我國征地補償中農地價值評估常用方法研究

喬夢茹

摘 要：研究目的：通過對國內土地征收補償標準的研究現狀進行分析，綜述征地補償過程中農地價值的評估方法，探討適合征地補償的補償方法。研究方法：文獻分析法和對比分析法。研究結論：征地補償的內容決定了農地價值評估方法，每種評估方法都有其自身的優缺點，可以根據農地不同的價值采用不同的評估方法，使得征地補償標準的合理。

關鍵詞：征地補償標準；農地價值；評估方法

中圖分類號 F311 文獻標識碼 A 文章編號 1007-7731（2016）17-0009-03

Abstract：Research purposes：analyzing the status quo of domestic research about land expropriation compensation standard. Based on the review of agriculture land value evaluation methods uesd in agriculture land expropriation compensation，find suitable methods for solve problems about the compensation of land expropriation compensation. Research methods：literature analysis and contrast analysis. Research conclusion：the content of the land expropriation compensation decided the land value evaluation method. Each evaluation method has its own advantages and disadvantages.According to the different value of farmland，we can use different evaluation methods， which make reasonable land compensation standards.

Key words：Agriculture land expropriation compensation standard；Agriculture land value evaluation；Evaluation methods

我國征地補償標準的測算方法，從年產值倍數法到統一年產值法再到征地區片綜合地價法，征地補償標準在不斷的升高，但是征地費用在土地出讓收入中所占的比重卻大幅度下降，土地征收前后價格的巨大差異引起了社會各界關注的熱點。從2003年以來媒體披露的征地上訪事件中，由于征地補償費用過低引起的上訪占84%，排在第一位[1]。我國目前的征地補償的標準主要還是以協商的方式確定，因此出現同地不同價的情況。同時由于征收環節缺少有效地監管機制和市場機制，所以在征收過程中容易出現尋租行為，因此探求適合國情的征地補償方法十分必要。關于征地補償標準的研究，雖然補償的具體內容和農地價值的評估方法有所不同，但國內學者普遍主張征地補償標準應該包括農地的市場價值和非市場價值兩個部分。農地市場價值的評估主要是對農地的經濟收益以及農地的增值收益等方面進行評估；農地的非市場價值是指維持社會穩定、保障糧食安全和帶來生態效益價值。

1 農地價值的理論基礎

1.1 地租、地價理論 該理論認為，任何社會只要存在著土地所有者和不占有土地的直接生產者，生產者在土地利用中的剩余生產物為土地占有所有，就存在產生地租的經濟基礎[2]。馬克思、恩格斯根據形成條件和原因的不同，把地租分為級差地租、絕對地租和壟斷地租。同時，在古典政治經濟學的基礎上，提出了以勞動價值理論為基礎的地價理論，馬克思把土地區分為土地物質和土地資本，土地價格是土地出租的資本化收入，即土地價格=地租/利息率。

1.2 資源環境經濟學 資源環境經濟學的研究對象是資源環境和經濟兩個系統，探究人類活動過程中經濟發展與環境保護之間的相互作用。該理論倡導在自然生態平衡的基礎上，探索人類經濟活動與環境保護的協調與共贏。

1.3 新福利經濟學 根據福利經濟學的“補償原則”，在現實生活中，政府實施的政策總會引起市場上價格的變化，而這種變化使得受益方和損失方的存在。一個合理的國家對此應頒布相應的稅收政策進行調整，從受益方收取一部分收益補償受損的一方，如果彌補損失后，收益方的收益仍然有剩余，則意味著全體社會福利的增加。

2 農地價值評估方法與應用

征地補償標準的確定關鍵在于是否以農地價值對失地農民進行補償。一是在市場交易過程中體現的排他性價值，即農地產權的內部收益通過市場機制的實現。二是農地具有非排他性的外部性效益，即農地存在所帶來的社會效益、生態效益等，這部分價值很難用市場交易的形式表現出來，即農地的非市場價值。

2.1 基于農地市場價值的評估方法與應用 國外學者常用的農地市場價值評估方法是收益還原法、土壤生產潛力法、市場比較法、成本法和數學模型法等[3]。由于我國的農地價值評估起步較晚，農地市場發展不健全，相關交易信息匱乏，所以主要運用收益還原法、評分法對農地的市場價值進行補償。

