農(nóng)村土地資產(chǎn)評估研究進展

汪紅梅 閆玲

摘 要：在本文之中，主要是針對了我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的研究做出了全面分析，并且在這個基礎(chǔ)之上提出了下文中的一些內(nèi)容，希望能夠給與同行業(yè)人員提供一定價值參考。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；資產(chǎn)評估；進展；分析

伴隨著我國城鎮(zhèn)國有土地的改革制度不斷完善，我國城鎮(zhèn)國有土地市場已經(jīng)是初步形成，同時也建立起適合我國國情的城鎮(zhèn)土地治理以及價值評估體系，具有著較為重要的作用。

1 農(nóng)村土地資產(chǎn)定價機理研究進展分析

1.1 農(nóng)村土地勞動價值形成分析

對于勞動價值來而言，核心便是創(chuàng)造價值，然而對于商品價值來說，主要是來自于凝結(jié)商品過程中無差別的人類勞動。根據(jù)土地價值的角度進行出發(fā)，主要是具有著以下不同的幾種觀點：首先便是土地的無價值理論，對于這種方式，研究人員認為，土地主要是大自然賜予的，并且沒有凝結(jié)出人類勞動，也并不是人類勞動過后的產(chǎn)品，因此便不存在著價值。其次便是土地的理論價值，針對于這種價值來說，研究人員認為土地主要是凝結(jié)了人類的勞動成果，并且在整體上是存在著價值的，其價值主要是來自于人類對于土地的改造以及長期開發(fā)。最后則是土地的二元論，對于這種觀點，主要是認為土地物質(zhì)以及土地資源概念的性質(zhì)是存在著一定的差役，但是也是相互聯(lián)系的，并沒有經(jīng)過人的協(xié)助而自然存在著沒有利用的土地主就是土地物質(zhì)，然而經(jīng)過勞動生產(chǎn)之后已經(jīng)利用的土地則是為土地資本。土地物質(zhì)主要是不存在經(jīng)過人類的勞動，所以便沒有價值，但是土地資本則是通過了人類進行勞動，因此便具有著一定的價值。

1.2 農(nóng)村土地的資產(chǎn)補償價值形成機理分析

通過研究人員的分析，普遍的認為是需要提高土地資源的保護，并且從這個角度來分析農(nóng)村土地的補償價值形成，在此基礎(chǔ)上提出了以下內(nèi)容：首先便是農(nóng)村的土地經(jīng)濟價值，主要是土地所提供的糧食和農(nóng)夫產(chǎn)品等所具有著的價值。其次則是社會保障價值，則是為農(nóng)村土地自身的養(yǎng)育功能以及繼續(xù)和增值能夠轉(zhuǎn)變成為農(nóng)民的養(yǎng)老保障。最后則是社會的穩(wěn)定價格，是指農(nóng)村土地能夠為社會提供出糧食從而對社會進行穩(wěn)定的一種價值。

2 農(nóng)村土地的資產(chǎn)評估方法研究進展分析

2.1 分析市場比較法

對于市場比較的方法，主要是求取一宗等待評估的土地，采取代替的方式將其評估土地以及比較近一段時間之內(nèi)出現(xiàn)的土地交易實例進行對比，同時也需要根據(jù)后者已經(jīng)是知道的價格，參考該土地的交易情況，使其能夠?qū)ν恋卦u估價格的方法進行修正。

通過對這種方法進行應(yīng)用，所求取的價格是和市場的價格較為相似，然而現(xiàn)如今我國農(nóng)村土地的交易市場并沒有建立起來，與此同時也并不具有著市場比較評估的方法來對其農(nóng)村的土地價格進行評估。研究人員則是認為在應(yīng)用其他的方法對農(nóng)村土地進行評估的過程中，從而探究出了市場假設(shè)的方法以及市場代替方法。對于市場代替法來說，主要是在評估對象自身不存在著市場價格衡量的過程中，能夠?qū)ふ掖嫖飦韺κ袌鰞r值進行衡量。但是，這種方法是在代替市場找不到的情況下去創(chuàng)造假想的一種農(nóng)村土地評估的方法。

