“營改增”對房地產開發企業的影響探究

張福梅　胡細英

摘要：房地產行業長期以來是我國的支柱型產業，“營改增”政策的實行對于房地產開發企業有著重要的影響。“營改增”政策給房地產開發企業經營管理帶來發展機遇的同時，也給企業帶來挑戰。文章就“營改增”環境下房地產開發企業迎來的機遇和面臨的挑戰進行了討論分析，并針對企業未來的發展提出了應對措施。

關鍵詞：營改增；稅收；房地產開發企業

營業稅是指在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。增值稅是對在我國境內銷售貨物、提供加工、修理修配勞務，進口貨物以及提供部分現代服務業服務的單位和個人，就其取得的增值額為計算依據征收的一種稅。“營改增”是把以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅。從2016年5月1日開始，我國“營改增”試點范圍擴大到了建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將企業新增不動產所含增值稅納入了抵扣范圍。

一、“營改增”對房地產開發企業帶來新的機遇

（一）減輕稅負，緩解企業資金壓力

房地產企業開發階段的成本中包含的購地成本、建安成本、材料成本等，已經在地稅局和國稅局繳納過稅款，而房地產公司在末端商品房銷售環節還要繳納營業稅，企業稅負沉重。“營改增”后，房地產開發成本中的建安、材料等項目的稅款可以進行抵扣，避免重復課稅。營業稅從屬性上來說是價內稅，已經屬于重復征稅的情況。增值稅從屬性上來說是一種價外稅稅種，在收繳的過程中需要扣除上一層企業已經繳納的稅款。此次“營改增”范圍涉及到了房地產、建筑業、金融業等，上下游企業抵扣鏈條趨于連貫，將使整體的增值稅扣減系統逐漸完善。假設房地產開發企業在某一項目應稅收入確定的條件下，在各環節可獲取的進項抵扣稅額越大，“營改增”后企業稅負降低的可能性就越大。“營改增”實施前，營業稅稅額實行全額征稅，地產企業無論盈虧，都需根據營業稅規定稅率納稅；“營改增”實施后，增值稅僅針對增值額征稅，并且做到價稅分離，減少重復征稅，減輕納稅人的稅負負擔。

房地產公司實行商品房預售制，在商品房預售階段就已經將營業稅上繳地稅局。商品房一般為大額銷售，與之配比的營業稅額就會非常大，造成樓盤還未收回全部房款，就已繳納大額稅款，造成公司資金流緊張。“房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額”。文件中指出土地出讓金可從銷售額中減除，計稅基數降低，加上進項抵扣，房地產企業有望減稅，減少稅款支出。營業稅下，房地產開發企業是在預售時按5%全額繳納的；新政下，房地產新項目按預收款3%預征率預繳增值稅。增值稅預征制度也可減輕房地產企業的資金壓力。

（二）有利于去庫存

根據國家稅務總局《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》規定：“增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣”。“營改增”后，納稅企業購置不動產可以作為進項抵扣，很大程度地刺激了企業購置不動產。這是中央對于去化寫字樓庫存給予最大的政策支持。5月1日之后，企業購買的不動產就可以作為增值稅的抵扣部分，這又在一定程度上為計劃購買寫字樓的企業省下不少的費用。從銷售的角度來說，“營改增”之后購買寫字樓，相當于國家給予了11%的價格優惠補貼。不動產可以抵扣，將極大有利于商業地產銷售，特別是現階段的去庫存。企業購置商業地產等不動產，將和購置設備一樣進行增值稅抵扣，這將鼓勵商業地產的投資與持有。相比住宅地產，商業地產庫存壓力更大，營改增的全面鋪開將為商業地產發展創造有利的政策環境。

“一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅”。對于“營改增”之前未能全部售完的商品房，增值稅適應簡易計稅方法，需繳納的增值稅額相比之前征收營業稅少，企業可以在原有利潤的基礎上降低房價，有利于庫存房產的消化。

二、“營改增”后房地產開發企業面臨的挑戰

（一）對企業稅負的影響

“營改增”以前，房地產企業根據營業稅征收相關規定，以銷售不動產營業額為計稅基數，采用5%稅率征收營業稅。現在，“房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額”。支付的土地出讓金無法取得增值稅的專用發票作進項稅額抵扣，采取的是常規抵扣法以外的方法——差額計稅法。按照規定的應稅收入扣減對應土地價款后作為銷項稅額的計稅基數。假設企業應稅收入為a，對應地價款為m，可抵扣成本為n。“營改增”后，房地產企業銷售不動產的增值稅稅率為11%，則有：

應納增值稅=銷項稅額-進項稅額

=（a-m）/（1+11%）×11%-n/（1+11%）×11%

稅負率=應納增值稅/應稅收入=0.099×（1--）若繳納的增值稅稅負率等于原先營業稅稅負率時，則有：0.099×（1--）=a×5%，增值稅和營業稅稅負率相同的臨界點為：+=0.495。

+>0.495，企業稅負較“營改增”之前輕；+<0.495，企業稅負較“營改增”之前重。房地產企業的實際稅負在“營改增”后到底會不會增加，在很大程度上取決于土地成本在開發成本中所占的比重和可獲取的進項抵扣稅額。這也是影響房地產企業稅負的直接因素。盡管不同地區的土地成本在房地產開發總成本中的結構比重存在很大差別，但是某一項目的土地成本是較難改變的，只能盡可能多地獲取進項抵扣來降低稅負。房地產開發項目周期長，房地產項目的開發流程有著很多環節，涉及多種行業的經濟行為。如果上下游企業改革不同步，可能會造成抵扣鏈條難以銜接，可抵扣成本的比例有限。所以“營改增”實施后，房地產企業承擔的實際稅負是增是減，得按具體因素分析，難以一概而論。

