房價何處去，誰說了算？

姜浩峰

房價起落，其實絕非“漲” “跌”二字所能歸納，偌大中國大江南北黃河兩岸，房價本身就是個包羅萬象的萬花筒，其間真假玄幻撇清后，才是真實。

如果是初涉房地產市場者，聞聽到謝國忠、牛刀們房價即將大跌的聲音，每每會驚出一身冷汗。無論是持有房產準備售出的人，還是持幣待購者，都會重新審視自己即將進行的交易行為——或加快出售步伐，或等待下跌到來。

然而，在過去的十多年里，謝國忠、牛刀等房價看跌派，逐步地被大多數人視為笑話。反倒是去年以前一直看漲中國房地產價格的楊紅旭，近來頻頻亮出看跌論，特別是5月9日，楊宏旭稱：“深圳房價下跌預警升級為最高級：紅色預警！”在網上掀起了不小的波瀾。

“連老楊都看跌了，看來這樓市是階段性走到頭了?！庇腥巳绱嗽u價。

房價起落，其實絕非“漲” “跌”二字所能歸納，偌大中國大江南北黃河兩岸，房價本身就是個包羅萬象的萬花筒，其間真假玄幻撇清后，才是真實。

房價是多重因素的綜合體現

作為易居研究院副院長，楊紅旭堪稱樓市理性派。去年中，《新民周刊》記者曾在虹口一高端樓盤的發布會上聽楊紅旭發言，他稱按照他的樓市短周期理論，上海房價短期看漲。但他當時亦坦言——就長期來說，不能下斷言?！暗绻亲宰。艺J為還是可以買的?！睏罴t旭當時說。果然，從去年中至如今，上海房價漲幅驚人，一些地段甚至翻倍不止。

去年楊紅旭的預判堪稱經典。

然而，即便是浸淫房地產業已久者，往往也無法無往而不勝地精確判斷中國房價走勢。一個典型的案例就是2008年底，潘石屹看跌中國房價，他的理由是——“2008年是非常特別的，因為全世界碰到了百年罕見的金融危機，它把整個社會秩序、經濟秩序、市場格局全部推倒重來，這個時候還固守原來的判斷標準就會出問題。”然而，2009年春，一波之前未有過的樓價瘋漲，用事實將潘石屹的判斷擊得粉碎。事后，潘石屹說，他沒料到中國政府會這么快出手救市，而且一出手就是4萬億。

可見，在中國大陸房地產市場，決定房價走勢的因素，包括了市場、政策、貨幣發行量等等許多因素，切不可掛一漏萬也！這其中，丈母娘因素，或許是最微不足道的！

舉一個最近的例子——當3月份深圳、上海樓市新政出臺后，一線樓市過熱之勢被暫時壓制，但此舉卻導致了二線城市開始猛漲。比如上海與周邊——嘉定停止上漲，昆山開始發力上漲。新華社報道稱，在昆山，萬科推出的500套房源被搶一空，購房客七成來自上海；臨近深圳的松湖碧桂園開盤當日即去化八成，攬金25億元。

中原地產研究中心數據顯示，3月二線樓市成交量同比激增98.3%，20家大型標桿房企九成資金“圍獵”二線城市拿地。

而二線城市的火爆，某種程度上對一線受到政策影響城市產生了引導力，由此也導致5月11日上海土地市場產生“一天三地王”的火爆景象——連奉賢區南橋這樣老上海市民心目中位處遠郊的區域，也拍出了每平方米22625元的樓板價；連松江泗涇未來的預期房價都能想象到每平方米6萬元。

經濟運行L型房價會分化

5月9日，新華社發表《開局首季問大勢——權威人士談當前中國經濟》，其中提到“我國經濟運行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走勢。這個L型是一個階段，不是一兩年能過去的。”還提到“今年一季度，我國GDP同比增長6.7%”，而權威人士稱：“固定資產投資加快，新開工項目大幅增長；房地產市場供銷兩旺，去庫存明顯加速?！北M管之后亦提到“房地產泡沫”等風險點增多，但這樣的風險并未由點及面。

針對有媒體爆出福建某地去庫存不理想的狀況，楊紅旭稱：“其實，記者只是分析了福建個別地區的庫存壓力。類似的情況還有——過去幾個月，各路學者專家研究機構紛紛測算全國房地產庫存總規模，在我看來，多數測算數據都高估了！把中國房地產庫存想象得太糟糕！”

國家統計局數據表明，截至3月末，全國商品房待售面積73516萬平方米，比2月末減少415萬平方米。其中，住宅待售面積減少652萬平方米，辦公樓待售面積減少40萬平方米，商業營業用房待售面積增加117萬平方米。庫存罕見地出現了下滑！下降規模創過去五年最大值！