（1）收益還原法及其在征地補償中的應用。收益還原法是農地價值評估的最為主要的方法，以土地收益價值理論為基礎，運用適當的還原率，把農地的預期收益折算到估價期現值的方法，即未來收益轉換成現值，是對農地經濟產出水平的價值評估。運用收益法對農地經濟產出價值的評估的難點在于，農地純收益和還原率的確定，基本公式為：農地價格=農地年純收益/土地還原率。由于地價是對土地預期收益的反映，所以農地純收益應該是農地的預期純收益，但是國內普遍做法是用純收益減去成本得到的實際收益作為農地純收益[4]。還原率是土地投資或投入的收益率或回報率，由于土地投資風險較低且風險可以轉嫁，所以土地的還原率一般較低，各國或地區的還原率在5%左右，國內目前的還原率的確定方法有3種：純收益以價格比率法、安全利率加風險調整值和投資風險與投資收益率綜合排序插入法[5]。

收益還原法在征地補償中的應用，主要是對被征地的經濟產出水平進行市場價值評估。諸培新，卜婷婷等根據江蘇省主要農作物成本收益數據計算南京市2007年單位面積農作物的平均純收益為8 061.49元/hm2，當年的還原率4.14%，根據收益還原法的基本公式，南京市2007年單位面積耕地征收應補償的農業經濟價值為194 721.9元/hm2[6]。王雪青，夏妮妮等（2014）以蘇州市為例，對蘇州市公益性項目的征地補償標準進行測算，采用收益還原法對耕地的經濟價值測算中，以種植產值代替耕地的總產值，結果顯示2010年蘇州市耕地單位面積的年純收益為2.6 088萬元/hm2，還原率為2.66%，因此，蘇州市重大項目的土地證補償中農地的經濟價值為980 736.09元/hm2[7]。

（2）農用地分等定級估價及其成果在征地補償中的應用。農用地分等定級是根據農地的社會和自然2種屬性，以及農地在社會經濟活動中的作用，綜合評定農用地的優劣并劃分等級[8]。國內多數學者主張 “先分等、定級再估價”的原則，根據《農用地分等定級規程》的規定，農用地的等別反映的是農用地潛在生產力水平差異，注重農用地的自然屬性，所以多采用土地生產潛力評價方法。農用地的級別反映的是能用地現實生產力差異，定級方法包括直接評價法、間接評價法以及直接與間接相結合的評價方法。

吳克寧，史原軻等（2006）根據農用地定級成果，考慮被征地的土地質量、區位、供求關系、農民的收入水平等因素進行修正確定合理的征地區片；根據被征地地區的基準地價成果，在此基礎上進行相關因素修正，從而測算被征地區片的綜合地價，并結合陽江市江城區的實際測算征地的補償標準[9]。

（3）基于農地市場價值的評估方法分析。收益還原法是農地估價中最常用且易于理解的評估方法。收益還原法對農地的經濟產出收益的測算較為直觀和方便，但實際操作過程中往往會忽視地方土地政策變化，土地制度和預期等因素對農地經濟產值價格變化的影響，所以不同地區的甚至同區范圍內的產值收益難以準確衡量，測算出來的結果往往不是農地資源本身價值。

農用地分等定級評估結果在征地補償標準中應用的優點在于改善同地不同價的現狀，對優質耕地的保護和考慮征地補償的相關因素，但農用地分等定級成果在征地補償標準測算方法復雜。我國的目前的分等定級與估價主要是農地的經濟產出，考慮的估價因素往往只是社會經濟因素，因此評估的農地價值往往只是農地的市場價值或使用價值，并不包括農地的非市場價值。

2.2 基于農地非市場價值的評估方法及應用 農地在給農民在帶來經濟產出收益的同時，作為公共物品的同時也可以帶來外部性效益，即農地存在所帶來的社會效益和生態景觀效益。我國現行農地保護的成本是行為者承擔，即農民和村集體，而農地保護所帶來的糧食安全、環境保護等大部分效益被全體社會共享，而征地后對于保護者并沒有給予相應的補償。對于農地的社會效益和生態效益的補償，可以使農地保護的外部成本內部化，達到農地保護的目的。由于農地非市場價值難以通過市場價格衡量，所以采用非市場評估技術估算，常用方法是條件價值評估法（CVM）和替代市場法。