（二）對成本測算、稅務、財務管控的影響

“營改增”意味著原先的利潤測算模型的失效，亟需變更企業利潤測算模型。營業稅環境下，房地產開發企業預算部門對稅費的預算是簡單地以工程總金額乘上相關稅率，計算簡便。“營改增”后，企業在預算時并不能快速準確地判斷某種材料能否取得增值稅專用發票。這就需要對購地、融資、建安、銷售過程中能夠進行增值稅抵扣的環節做好預先梳理，計算可抵扣的比例及數額。這樣的預算需對每一項成本的增值稅單獨列示，使預算變得更為復雜。改革后，收支中價內稅變為價外稅，同時增值稅發票的類別、稅率都比傳統的營業稅更為復雜，這些變化將導致之前的企業測算模型失效。稅改后必須重建利潤測算模型，識別在新稅改背景下各個環節中可能出現的風險問題。盡可能多地獲取進項抵扣，進行成本測算和控制。

增值稅在稅率（征收率）、應稅收入計算、計稅方法、發票管理、申報資料、征收機關等環節都出現了較大變化，特別是抵扣制的計稅方法，增值稅專用發票管理，申報表格的填報難度和數量等都較營業稅時期增加了難度和復雜程度，涉及財務、稅務等多種工作流程的改造。這要求房地產開發企業內部需加強其稅務和財務管理。在“營改增”政策實施前，房地產開發企業繳納營業稅，按照應稅收入乘以5%稅率，稅務業務處理相對簡單。“營改增”后，企業需根據初步科目的類別進行進項稅率的設置，準確核算進項銷項，進項稅中可能還涉及不同行業不同稅率，對房地產開發企業的財務核算提出了更嚴格的要求。財務部門必須提高自身的財務核算水平，規范財務處理，改變粗放的營業稅申報和簡單的營業稅核算模式。及時對采購、工程招投標、銷售等環節提出合理的涉稅建議，增加進項抵扣，爭取降低項目的開發成本。

三、房地產開發企業應對“營改增”的措施

（一）加強企業的稅務、財務籌劃管理水平

在“營改增”的政策下，房地產開發企業應及時對自身經營管理系統進行適當的升級改造，積極采取合理的稅務籌劃方案，充分挖掘可以獲得進項稅抵扣的環節來減輕納稅負擔。當前我國增值稅稅率體系不同項目不同產業分別使用不同的稅率或征收率，這就需要對現有合作單位進行整體梳理，按類別與納稅人資格分類分析。為獲取較多的進項抵扣或者較低報價，最大程度地降低企業項目開發成本和稅負，重新協商議價合作。要適應“營改增”政策以后對企業財務管理工作帶來的影響。首先，應該完善財務管理部門的設置，結合財務部門與稅務部門，共同制定應對措施，指導增值稅政策下的各部門的具體工作。其次，相關部門應對“營改增”前后的業務運行進行差異分析，建立內控制度，將增值稅發票管理與業務流程結合，解決好稅制改革帶來的資金周轉問題、利潤測算問題和每期繳納增值稅稅金平衡問題。此外，加強對房地產開發企業財務稅務管理流程的優化，特別是完善企業的增值稅會計核算制度及流程、發票及申報管理流程以及增值稅的主要稅務以及會計處理等工作流程，并加大對這些環節的相關管理工作，密切關注項目建設工程的運作策劃，加強對項目建設的避稅籌劃，克服由于前期的策劃不足，導致項目的后期經營變化和應對能力受影響。

（二）調整開發和銷售策略

為了更好適應新政和市場，產品線升級多業態并行可能是未來房地產開發企業改革調整的主流。企業業務轉型根據增值稅可抵扣的特點，為增加進項抵扣，擴大利潤空間，房地產業的競爭將由簡單的開發銷售逐漸走向強調品質和差異化的過程。裝修的品質、產品的創新及服務的質量都成為消費者考量產品的重要指標。房地產企業會更多地偏向于精裝修房、主題公寓、商業產品的開發。重點推廣硬裝軟裝家具家電一應俱全“拎包入住”式豪華裝修住宅。精裝房豪裝房包含的家電、家具、裝飾用品等涉及到與其他產業的合作，可以盡可能多地去獲取進項抵扣。房地產企業的未來發展方向，即行業的轉型升級，即從傳統單一的住宅地產格局，向多元化的房地產及相關行業擴張。物業、園建、零售商業、土地一級開發、保障性住房、工業地產、旅游地產及其他主題地產等正在成為其新的業務增長點。混合行業的經營模式比單純的房地產開發更加能夠抵御市場風險。“營改增”也激勵開發商項目設計規劃、材料采購外包，有利于提高精裝修房屋占比和住宅產業化，有利于開發商以社區環境、物業配套等高附加值服務贏得競爭力，激勵開發企業從過去單純追求地價房價增值收益，向追求項目品質收益轉變，促進行業轉型升級。

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（作者單位：江西師范大學城市建設學院）