“營改增”擴圍改革對房地產企業的稅負影響

徐曦

摘要：隨著“營改增”試點工作的深入推進，作為國民經濟支柱產業之一的房地產行業，一直備受關注。文章通過對房地產行業上市公司的年報數據進行分析，預估“營改增”后稅負的變化，并提出了相關的建議。

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅負

“營改增”是我國一次重大的稅制改革，其主要目的是逐步將增值稅征稅范圍擴大至全部的第二和第三產業，以增值稅取代營業稅，最終達到避免重復征稅，減輕各行業稅負的目的。經歷2012年到2014年三次“營改增”稅制改革，先后將交通運輸業，7個現代服務業、郵政業、電信業納入改革范圍。2016年3月，國務院常務會議審議通過了全面推開“營改增”試點方案，明確自2016年5月1日起，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍。

一、文獻回顧

彭曉潔、王安華、肖 強（2015）通過假設“營改增”之后房地產企業和建筑企業均適用11%增值稅率，將房地產企業實際發生的營業稅和預測產生的增值稅相比較，得出當營業成本與營業收入之比大于44.64%時，“營改增”后房地產行業的稅負降低。

孫作林（2015）通過公式推算發現，如果房地產企業“營改增”之后，征收率和其他行業相同也定為3%，這樣會降低房地產企業流轉稅稅負和總稅負，會提高房地產企業凈利潤。如果稅率定為17%，當房地產企業毛利率超過31.5%時，會提高房地產企業總稅負，會降低房地產企業凈利潤；當毛利率超過36.8%時，也會提高流轉稅稅負。

二、“營改增”對房地產企業稅負的影響預測

本文通過構建模型對房地產行業稅負的變化作出預測。為簡化測算，僅將“營改增”之前實際發生的營業稅和“營改增”后預估的增值稅進行比較，不考慮其他稅費帶來的影響。

（一）樣本的選取

本文以滬深兩市公開上市的房地產企業為研究對象，樣本選取至本文撰寫日止已公開披露2015年年報的上市公司，共得53個樣本。樣本數據來源于公開披露2015年年報，為保證測算出來的增值稅數額準確度更高，本文在將53個樣本按營業收入金額排名的前提下，進一步按房地產收入占營業收入比率大于90%以上的標準篩選樣本，最后選取了20家上市公司，分別是萬科A（00002）、陽光城（000671）、金科股份（000656）、中天城投（000540）、世茂股份（600823）、泰禾集團（000732）、中糧地產（000031）、北京城建（600266）、銀億股份（000981）、信達地產（600657）、蘇寧環球（000718）、上實發展（600748）、魯商置業（600223）、棲霞建設（600533）、中洲控股（000042）、美好集團（000667）、深振業A（000006）、宋都股份（600077）、珠江實業（600684）、天地源（600665）。本文所使用數據均來源于巨潮資訊網。

（二）模型構建

假設房地產企業的營業收入為S，營業成本為C，則“營轉增”之前應交營業稅為5%S（為簡化測算，暫不考慮其他稅費）。根據“營轉增”后建筑業和房地產業均適用增值稅率11%，則增值稅銷項稅額=[S/（1+11%）]×11%，進項稅額=[C/（1+11%）]×11%，假設房地產企業預計能夠抵扣的進項稅額比為N。可得，“營改增”之后房地產企業應交增值稅=[S/（1+11%）]×11%-[C/（1+11%）]×11%×N。

（三）研究假設

房地產企業在“營轉增”之前屬于營業稅征稅范圍銷售不動產項目，征稅比例為5%，“營改增”改革方案實施后，適用的增值稅稅率為11%。房地產企業的成本構成項目主要包括：土地成本、建安成本、財務成本。其中，建安成本占可抵扣進項稅額的絕大部分，同時，隨著上游企業建筑業“營改增”的推行，房地產企業能夠取得抵扣的進項稅額較多，為簡化測算，本文采用建筑業“營改增”后適用的增值稅率11%作為房地產企業進項稅率。

1. 假設樣本企業在“營改增”后均為一般納稅人，在理想狀態下可抵扣進項稅額比例為100%。鑒于此，本文提出假設1：房地產企業適用進項稅率11%，設[S/（1+11%）]×11%-[C/（1+11%）]×11%×100%<5%S，可得當C/S>49.55%時，“營改增”后房地產企業的稅負將下降。