2.2 收益還原的方法分析

針對于收益還原的方法來說，是在土地評估之內(nèi)每一年的預(yù)期純收益基礎(chǔ)之上，并且需要根據(jù)一定程度的還原率，使其能夠?qū)⒃u估的對象每一年的純收益折算成為評估基準的總收益方式。并且這種方式也存在著一定的計算公式，主要是為：土地的價值是等于純收益率比上收益還原率，在農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的過程中，較為適合應(yīng)用這種方法，但是也需要對其純收益和還原率在進行確定的過程中加強研究。

2.3 成本核算的方法分析

對于成本的核算方法來說，是通過開發(fā)土地過程中所耗費的各種費用來作為其最終的依據(jù)，同時也需要加上一定程度的利息，將其所需要交納的增值收益進行推算出來的一種價格，針對于這種方法來說，能夠適合應(yīng)用一些新開發(fā)的土地評估，與此同時也有一些研究人員認為，對于這種做法來說并不適合農(nóng)村土地評估。

3 農(nóng)村土地資產(chǎn)市場的價格評估研究進展分析

3.1 分析農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)價格評估

所謂的土地價格是土地價格基礎(chǔ)形成的結(jié)果所在，同時在我國農(nóng)村土地當中，其價格是存在著多元化的，也直接的導(dǎo)致了我國農(nóng)村土地價格是可以分為不同種類的形式。研究人員根據(jù)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)過程中所屬權(quán)是否轉(zhuǎn)移等構(gòu)建出了農(nóng)用地價格的體現(xiàn)，直接的體現(xiàn)在集體內(nèi)農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)價格以及集體內(nèi)專用價格、自然價格以及穩(wěn)定價值。然而針對于集體外的流轉(zhuǎn)價格來說，則是為自然價格和社會保障價格的相加之和。研究人員根據(jù)農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)的方式存在著一定的不同，從而認定為農(nóng)村的轉(zhuǎn)包以及出租等價格必須要包括農(nóng)村生產(chǎn)效益的價值以及農(nóng)地就業(yè)的保障價值。然而農(nóng)地轉(zhuǎn)讓價格也包括了農(nóng)地生產(chǎn)收益的價值以及農(nóng)村土地社會保證價值和農(nóng)村土地的就業(yè)保障價值。

3.2 農(nóng)村土地的低壓價格評估分析

針對于我國的法律來說，在農(nóng)村土地貸款方面也對其做出了明確，主要是可以通過拍賣以及承包荒地等方式來進行，土地的經(jīng)營權(quán)也是可以根據(jù)抵押的方式來做出流轉(zhuǎn)，然而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及村企業(yè)中，廠房等建筑物進行抵押中所占地范圍之內(nèi)的集體土地一同進行抵押，但是家庭土地承包經(jīng)營權(quán)則是能夠去除抵押之外，目前在我國僅僅只是一少部分地區(qū)開展了家庭土地承包經(jīng)營權(quán)的試點。

4 總結(jié)

通過分析后可以得出，勞動生產(chǎn)的價值以及收益決定的價值是農(nóng)村土地資產(chǎn)評價過程中的立足點所在，并且對于農(nóng)村土地的生態(tài)價值以及社會價值等具有著較為重要的作用，能夠全面的推動農(nóng)村土地資料的評估理論體系建設(shè)。其次則是城鄉(xiāng)土地資產(chǎn)的評估方法存在著一定的共同性。針對于農(nóng)村土地資產(chǎn)評估來說，主要是有著一定程度的特殊性，并且由于在法律方面對于農(nóng)村集體土地所存在著的較多限制，導(dǎo)致農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)市場發(fā)展程度較低，也使其農(nóng)村土地和城鎮(zhèn)土地之間的評估方法具有著不同。

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作者簡介：汪紅梅（1973-），女，漢族，安徽毫州人，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟；閆玲（1969-），女，漢族，安徽人，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。