限購重啟 中國樓市何去何從？

郭煦

今年的國慶黃金周，儼然變成了一個“樓市調控周”。

從9月30日傍晚開始，先后有北京、天津、蘇州、成都、鄭州等共計19個城市發布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。而且各城市出臺的舉措，有逐步加碼的跡象。

限購限貸潮因何卷土重來？房價會越跳越高嗎？限購限貸能否抑制房價上漲？

現象：“限購令”突襲

9月30日晚間，北京加碼樓市限貸，分別將購買首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%；天津幾乎同步出臺“分區限購”政策，對已有1套住房的非本市戶籍家庭，暫停在市內六區和武清區再購房，同時提高其首套房商貸首付比例至40%；同日，蘇州也宣布進一步加強商品住房價格監管。

10月1日晚間，鄭州、成都正式接棒。鄭州宣布對市內部分區域實施住房限購，對在指定區域內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭限購180平方米以下的住房；成都限購略有不同，規定在高新區、錦江區、武侯區等區域內，一人只能新購買1套商品住房。

10月2日，限購陣營再添濟南、無錫、合肥三市。濟南分別將購買首套和二套住房的商貸最低首付款提至30%、40%，且明確本市戶籍家庭已有三套住房的，暫不得再購房；無錫則宣布將二套房商貸最低首付比例提至40%，非本市戶籍家庭限購第二套房，同時對土地出讓設置最高限價；合肥也于當晚緊急發布區域性住房限購政策，在市區范圍內，暫停向擁有2套房以上的本市戶籍家庭出售新建商品房，并將首套房商貸最低首付比例調整為30%。

10月3日，武漢市發布限購限貸措施，本市戶籍家庭購買首套房的，申請商業性個人住房貸款最低首付比例由20%調整為25%；購買第二套住房的，申請商業性個人住房貸款的最低首付款比例由40%調整為50%；購買三套及以上住房的，在上述區域購買住房的，暫停發放商業性個人住房貸款，即需要全額付款。

10月4日，深圳市發布通知對無房且無貸款記錄的，繼續執行三成首付；對無房但有貸款記錄的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。

同一天廣州亦發布通知要求執行社保5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明，限購1套住房執行現行政策，首套房和擁有1套住房并已結清貸款的，執行最低首付款比例30%的規定；2套房首付不低于70%，繼續暫停發放家庭購買第三套及以上住房貸款。

……

據記者粗略統計，短短7天時間已經有19城發布限購新政，多地重啟限購限貸。差異化的“分區限購”成為此輪政策新亮點。

“上述限購措施將產生一種擠出效應，緩解城市熱點區域房價的過快上漲，同時將購房需求推向可能存在‘去庫存壓力的周邊區域。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《小康》記者透露。

以天津為例，嚴躍進具體分析了分區限購調控的作用原理，天津武清區由于毗鄰北京，成為本輪房地產市場炒作的熱點，前8月二手房交易價格迅速上漲。“而在限購政策實施后，北京購房者至天津購房的門檻抬高，在武清區認購首套住房首付需要40%，且無法購買二套，遂只能認購北辰和寶坻等區域，未來這些區域市場會呈現明顯上漲，即市場需求轉移。”

業內人士分析稱，這股調控浪潮或許仍將繼續。綜合業內人士分析顯示，未來，石家莊、青島等房價漲幅較快的城市，限購可能性仍非常大。

背后：房價漲！漲！漲！

限購限貸政策集中出臺，房價瘋狂上漲是其大背景。近幾個月，樓市“高燒”不斷蔓延。在上海，買房帶來的“離婚潮”引發了輿論的關注。在北京，南四環公益西橋附近的一個項目，開盤價格定在每平方米6.5萬元。就在兩個月前，該項目前一期的開盤價格還是每平方米5萬元。在廣州，8月房價環比漲幅甚至超過深圳。

數據是最有說服力的事實。據國家統計局數據，8月份全國70個大中城市中，房屋價格上漲的城市達64個。而近日中指院最新公布的數據顯示，9月全國百城房價持續上漲，二線城市房價領漲。

百城房價數據顯示，全國100個城市（新建）住宅平均價格為12617元/平方米，環比上漲2.83%，漲幅較上月擴大0.66個百分點。81個城市環比上漲，18個城市環比下跌，1個城市與上月持平。

而《小康》記者統計發現，全國百城里，已有24個城市住宅平均價格過萬，目前有32個城市低于6000元。

樓市瘋漲的同時，各地土地拍賣價格也在不斷上漲。

就在國慶黃金周前，全國多地土地拍賣不斷創造新高，9月23日，在蘇州9月最后兩宗地塊的出讓中，新城控股以106.27億元競得一塊商服住地，超過100億的出讓總價也創造了蘇州歷史上土地價格新高。

同樣的情況發生在南京、合肥、無錫、東莞等二三線城市，土地市場的火爆迅速傳導到市場層面。溢價過高的土地拉高了樓市上漲的整體預期，越來越多的散戶熱情高漲，按捺不住紛紛持幣入場。

