性和意義進行了分析，并提出采用設計監理具體措施，并結合工程實例進行了分析。

【關鍵詞】成本優化；工程設計；設計監理

Using Design Supervision to Promote the Real Estate Project Cost Optimization

FENG Li

（Guangdong Communication Polytechnic， civil engineering， Guangzhou Guangdong 510160， China）

【Abstract】Real estate cost control has become an urgent need to solve the problem of Real Estate Company. Design phase is the construction project into the implementation of leading， use of design supervision to promote the optimization design is to implement an effective and faster and effective way， this paper in the design stage by design supervision necessity and significance are analyzed， and puts forward the concrete measures of design supervision， and an engineering instance is analyzed.

【Key words】Cost optimization； Engineering design； Design supervision

長期以來，如何有效地控制建設工程投資一直是困擾著建設工程領域的一件大事。雖然，建設監理制早已在我國開始全面推行，而且，實踐證明[1]建設監理在控制工程投資方面取得了明顯效果，但是，目前仍普遍存在著重施工階段監理而輕設計階段監理的傾向。

1 設計監理的必要性

1.1 有利于提高工程質量，增加工程的安全性

設計監理是提高施工監理效果的前提，它可以有效地防止和減少將重大的設計問題帶到施工中去，提高了工程的安全性、可靠性和合理性。我國曾對建筑行業514項工程事故的原因進行過統計分析，發現因設計原因造成的工程事故達40.1%。這表明，應該建立更完善有效的監理機制，以避免因設計工作中的失誤而導致更多的事故發生。

1.2 有利于節約工程項目投資

有國外統計資料表明：在設計階段節約工程投資的可能性為80%，而施工階段節約工程投資的可能性僅為10%。設計是影響投資的關鍵階段，而設計監理則是達成這一目標的必要手段。設計監理的推行，將有助于建設方和設計單位面向市場逐步成長、成熟，并協助建設方以最小的投資獲得滿足使用要求的功能。

1.3 有利于控制工程進度

設計階段本身就是工程建設的一個環節，是工程進度的一個組成部分。雖然該階段在整個建設工期中所占時間不長，但一份高質量的設計文件，可以為施工的順利進行打下基礎。

1.4 有利于完善現行的監理制度，促進其與國際慣例的接軌

國際上普遍采用的項目PM管理模式[2]（Project Management），其管理工程師就是工程項目前期、設計、施工的綜合管理者，而不僅是對施工階段的監督管理。因此，開展設計監理有利于推行全方位、全過程的監理，有利于我國建設監理單位走出國門，參與國際市場的競爭。

2 設計階段成本優化意義

設計階段控制工程投資的潛力很大，在初步設計階段，影響投資的可能性為75%-95%[3]，投資控制的關鍵在于施工以前的投資決策和設計階段，而在項目作出投資決策后，控制工程投資的關鍵就在于設計階段。

由于中國國情限制，不可能給予社會化、專業化的監理公司更大的權力。政府主管部門和房地產開發商是項目運作的主體，應及時轉變觀念，加強對設計監理的控制，設計費一般相當于建設工程費用的3%左右，但這部分費用決定了幾乎隨后的費用。由于設計階段是工程造價控制的最重要環節，所以政府主管部門和房地產開發商應及時轉變觀念，帶頭開展設計監理，作好事前控制，在施工圖階段就須開展限額設計。

3 設計監理成本優化主要措施

設計階段監理：一是，從審查技術經濟指標和較多方案的技術經濟比較入手，選擇經濟性好的設計方案來提高工程項目的經濟性；二是，從審查設計浪費和挖潛入手，以優化設計來提高工程項目的經濟性，其主要措施如下：

3.1 推行工程設計招投標（方案競賽）

設計招投標有利于設計方案的選擇和競爭。設計招投標有利于控制項目建設投資，投標方案不僅要在建筑造型、結構型式等方面滿足使用功能的要求，而且還必須將技術經濟指標控制在招標文件中規定的投資范圍內，才有可能在方案競賽中獲勝。

3.2 推行限額設計

推行限額設計[4-5]是控制投資、有效使用建設資金的有力措施。設計方必須按照已被批準的投資計劃去控制設計。各個設計專業人員應保證項目設計在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額設計，嚴格控制技術和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

3.3 加強設計變更管理

由于設計受外部條件和設計人員主觀認識的限制，設計變更是不可避免的，但變更應盡量提前，變更發生得越早，損失越小，反之就越大。若在施工階段變更，除上述費用外，已施工的工程還需拆除，將造成更大的損失。要求設計單位在出設計變更時，必須對變更原因和費用進行評估，要先算賬后變更，嚴格控制通過設計變更擴大建設規模，使工程投資得到有效控制。

3.4 運用標準設計

標準設計是重要的技術規范，是進行工程建設勘察、設計、施工及驗收的重要依據，是進行工程建設技術管理的重要組成部分，與項目造價控制密切相關。運用標準設計可以節約設計費用，加快施工速度，保證工程質量，較大幅度降低工程造價。

4 工程實例：深圳市金寶城大廈

深圳市金寶城大廈項目監理部從開始承接金寶城大廈的監理工作起，就把造價控制的重點放在工程設計上，并采用設計監理對設計階段進行控制。

項目監理部對結構構件，進行反復核算，發現地下室一、二層樓板較厚，鋼筋用量偏多，設計院根據建議，做了調整，將地下室一層板改為250mm厚，承載力2.5噸平方/米，節省了造價。調整了整個給水系統，由變頻調速系統改為一次加壓設水箱和減壓器，節省100萬元投資，同時，節省了投入使用后的運營費。

在監理公司領導和建設單位的大力支持下，通過項目監理部與設計院及甲方代表的通力合作，密切配合，號稱“上步地王，黃金物業”的金寶城大廈，建筑面積6萬平方米，兩個29層的塔樓，裙樓6層，2層地下室，工程總造價控制在1.3億以內，不能不說是一個采用設計監理控制工程造價成功的典范。

5 結論

通過成本控制可有效提高房地產公司競爭力，設計階段影響房地產工程投資可達到75%-95%，通過引入設計階段監理，可實現高效、規范、科學項目投資控制，通過對設計方案的經濟分析比較，有效地控制工程投資，節約投資資金。

【參考文獻】

[1]徐偉.建筑工程監理規范實施手冊[S].北京：中國建筑工業出版社，2001.

[2]帕維慈.F.拉德《項目估算與成本管理》[M].北京：機械工業出版社，2006.

[3]尹洪龍.進度控制和質量控制在施工中的相互作用[J].科技資訊，2010（1）.

[4]楊義兵，曹小琳.工程項目進度控制目標的經濟性分析[J].重慶建筑大學學報，2003，25（2）：265-269.

[5]L. Xu， H.W.Huang. Time effect in rock-support interaction a case study in the construction of two road tunnels [J]. Int.J.Rock Mech.Sci2004， Vo1，41：26-32.

[責任編輯：湯靜]