一廂情愿去庫存

?

一廂情愿去庫存

林采宜

國泰君安證券首席經濟學家

無論從人口數量的增長速度還是人口結構的變化趨勢來看，對住房需求的減少都是可預期的

房地產去庫存已然成為2016年的國策，至于去庫存的方式，政府采取的是各種買房優惠政策，拉動購房需求來去庫存。

靠老百姓的住房需求，能去掉眼前的房地產庫存么？可以從需求和供給兩端來分析。

人口數量與年齡結構變化是驅動房地產市場發展的長期因素。因此，首先從人口增速及其結構變化來看房地產的消費需求。

20世紀70年代初和80年代中后期的人口高峰帶來了1985-2010年勞動力的增長，同時也帶來了房地產“剛需”的增加，從商品房住宅的銷售統計來看，1986-2015年，商品房銷售面積銷量一路上漲，年均增速超過25%，總量達到116億平方米。全國住宅平均價格也由1991年的756元/平米上漲到了2015年的6973元/平米。隨著計劃生育政策的嚴格執行，1990年后，中國人口增速已經下降到1.5%以下，目前人口增速為0.5%左右。根據聯合國教科文組織的測算，中國人口將在2030年達到頂峰14.5億人，然后逐漸減少。而勞動力人口五年前就已經出現拐點：2010年，15-64歲人口占總人口比例達到74.5%的峰值，隨后開始下降，到2015年這個比例下降到72%。

和人口結構變化相對應的，是結婚人數的逐年下降。2015年開始，我國20-39歲年齡的人數出現負增長；結合民政局公布的歷年新結婚對數的數據，預計全國新結婚對數將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%，結婚置業是商品房消費需求的主要構成之一。從結婚人數的減少中，可以預期未來5年結婚置業的需求也將逐年下滑。

可見，無論從人口數量的增長速度還是人口結構的變化趨勢來看，對住房需求的減少都是可預期的。

其次，未來的“城鎮化”進程難以對城市房產形成有效需求。

從日本、美國等發達國家的經驗來看，“城鎮化”引發的人口轉移也是導致城市人口擴張，推動城市房價上漲的動力之一。但是在目前的中國，一線城市的常住人口增速已經在下降，其中上海首次出現負增長；31個二線城市中也有18個城市增速減緩，其中長春和南寧甚至出現了常住人口的負增長，64個三線城市中33個城市增長減緩，其中5個出現負增長。主要原因來自以下三方面：

首先，中國的社會保障體系和農村勞動生產率遠遠低于西方發達國家，因此中國的城鎮化率很難達到西方發達國家的成熟水平，達到80%以上。其次，從目前中國農村的生育率來看，未來的年輕一代補給速度在放慢，導致流入城市的勞動力數量減少，城市化速度會趨緩。第三，放開限購限貸并未有效提升房地產的銷售，說明靠消費需求來“去庫存”恐怕只是政府的一廂情愿。

2014年，國務院政府工作報告定調“針對不同城市情況分類調控”后，除了北京、上海、廣州、深圳和三亞外，全國41個限購城市的房地產限購政策相繼取消。但是實際銷售數據顯示，在房價存在下跌預期時，放開限購并沒有帶來增量需求。可見，要實現房地產的“去庫存”只有靠投機性的資本不斷推高房價，而“投機”和“房價泡沫”繼續膨脹卻不是政府希望看到的結果。

綜上所述，從人口增長、流動趨勢和結構演變格局來看，要實現消費驅動去庫存，十五年內，是很難現實的（十五年后看二胎政策的實施情況）。而鼓勵投機性資金驅動的去庫存則要以房價進一步泡沫化和金融風險擴大為代價，這是目前中國經濟所無法承受的。