（1）替代市場法及其在征地補償中的應用。替代市場法，是指采用某種具有市場價格的替代物間接衡量非市場價值產物。農地的社會效益是指農地存在帶來的國家糧食安全和農民社會保障等正向的外部性價值。對于農地所帶來的社會保障效益，由于無法直接價值衡量，所以國內學者普遍采用替代市場法，測算因征地而造成的農地功能損失。根據最低生活保障金、養老保險金和政府醫療補貼等成本對被征地農民的就業保障、養老保障和醫療保障進行測算。

王仕菊，黃賢金，陳志剛等（2008）以社會養老保險為替代，測算我國耕地社會保障價值[10]。邊學芳，吳群等（2006）根據替代原則把糧食安全價值進行量化，以農地的開墾費用作為這一價值量化的標準，即通過周期內對土壤肥力的資金投入的現值總和加上周期內的收益損失確定糧食安全價值[11]。

（2）基于農地生態景觀效益的農地價值評估及應用。農地的生態效益是指農地的存在具有保持生物多樣性、水土保持、氣候調節和景觀美化等社會福利。農地征收直接影響區域內的生態服務效益，大范圍內的人類經濟活動導致的資源開發往往會帶來生態破壞的負外部性效益，需要通過環境治理與生態恢復工程等資金投入減少負外部性效應。農民和村集體是農地生態保護的直接保護者，應該在征地補償標準中增加對生態損失的補償，從而減少生態破壞和修復工程的再投入。由于農地的生態景觀價值無法直接根據市場評估方法進行評估，所以常用的是條件價值評估法 [12]。

條件價值評估法（contingent valuation method，CVM）是資源環境領域里關于公共物品最主要的衡量方法。CVM幾乎可以在所有可替代的公共物品價值評估領域運用，國外的CVM運用范圍較廣，我國對CVM的研究起步相對較晚、研究范圍較小，主要集中在耕地非市場價值評估，生態系統服務價值、農地非市場價值等[9]。CVM通常根據一系列的假設問題，隨機選擇資源消費者作為問卷調查對象，探討消費者對非市場價值物品或公共物品的偏好和評價，推導出調查樣本對某項環境改善效益的支付意愿（willingness to pay，WTP）或者對環境質量損失的受償意愿（willingness to accept，WTA）。然后，根據調查樣本的平均支付意愿或者受償意愿擴展到整個研究區域，用平均支付意愿或者受償意愿乘以環境改善的受益群體，估算環境改善或損失所能帶來的經濟效益或損失。

蔡銀鶯、張安錄（2007）以武漢市為例，運用條件價值評估法對武漢市居民進行隨機調查，根據受訪居民對各類型農地保護的平均支付意愿，乘以武漢市全體居民得出武漢市農地非市場價值[13]。

（3）基于農地非市場價值的征地補償方法評析。基于農地社會效益的成本替代法，通過具有替代功能的價值測算，估算出農地的非市場價值。但由于替代成本并不等同于農地的非市場價值，往往會忽視消費者個人偏好和替代物本身的變化，所以估算出來的價值會與農地的實際價值產生偏差[14]。其次，由于農地的生態效應很難找到相應的替代品，所以成本替代法在農地的生態價值評估中運用的不多。

基于農地生態效益的條件價值評估法較多運用于環境資源價值評估領域。條件價值評估法適用于無法通過市場機制或替代市場的資源價值評價，但由于條件價值評估法是建立在一系列假設條件基礎上，所以設計一份將假想市場交易情況與實際市場交易相符合的調查問卷十分重要，同時由于調查結果十分依賴調查方案的設計和調查對象等因素，所以調查結果主觀性較強。

3 結語

我國關于征地補償標準的研究重點是征地補償內容等定性研究，且由于農地市場起步晚、發展緩慢，所以征地補償的研究側重點在于農地的經濟產出計算值和社會保障價值上，關于農地非使用價值的評估較少。筆者認為基于土地的財產價值和我國城市化和工業化的需求，征地補償標準應該包括農地的經濟產出價值、社會保障價值、部分土地增值收益和部分生態景觀價值。運用收益還原法和成本替代法對農地經濟產出價值和社會保障價值進行測算，補償被征地農民的直接損失。補償部分土地增值收益的原因在于，土地的增值往往是由于政府行為作用的結果，如土地利用規劃或基礎設施的投入等原因導致土地的增值，但由于這種增值是建立在集體放棄所有權的基礎上，所以應該給予被征地方一定比例的土地增值收益作為補償。農地的生態景觀價值的補償應該是保護行為人征地前對生態維護的成本補償和農地生態價值全國水平上的人均價值補償的總和。

參考文獻

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