根據易居房地產研究院的持續跟蹤，全國50個典型城市的住宅庫存——包括期房和現房，早在2014年末都已見到頂部。其后，振蕩下滑，其中一線城市庫存已經偏少，所以帶來了之后的房價暴漲。目前來看，一線城市庫存偏少，上海之一日誕生三地王，某種程度上反映出房企的饑渴——手里確實沒地了。再拿不到地，企業出路無非轉型或者散伙。既然還想吃地產這碗飯，硬著頭皮也得拿地。既然不止一家房企競價到每平方米2萬元，說明確實物有所值。

一線、二線、三四五線城市，確實區別很大。“我們的50城當中不包括四五線城市與鎮，估計這些中小城鎮的庫存面積還可能處于高位，也可能還沒見到頂部?！睏罴t旭說，“綜合國家統計局口徑的全國商品住宅待售面積和易居研究院口徑的50城商品住宅存貨，我認為2015年是一線和部分二線城市去庫存元年，2016年是部分二線城市和三線城市去庫存元年，2017年可能是四五線城鎮去庫存元年！”換言之，四五線城市庫存房還得庫存幾年。

就中國房價的總體趨勢而言，作為房地產“白銀十年”的首倡者，楊紅旭認為，過去的“黃金十年”，房地產價格隨著GDP指數波動，未來房價，講到底仍然是依循GDP漲跌而漲跌。

在解讀新華社《開局首季問大勢》時，民生證券研究院執行院長管清友對“中國經濟是L型，不是一兩年能過去的”如此分析：“也就是說，未來一段時間內，中國經濟是平的，即便在季度上有所謂的反彈或回落，幅度都不會很大。從資產輪動方面來看，資產輪動特別快，很難抓住資產的特點，而呈現短期化、杠桿化的特征?！?

資產輪動方面，一些地方確實已經呈現出管清友所說的現象。比如在新版“滬九條”出臺以后，上海一二手房的價格暫時被遏制，但5月份的土地市場一下子又燙手起來，在奉賢、松江，一日誕生三地王的景況，如果不加政策性遏制，可以肯定接下來的土地拍賣仍會高潮迭起，關心者不妨多準備幾根舌頭留待咋咋。

在先期漲幅驚人的深圳，一二手房市場暫時似乎有冷場的跡象。易居研究院智庫中心4月底的統計數據顯示，深圳新建商品住宅成交價格出現了每平方米248元的下跌，跌幅為1%。深圳居民購房的套均價從新政前的490萬元下調到了481萬元。

楊紅旭說：“雖然從長周期看，未來深圳房價還將再創新高。但從短周期看，深圳房價大勢已去，未來兩年左右，將累計下跌二三成左右?！彼踔猎谖⒉┩瞥隽恕凹t色預警”來解釋深圳房價。

管清友在解讀新華社文章時提到：“這次中央對股市、匯市、樓市給出了明確的說法，指明了資產配置的方向。就是說股市、匯市、樓市該怎么發展就怎么發展，不能作為保增長的手段了。這個思路是第一次，非常重要。……對于樓市，實際上是批評了一些地方通過杠桿炒房去庫存，是對前期個別地方樓市政策的‘撥亂反正。中央要防止房地產市場的泡沫。

購租并舉帶來什么變化

自1990年代末的住房改革出籠以來，房改的政策導向更多強調“自有住房”。比如將原本城市居民所居公房，以較低的價格出售給居民，亦即所謂“售后公房”。之后又有了普通商品房、非普通商品房、經濟適用房等。然而，這一政策導向正在變化中。

5月4日，李克強總理主持召開國務院常務會議，確定了培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租并舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。

換句話說，中國的住房市場，要換一種玩法了。

央視新聞在解讀“購租并舉”措施時，如此說道：“現在的普遍情況是有支付能力的家庭買到了房，但是由于房價增速過快，龐大的價格鴻溝一方面讓不少有剛性需求的群體買不起房，另一方面又造成大量已建成房屋有價無市，賣不出去。這是對社會資源的極大浪費?！?/p>

一方面，“購租并舉”能培育和發展住房租賃市場，這樣既能夠讓一些暫時不買房的群體，能通過租賃達到“居者有其屋”的效果，另一方面可以將大量“休眠”的房屋引導進入租賃市場，盤活資產，實現去庫存。

海通證券首席經濟學家李迅雷說：“根據國家統計局的數據，中國農民工在城鎮的自購房占比只占農民工總數的1%，這也說明當今的房價水平并不是中低收入群體可以接受的?！?/p>

未來，政府對保障對象通過市場租房給予補貼。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障范圍。在國家不再像之前那番鼓勵普通人購買自有住房后，未來，隨著房產稅等出爐，會對整個房地產市場、房價走勢起到怎樣的一種變化呢？也許，保障房歸保障房，會使得住宅產權更類似于一種金融產品，而普羅大眾的住房基本保障，將與房屋產權有所脫鉤。

