山西大同：幼兒園變商鋪的金錢游戲

文 《法人》記者 范學偉 李碩秋

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山西大同：幼兒園變商鋪的金錢游戲

文 《法人》記者 范學偉 李碩秋

有關法規明確規定，教育用房不得用于買賣、抵押貸款。而山西大同一所小區配套的幼兒園，不但被開發商按商品房以3200萬元進行了銷售，而且還從銀行抵押貸款了上千萬元，這些違法行為的得逞顯然與當地房管部門出具的《房屋預告登記證明》密切相關

2016年這個春天，對山西大同的小老板雷剛來說是顯得寒冷而又漫長，因為他3年前花費3200萬元巨資購買的商鋪竟然是一所小區配套的幼兒園，而隨著這場“購房騙局”的敗露，自己辛辛苦苦積攢了幾十年的上千萬元又稀里糊涂地被開發商轉進了別人的腰包。

以獨立商鋪名義被翔龍公司銷售的幼兒園

商鋪原是幼兒園

據雷剛介紹，2012年10月23日，一直經營食品生意的雷剛與大同翔龍集團房地產開發有限責任公司（以下簡稱“翔龍公司”）簽訂一份《商品房買賣合同》，翔龍公司將開發的水泉灣龍園的3號獨立商鋪出售給雷剛。據雙方簽訂的GF—2000—0171號《商品房買賣合同》顯示，該商品房的用途為商業，屬框架結構，建筑面積為4692.54平方米，總價款為3200萬元。《合同》簽訂后，雷剛于2012年11月16向翔龍公司支付了1700萬元。

2013年2月5日，翔龍公司從中國工商銀行大同城區支行為雷剛辦理了1500萬元10年期限的按揭貸款并直接劃入翔龍公司賬戶。雷剛同時向翔龍公司支付了169萬元產權辦理費用，開始按月向銀行支付月供。至此，雙方的房屋交易已基本完成。

沒想到兩年后的一次偶然事件，使得這場交易“騙局”提前暴露。

2014年7月4日，由于經營困難，貸款利息壓力大，雷剛與同市的個體戶李佳、翔龍公司協商，將銀行貸款還清后，將此房賣給李佳。翔龍公司向李佳出具承諾書：同意李佳未交清該房屋在銀行的剩余按揭款前，對雷剛購房原所有手續不做任何變更；若雙方履行了前款約定，根據李佳要求，無條件協助辦理該房各項手續的變更并把產權辦到李佳名下。

隨后，李佳一次性還清了雷剛在銀行的全部按揭貸款。

接下來發生的事情，讓雷剛和李佳一下子全蒙了。

“貸款還完后，我和李佳一起到大同市產權辦辦理產權證和過戶手須，產權辦的工作人員卻告訴我：‘該房是教育用房，既不允許買賣，也不能抵押貸款?！崩讋偨又嬖V記者：“水泉灣龍園規劃中根本沒有獨立3號商鋪，翔龍公司銷售給我的獨立3號商鋪竟是小區配套的幼兒園，這完全是翔龍公司精心編造的一場‘騙局’?！?/p>

設計這場“購房騙局”的翔龍公司辦公所在地

誰是幕后幫兇

“事發后，我多次找翔龍公司協商解決此事，但翔龍公司卻態度蠻橫并威脅我：‘愛告哪告哪？’后來在房管局領導過問下，翔龍公司假裝答應退還我購房款，但當把我手中的合同騙走后，卻只退給了我2200萬元，而把剩余的1000萬元購房款打到了公司法人代表哥哥和嫂嫂的個人銀行卡上，至今不給我。翔龍公司的這次詐騙行為，至今已造成我1500萬元的損失。不但辛辛苦苦幾十年的積蓄被騙了個精光，而且還為此背負上了巨額高息債務。”雷剛氣憤地告訴記者：“這一切的罪魁禍首全是大同市房管局審查失職，出具了根本沒有此房的《房屋預告登記證明》，如果沒有這個證明，銀行也就不會貸款，我也不會上當?！?/p>

“該樓規劃就是一所幼兒園，我們沒有銷售過獨立3號商鋪?！毕椠埞巨k公室的蘭姓主任告訴記者。

當記者拿出經過公證處公證的《合同》復印件時，蘭姓主任說：“復印的《合同》我們不認，他可以拿原《合同》到法院告我們?！辈⒕芙^繼續接受記者的采訪。

“按揭貸款是翔龍公司代辦的，手續都有，不但有雙方的《商品房買賣合同》，雷剛支付總房款一半以上的發票，而且還有房管局出具的兩份《房屋預告登記證明》?！惫ど蹄y行大同市城區支行大客戶中心的侯主任一邊說著，一邊給記者調看了當年貸款時，大同市房管局為雷剛辦理的第04071號《房屋預告登記證明》以及為中國工商銀行大同城區支行辦理的抵字第03776號《房屋預告登記證明》。

“如果真是那樣，就屬于騙貸。因為法律有規定，教育用房不能買賣，也不能抵押貸款?！碑斢浾吒嬖V侯主任，該房屋可能是一所幼兒園時，侯主任態度堅定地告訴記者。

“不過按揭已全部還清了，銀行并沒有什么損失，因此也不會追究。”侯主任接著說。

那么，房管局出具的兩份《房屋預告登記證明》又是什么情況呢？其背后究竟有著怎樣的“貓膩”？

“房管局局長剛剛退休，沒有具體負責人，我也不知道該找誰。”房管局的辦公室主任這樣告訴記者。

在大同市產權辦，記者幾經周折，最后被門衛帶到一個負責法律事務的何主任辦公室。何主任告訴記者：“馬局長剛剛出去開會了。我也不知他什么時間回來，你把需要了解的問題說一下，等馬局長回來我匯報一下，了解清楚后給你答復?！?/p>