2. 在現實情況下，全額抵扣按營業成本計算的進項稅額存在著諸多困難，如土地成本，由于地方政府不能開具增值稅專用發票等因素，導致土地成本很難取得具有法律依據的進項稅額發票。據了解，開發商的平均土地成本約占總成本的30%左右，但該成本也因地域差異有很大不同。因此，本文提出假設2：房地產企業適用進項稅率11%，可抵扣進項稅額為成本的70%。設[S/（1+11%）]×11%-[C/（1+11%）]×11%×70%<5%S，可得當C/S>70.78%時，“營改增”后房地產企業的稅負將下降。

（四）增值稅及稅負預算

本文將20家樣本公司，按照公式“[S/（1+11%）]×11%-[C/（1+11%）]×11%×N”測算出“營改增”后的增值稅額，并將預算的增值稅與“營改增”之前實際產生的營業稅相比較，測算出稅負增長率。

1. 根據假設1，當N=100%時，測算結果如表1所示。

以上測算結果表明，按照公式“[S/（1+11%）]×11%-[C/（1+11%）]×11%×100%”，對本文選取的20家樣本企業計算的預估增值稅相比營業稅均有所下降。驗證了本文假設1，當營業成本/營業收入>49.55%時，實行“營轉增”后房地產企業的稅負降低。

2. 根據假設2，當N=70%時，測算結果如表2所示。

以上測算結果表明，按照公式“[S/（1+11%）]×11%-[C/（1+11%）]×11%×70%”，對本文選取的20家樣本企業計算的預估增值稅與營業稅相比較，得出有10家樣本公司的稅負下降，10家樣本公司的稅負呈上升狀態。驗證了本文假設2，當營業成本/營業收入>70.78%時，實行“營轉增”后房地產企業的稅負降低；反之，則稅負上升。

三、結論與建議

（一）結論

本文選取至本文撰寫之日為止已公開披露2015年年報且具代表性的房地產上市公司為樣本，通過將“營改增”之前實際發生的營業稅與“營轉增”之后預估增值稅進行比較，得出結論：①當可抵扣進項稅額比率為100%，營業成本/營業收入之比>49.55%時，“營改增”后房地產企業稅負總體下降。②當可抵扣進項稅額比率為70%，營業成本/營業收入之比>70.78%時，“營改增”后房地產企業稅負將下降，否則稅負將上升。可見，實際可抵扣的進項稅額是影響稅負的根本原因。

（二）建議

1. 完善增值稅抵扣鏈條。隨著房地產業“營改增”的日趨漸進，為達到有效降低稅負的目的，需從整個產業鏈完善增值稅扣抵鏈條。在“營改增”初期要想實現進項稅額全額抵扣，達到全面降低稅負的目的難度較大。房地產行業是一個具有高度綜合性、關聯性的行業，其產業鏈長、產業關聯度高，“營改增”后在發票管理、發票取得等方面都面臨重大挑戰。例如，房地產行業土地成本的進項稅額抵扣問題，由于土地取得的來源各有不同，有些是通過向政府購買，有些是通過與村集體合作，這些都會導致無法取得進項稅額發票，諸如此類問題都需要國家進一步推進改革措施。

2. 對于稅負增加的企業給予財政支持。“營轉增”初期為使改革的平穩過渡，針對稅負增加的企業政府給予相應的財政補助，釆取的措施還可以包括增值稅即征即退、免征、零稅率等稅收優惠政策。

3. 加強企業內部對“營改增”的認識。在“營改增”施行之前管理層要加強對自身的經營現狀的審視，充分認識“營改增”政策及其影響。加強財務人員稅務籌劃能力、會計核算能力、財務管理能力，建立一般納稅人觀點，使財務人員認識到進項稅額抵扣的重要性。

參考文獻：

[1]彭曉潔，肖強.“營改增”對房地產企業稅負的影響預測[J].財會月刊，2014（11）.

[2]宗式華，周松德.預估房地產行業“營改增”的稅負變化[J].財會月刊，2013（13）.

[3]孫作林.“營改增”對房地產企業稅負和凈利潤的影響及建議[J].財會月刊，2015（31）.

（作者單位：湖南工程職業技術學院）