除了支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務、鼓勵個人依法出租自有住房以外，實行購租并舉還將允許商業用房等按規定改建為租賃住房?！缎旅裰芸酚浾哂?月13日在上海龍華西路323號樂波空間就看到，一個為國際化的青年人打造的創業居住復合空間和開放平臺正受到上海有關部門的重視。上海市科委創新基金項目管理部部長陳捷女士正在樂波空間為青年創業者做主題講座。樂波空間品牌執行總監毛溪則告訴記者：“作為上海市首批認定的市級新型孵化器和眾創空間，我們提供的居住復合空間，讓具有科技創新精神的青年聚集于此?！蔽磥?，樂波空間所在建筑，原本屬于學校。類似樂波空間者，或可成為未來允許商業用房等按規定改建為租賃住房的一種模式。

發展租房市場，對房價是否會有直接影響？首先，這就是在需求側減少了買方市場，在供給側則增加了租房市場。長遠來看，發展租房市場要比去庫存更有意義——這是實實在在的供給側改革。畢竟，一座城市的活力來自于人力資源的流動，而人力資源的流動需要有容器來寄存或緩沖，租房市場就是這種容器。

人口結構變化也影響到房價

李迅雷認為，中國房地產市場早期，房價依靠人口結構來推動，但到了2010年以后，開始變作資金推動型。他甚至認為，在資金推動下，房價從大漲到小漲再到有漲有跌，今后必然會有滯漲和普跌的過程?！凹热环績r已經成為貨幣現象，而貨幣的流動性要遠遠高于人口的流動性，貨幣說走就走，是很難控制得住的?！崩钛咐渍f。

回顧過去十多年的房價走勢，資金大力推高房地產價格的情況起碼有兩次——一次是2007年，增長達到30%，因由是經濟過熱，GDP增速達到階段性高點；還有一次，則是2010年，達到33%，因由是2008年美國次貸危機導致的金融危機，讓中國政府2009年推出兩年4萬億人民幣的投資刺激計劃，使得2010年房地產開發投資增速創了歷史新高。

而權威人士既然稱“我們明確了股市、匯市、樓市的政策取向，即回歸到各自的功能定位，尊重各自的發展規律，不能簡單作為保增長的手段”，可見短期內政府不會再下數萬億刺激之類的重手，目前經濟既然要長期走L字形，一下子過熱的可能性不大，那么就該深入研究一下人口結構對房價的影響。

李迅雷認為，中國勞動年齡人口的峰值出現在2010年。比較美國、日本，包括中國，購房與購車的主力人群的年齡段一樣，都是25-44歲。“中國由于計劃生育的實施，人口紅利的拐點已經出現，15-64歲勞動年齡人口占總人口比重的峰值在2010年已經達到74.5%的高點，到2013年這一占比已經降至72.8%。預計到2020年這一占比將會降至70%以下。而25-44歲青年人口的總數在2015年達到了頂峰，今后也將開始下降。從美、日、韓等國經驗看，伴隨著25-44歲人口總數見頂，地產銷量也會出現拐點。”李迅雷如此判斷。

而影響房地產的另一個重要因素——流動人口的變化又是如何呢？由于國家統計局只在近些年才公布流動人口數據，故我只能從外出農民工數量的增速變化來替代人口流動情況。從公布的數據看，2010年外出農民工增速達到了峰值，為5.5%，對應增加了800萬左右的非農勞動力。但僅僅隔了5年，至2015年外出農民工數量只增加0.4%，接近于零增長。而且，流動人口數量也凈減少560多萬。這說明2010年不僅是勞動人口年齡的峰值年份，也是人口流動量的一個峰值年份。

京滬穗和深圳等一線城市之所以房價堅挺，無非外來人口流入增多。而一些三四線城市之所以在城鎮化進程加快的時候，仍無法帶來房價升高，無外乎從村人口直接跨過三四線城市，直接向一二線城市流動。

李迅雷的研究表明，從2000-2010年的人口流動特征看，同樣是東部沿海發達省份，擁有7400多萬人口的江蘇省，這10年中竟然比上海還少200多萬。同樣經濟發達的河北省，人口增長也比北京要少100多萬。“因此，不難得出結論，中國這10年所經歷的城鎮化，更確切地說，是大城市化。這可以解釋一線城市的房價漲幅要遠大于二、三線城市的原因?！?/p>

總起來看，在GDP仍保持適度增長，而人口結構、政府貨幣供應等不支持房價飆升的情況下，未來房價保持適度增長的可能性很大，而短期內某些二線城市是有泡沫的。至于指望上海、北京等一線城市房價大跌，或許不太可能。