記者向何主任提出以下幾個問題：

翔龍公司開發的水泉灣龍園是否有獨立3號商鋪？具體在什么位置？該幼兒園是什么屬性？產權歸誰人所有？產權辦是否為翔龍公司開發的獨立3號商鋪出具過第04071號《房屋預告登記證明》以及抵字第03776號《房屋預告登記證明》？該商鋪后來產權情況如何？

記者一等就是兩個月，一直未接到大同市產權辦的答復。直到4月13日，《法人》再次派記者前往大同市房管局產權辦采訪時，該局產權辦負責人和當時辦理《房屋預告登記證明》的科室負責人接受了采訪。采訪中，有關負責人聲稱當時是按程序辦理的，并說明開發商早在2009年就取得了上述房屋的預售許可證，但承認預售許可證上沒有明確注明上述獨立3商鋪。記者要求出具當時辦理《房屋預告登記證明》時的預售許可證等相關材料，有關負責人推脫未予提供。

為這場“購房騙局”標的房產出具《房屋預告登記證明》的大同市房管局產權辦

記者注意到，建設部頒發的《房屋登記辦法》第七十條規定，預售人和預購人申請預購商品房預告登記，應當提交登記申請書和已登記備案的商品房預售合同等必要材料，其中的《房屋預告登記申請表 》中對房屋的坐落、房屋性質、規劃、用途、房屋結構、幢號、房號、建筑面積等都有詳細的要求。作為房屋預告登記的前提條件，所涉及的房屋的買賣合同，要事先登記備案。

有關專業人士指出，房屋登記機關在預告登記的依法審查過程中，根據開發商出售的房屋與預售許可證、登記備案的預售合同，在房屋的坐落、性質、規劃、房屋幢號等方面如果存在不一致或不實問題，房屋登記機關是應該能發現的，并應該不予辦理《房屋預告登記證明》。

4月14日，大同市房屋交易權屬登記管理中心在接受記者采訪后，通過電子郵件，給《法人》記者做了這樣一個似是而非的書面回復：

情況說明

2012年10月23日，雷鋼與大同翔龍集團房地產開發有限責任公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：雷鋼購買翔龍公司開發的位于大同市御河西路東側“水泉灣·龍園”小區獨立商鋪3號，用途商業，面積4692.54平方米，總價3200萬元。

反應第一步為快反應，第二步反應最慢，然后經重排脫水即可得到酯。值得注意的是，酯化反應為可逆反應，為得到較高的轉化率，往往在反應中采取如下措施：（1）使某易去除的原料過量；（2）用分水器、帶水劑或脫水劑不斷除去反應生成的產物水。此外酸酐一般也能與醇反應生成酯，但此類反應一般被稱之為“醇解”，如馬來酸酐與甲醇的反應：

上述房屋2009年7月取得《山西省商品房預售許可證》（2009）晉商房預售同字第0911號。

2013年，雷鋼、翔龍公司與中國工商銀行股份公司大同城區支行簽訂《個人購房借款/擔保合同》合同約定：水泉灣·龍園獨立商鋪3號房款，期限10年。（2013.2.4—2023.2.4）

2013年，雷鋼向我中心申請“預購商品房預告登記”“預告商品房預抵押權預告登記”。2013年2月5日，我中心為雷鋼購買的“水泉灣·龍園 獨立商品3號房屋頒發《房屋預告登記證明》。

2014年7月21日，工商銀行向我中心提供他項權利終止證明，同意雷鋼所購房屋抵押權終止。

同日，雷鋼、翔龍公司向我中心提供《預告商品房預告登記注銷申請書》，因貸款全部還清，申請解除抵押權預告登記及預購商品房預告登記。

同年7月23日，我中心注銷抵押預告登記及預購商品房預告登記。

大同市房屋交易權屬登記管理中心

2016年4月14日

（文中將當事人雷剛，錯寫成“雷鋼”——記者注）

記者注意到，上述“情況說明”中前面確認雷剛購買翔龍公司開發的位于大同市御河西路東側“水泉灣·龍園”小區獨立商鋪3號房屋，是商業用途，并且在2009年7月取得了《山西省商品房預售許可證》。那么，房屋登記機關以此所做出的《房屋預告登記證明》就是合法有效的，那又為什么后來又不給雷剛辦理產權證和過戶手續？而“情況說明”的最后一段，卻稱“我中心為原獨立商品3號現幼兒園”辦理了產權登記，規劃用途教育。

“如此前后矛盾的確認，至少可以說明大同房管部門在出臺這份《房屋預告登記證明》時并沒有盡到認真審查的責任?！鄙鲜鰧I人士接受《法人》記者采訪時表示，《房屋登記辦法》 第九十二條明確規定：申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應當承擔相應的法律責任。房屋登記機構及其工作人員違反本辦法規定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機構承擔相應的法律責任。房屋登記機構承擔賠償責任后，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權追償。第九十三條亦規定， 房屋登記機構工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任： （一）擅自涂改、毀損、偽造房屋登記簿； （二）對不符合登記條件的登記申請予以登記，或者對符合登記條件的登記申請不予登記； （三）玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊。