建設用地使用權“續期問題”待解

文 《法人》見習記者 巴別它

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建設用地使用權“續期問題”待解

文 《法人》見習記者 巴別它

溫州市部分20年使用權房產即將到期的熱門事件將“住宅建設用地使用權期限屆滿后如何續期”的問題提前擺到了公眾面前

該來的遲早要來。

雖然按照我國1990年頒發的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，居住用地土地使用權出讓最高年限為70年，距離大部分居住用地的使用權到期還有四十多年的時間。但近期溫州市部分20年使用權房產即將到期的熱門事件卻將“住宅建設用地使用權期限屆滿后如何續期”的問題提前擺到了公眾面前。

產權續期還要重新購買使用權

導火索源自一起房產過戶事件。

溫州市民王女士3年前買了套二手房，近期打算賣房時卻意外發現，房子的土地證使用年限竟然過期了，因為房子只有20年的使用權。

為了續期，王女士先后來到溫州市鹿城區國土資源分局、溫州市土地登記交易中心，得到的答復一致為：目前國家尚未出臺土地證續期具體實施細則，在溫州如果要續期，得按照基準地價花費接近20萬元重新購買土地使用權。

為何溫州存在只有20年使用權的房產？溫州市國土局稱，20世紀90年代，在土地出讓政策開始執行時，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續。

據悉，到2017年底，溫州市鹿城區將有600余套只有20年使用權的房產土地使用權到期，解決“住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期”問題迫在眉睫。

溫州市房產使用權到期的情況并非孤例。事實上，早在2004年，深圳就已經出現過房屋土地使用權到期的情況。深圳國際商業大廈由于歷史遺留問題，在同一樓棟內存在20年、30年、40年和50年4種土地使用年限的房屋。2009年，青島市黃島區5000多戶居民也遇到上述“撞限”問題。

“溫州土地證續期需繳數十萬出讓金”的回復隨后引發強烈的輿論反應。房屋產權人表示，如果真的要繳納十幾萬的出讓金，他們肯定不會接受。

不過這一消息很快被溫州市國土局否認，“‘土地證續期需繳數十萬元’系誤讀”，溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清4月17日稱，溫州始終都沒有這個說法，因為政策還沒出。

但由此引發的討論卻在繼續發酵。

2016年4月20日上午，來自全國人大常委會法工委、中國人民大學、中國政法大學、清華大學、北京航空航天大學等單位的民法、行政法、憲法研究領域的知名專家學者，齊聚中國人民大學，就“住宅建設用地使用權期限屆滿續期法律問題”，分別從民事物權理論、行政法理論、法律解釋等方面，進行了深入的研討。

“自動續期”何解？

依據《物權法》第149條第一款規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。研討會上，“自動續期”作何解釋成為討論的焦點。

全國人大常委會法工委原民法室主任姚紅對“第149條第一款”這一規定的立法背景作了介紹。

姚紅稱，當初起草《物權法》涉及房地關系時，曾有過兩個規定。一個是借鑒國外一些立法，規定土地所有權人收回土地，建筑物所有權人取回建筑物；另一個是按照《土地管理法》的規定對建設用地使用權的續期問題作規定，即建設用地使用權期間屆滿前一年申請續期，除因公共利益需要外，原則上都給續期。

第一個規定被否定了，因為“有人提出，國家收回建設用地的，建筑物所有權人怎么取回建筑物，難道是取回磚頭瓦片？此規定是照搬國外、脫離實際?！?/p>

第二個關于土地使用權期限屆滿前一年申請續期的規定，在全國人大常委會審議時，有委員提出，“住宅建設用地使用權涉及到上億老百姓，到期后大家都去續期，是一個一個申請，還是整個小區申請，排隊都排不過來，物權法應有一個更方便老百姓的辦法。根據這一意見，修改后的《物權法》149條規定，住宅建設用地使用權期滿后“自動續期”，這樣就不用老百姓排隊去辦手續了。

物權法制訂的親歷者、全國人大常委會法工委民法室巡視員扈紀華表示，物權法制訂的時候，有一個很重要的立法指導思想，就是使老百姓能夠安居樂業，有恒常者有恒心，能夠踏踏實實的搞建設，踏踏實實的去生活。

扈紀華表示，溫州的做法起碼不是立法者的原意。他認為：“所謂自動續期是一個不附任何條件和行為的法律用語，如果要是有條件、有行為就不是自動了。”

中國政法大學終身教授江平認為，“自動續期”的“續期”就是說明期滿以后，一不能夠收回，二也不能夠按照原有形式再來重新簽訂一個土地出讓合同，續期就是把原有的延續下去，所以這一點要說清楚，不能夠像一般征收房子一樣，或者是拆掉、國家收回，也不能夠再來重新簽訂一個合同。

江平教授說到，“自動續期就說明業主不需要自己來申請，自動來續期，不需要主動提出和申請，這涉及到法律效率問題?！?/p>

江平教授表示：“自動續期的含義就是，沒有交費他（土地使用權人）仍然有權在這居住。所以這將會在民事流轉上起到影響，但并不對他民事權利產生影響，因為權利是自動續期的。所以在權利上，他仍然享有房屋所有權，他仍然可以居住，但是在轉讓方面受到限制，因為他土地使用權過期了。 ”

續期是否應當收費？

物權法149條只規定了住宅土地使用權到期后“自動續期”，但對于“自動續期”是否再收費并沒有作出規定，處于立法留白狀態。

中國政法大學劉莘教授認為，續期是否收費的問題攸關公平。

劉莘說到：“國家出讓土地的時候，20年和70年之間是分檔次不同來出讓的，也就是說20年收的土地出讓金是少的，所以你自動續期續到70年的時候，如果是免費的話，對于交了70年土地出讓金的人來講是不公平的?！?/p>

北京航空航天大學法學院劉保玉教授贊同這種看法。他進一步表示，“只有20年使用權的土地，攤到住戶的價格也是比較便宜，如果現在不加區分一律的都按照無償續期來對待，對于70年的購買者不公平。而且還要認識到一個后果，如果官方要出臺這樣一種解釋，自今天開始以后所有的開發商取得土地使用權都不買70年的，都買最短期限的，這樣我們關于土地使用權期限的規定就等于形同虛設了?！?/p>

清華大學法學院申衛星教授認為，無償的續期面臨最大的困難，是可能和我們國家的土地所有權制度產生沖突，因為一個“永久性的使用權”無異于說就是“所有權”。“如果免費的話，以后都可以自動續期了，也不需要交錢了。子孫可以不斷拆了重蓋，不管怎么蓋，反正我是有一個永久性的使用權。”

不過，中國政法大學法學院李永軍教授認為，從現在中國的實踐來看，不收費是合理的。“雖然從理論上來講續期是可以收費的，因為你交費就（只）交了70年，而且國外也有這樣的做法。但是從中國的實踐情況來看，交費是值得商榷的，因為中國買房實在太貴，而且收的（相關）費用也非常高。”

對于有償交費應該交多少的問題，江平教授認為：“自動續期當然是數量不大，如果像現在溫州報上登的還要交幾十萬塊錢，顯然負擔太大，這不合適?！?/p>

對于溫州市對續期收費問題進行解釋的做法，北京航空航天大學法學院劉保玉教授認為也是不妥的?！案鶕覀兊摹读⒎ǚā返?2條規定，沒有法律、行政法規、地方性法規的依據，地方政府規章不得設定減損公民、法人和其他組織權利或者增加其義務的規范。（溫州市）這個要求補交出讓金的做法顯然是減損了公民的權利，增加了自然人的義務，這個規范應該是由更上位的法律規范來完成的，而不是地方規章來解決。”