我國房地產企業并購研究

龔佳懿 葛珉

【摘要】如今，我國對于房地產加強了宏觀調控，房地產行業競爭也日趨激烈，由此，為了提升自身競爭力，房地產企業多采并購的方式以擴大規模，從而提升自身影響力，并且近幾年來，該并購態勢居高不下。本文以我國房地產企業并購的現狀著手，對我國房地產企業并購的動機作了分析，同時，就其并購風險進行了闡述，并提出了相應的應對策略。

【關鍵詞】房地產企業并購；風險

一、我國房地產企業并購現狀

金融危機中，國家對市場給予了四萬億的信貸支持，這在一定程度上緩解了企業資金枯竭的風險，真正的并購浪潮于2011年開始大規模出現，這與當時當時我國加強了宏觀調控，房地產行業競爭也日趨激烈的現狀不無關系，房地產企業為了走出困境，采用并購的方式以擴大規模，從而提升自身影響力，這也成為了房地產企業拓展市場份額的一條便捷通道。

二、我國房地產企業并購的動因分析

我國房地產企業并購潮的出現，一方面與外在的壓力密切相關，另一方面企業也面臨著自身的內在動力。

（一）外在壓力

1.宏觀調控的加強

2010年1月之后，我國為了抑制房價的過快增長以及通貨膨脹嚴重的形勢，一改以往寬松的貨幣政策，采取了一系列嚴厲的宏觀調控措施，即加息、提高存款準備金率等。這些措施無疑對房地產產業的信貸融資帶來了巨大的沖擊。一方面該產業難以通過銀行貸得款項，另一方面房產銷售環節的受阻使得款額不能及時回流。這些就為房地產企業，尤其是中小房地產企業帶來了巨大的挑戰。在這樣的背景下，融資渠道狹窄、背景有限的中小企業就極易被融資渠道多元化、金融產品新穎的大型企業并購。

2.房地產市場競爭加劇

我國采取收緊的宏觀調控政策，限制了房地產產業的信貸融資渠道，同時抑制了人們的房產需求，這無疑嚴重抑制了房地產產業的發展，由此，諸多房地產企業進入了低迷期。在這樣的環境背景下，有品牌、有實力、有管理能力的房地產企業就會有較大的發展空間，而對于那些資金斷裂、創新機制缺乏的中小型企業而言，退出市場也許是其唯一且無奈的選擇，這是房地產產業競爭的必然。在市場競爭加劇的情況下，一些大型企業收購中小型企業以擴大市場規模，提升自身實力無疑是其理智的選擇。

（二）內在壓力

1.獲取土地資源

土地資源對于房地產企業的發展而言無疑是處于基礎地位的。而今，土地資源在城市擴張的背景下日益稀缺。房地產企業如若采取并購方式，那么它就可以獲得已經取得土地使用權的房地產公司的股權，由此便可控制土地資源，從而極大地節約了投資成本，也降低了相應的風險。

2.擴大戰略發展范圍

在我國，北上廣等一線城市往往更容易受到政策與市場不確定性的影響，由此， 諸多房地產企業轉向三四線城市拓展自己的市場范圍，而三四線城市往往是一些中小型房地產企業的所在的。此外，由于一線城市的房產企業往往具有豐厚的資金、創新化的金融產品、較為完善的管理運營模式，所以極易在三四線城市立足，從而迅速擴大市場，增強品牌影響力，這無疑不是一項重要的戰略選擇。此外，三四線城市的開發對于再次拉升房價無疑起到了巨大的作用。

三、我國房地產企業并購的風險及其對策

（一）財務風險

定價風險、融資風險和支付風險構成了我國房地產并購的財務風險。對于定價風險，一旦對于目標企業的估價失準，勢必會給企業帶來損失；對于融資風險，即資金來源風險，要對目標企業的債務負擔等有清晰的認知，否則會影響企業的正常生產；對于支付風險，企業應該認真進行考慮，選擇適當的結算方式，否則一旦支付方式不合理，可能觸發諸多法律問題。

（二）項目風險

企業并購必須與企業長期的發展戰略相互吻合，否則即使進行了收購，也難以與自身發展相互匹配，反而不利于自身實力的增強。因此，企業并購要將自身戰略發展納入考量，并對目標企業進行詳細分析，看其是否與自身經營相匹配，由此，才能實現自身機構的優化，更好的實現發展。

（三）管理風險

企業一旦對目標企業完成并購，就要進行一系列的整合，包括資產、財務、組織等各個方面，顯然這具有一定的復雜性，但這卻關系這企業并購戰略的成敗。企業完成并購只是并購戰略的開始，其成功的關鍵還是在于企業對目標企業的后期管理。管理得當則能實現有效整合，企業才能良性發展。

（四）政策風險

國家信貸政策、土地政策等風險構成了房地產并購的政策風險，這些風險具有極大的不確定性。如今，我國的宏觀調控政策依然嚴厲，行業競爭激烈，我國房地產的發展被嚴格限制。由此可見，我國房地產產業面臨著極大的政策風險。因此，房地產企業應對我國的宏觀調控政策進行認真的預判與分析，結合現狀做出時下的理性決策，適時的采取并購戰略以擴大自身實力。

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