在這一輪的二線城市大爆發中，合肥的表現異常突出。國家統計局數據顯示，8月合肥新建商品住宅價格環比上漲4.8%，環比漲幅位列全國第四，超過了一線城市北京、深圳。

9月24日，合肥最貴豪宅“融創合肥壹號院”首次開盤，開盤當日1小時產生了6億的銷售額，其推出的高層產品遭遇搶購。

“一大早就有客戶來排隊，許多業內也都來試探行情，比想象中來的人更多。”合肥壹號院的營銷負責人表示，客戶在售樓處門口排起了長龍，所有的高層產品一小時內一搶而空。

而就在合肥最貴豪宅開盤的前一日，合肥土地市場再次讓行業震驚。9月23日的合肥大型土拍中，一次性集中出讓11宗地共計1050.52畝，起始總價達47.6億元。在激烈爭奪后，萬科、綠地、保利、融創、海亮、文一等均有所獲，11宗地均溢價成交，單日土拍收金168.81億，上述土地平均溢價率在250%左右，其中有3塊土地拍賣溢價甚至超過300%。

面對這樣的情況，剛需購房者和投資客都相繼入場，合肥、南京、杭州等熱點城市投資客越來越多。

浙江麗水的周平，最近頻繁往來杭州和麗水之間，她在麗水的一個事業單位工作，但是最近去杭州置業，“舉全家之力買一套房，身邊的朋友都在杭州、南京、合肥置業，感覺如果我不去買房子，可能過三五年，我的錢就貶值了。”

真相：杠桿刺激

到底是什么催生了這一波樓市行情？周平回答稱，杠桿。在她看來，今年年初以來，銀行系統降低了首付的比例，鼓勵按揭利率打折，以及有史以來最高的信貸規模，都在鼓勵居民加杠桿買房。

政策利好導致樓市瘋狂，據悉杭州限購前一天，很多樓盤里直到半夜都在交易，甚至有中介拿著pos機去外地讓客戶刷卡；有個地方新盤出現哄搶的局面，幾個客戶同時搶一套房分不出先后，開發商索性讓其打麻將，誰先和牌誰能買。

今年第一季度，我國銀行信貸和社會融資寬松程度史無前例，新增貸款規模4.61萬億元，社會融資規模總額6.5萬億元，均超過或接近歷史最高水平，貨幣規模一直在擴大。

根據官方數據，在完成中報的15家上市銀行中，個人住房按揭貸款比例較2015年出現較大幅度提升，占比從之前的三成升至46.58%；個人貸款大幅超過企業貸款，而且個人貸款中，九成以上都是住房按揭貸款。

從離婚買房者擠爆民政局，到*ST寧通B擬賣學區房保殼，再到北京300套房源1分鐘秒速清盤，中國房地產市場似乎迎來了“瘋牛”。而成就這段“神話”的主要因素，則是在經濟疲軟下，資金出口不斷收窄，熱錢集中流入樓市，杠桿高企。

業內人士表示，當前樓市成為各路資金流入的投資、投機和消費熱點，杠桿刺激加劇了房價飛漲。“買房一年勝過奮斗十年”、“上市公司靠賣兩套學區房保殼”，這種極端情況如果持續出現，將會導致經濟結構無法轉型，同時醞釀越來越可怕的金融風險，降杠桿、去泡沫勢在必行。

9月25日，深圳樓市曝出單價近15萬元、6平方米的“鴿子籠”袖珍戶型被熱搶。

值得一提的是，與寸土寸金的香港袖珍戶型如出一轍的深圳“鴿子籠”戶型，甚至比香港認為是牢籠的最小戶型16平方米還要小。而出現這種情況的原因，或是房價飆漲之下，人們對房價無力承擔。

雖然我們一直強調實體經濟是一國經濟的根基，但從今年年初開始，民間投資連續下滑，去年全年還保持了10.1%的增速，今年上半年一下降到了2.1%。究其原因，是因為實體經濟的投資回報率已經低于融資成本。數據顯示，到2015年底，實體經濟回報率已經降至5%以下。根據學者劉陳杰的分析，這種回報率降低，有70%的原因可以用勞動力老齡化、全要素增長率下降等因素解釋。

實體經濟回報率低是房地產投資熱的重要因素。

9月21日，方正證券在北京舉辦的房地產高峰論壇上，方正證券首席經濟學家任澤平指出，當前中國房地產已經呈現出泡沫跡象，貨幣超發和低利率刺激了新一輪房價、地價暴漲，絕對房價已經偏高。“全球前12大高房價城市中，中國作為發展中國家占了4席。地價高企，居民恐慌性搶房，新增貸款中大部分是房貸，這些都已經釋放泡沫化信號。”

中國指數研究院9月19日發布的數據監測顯示，9月12日至9月18日，即上周監測的40個主要城市中，土地推出量環比增加7%，成交量環比增加16%，出讓金環比增加88%，樓面均價環比上漲26%。

在國務院參事、住建部原副部長仇保興看來，國家金融部門出臺政策與房地產部門的調控目標相互沖突是推動本輪方面全面上漲的另一最關鍵原因。金融監管部門允許首付貸、允許居民加杠桿，房價旋即暴漲。

針對樓市瘋狂，海通證券副總裁、首席經濟學家李迅雷日前撰文《人性在樓市上的瘋狂度無法計算》稱：“中國大部分地區的房價實際上都已經步入泡沫區域了。當前樓市其實是結構性牛市，即一二線城市房價上漲，三四線基本不動，但去年是一線城市房價上漲兇猛，今年則傳導至二線城市。”

海通證券研究所副所長、首席宏觀及債券分析師姜超在研報中表示：“我國的地產過熱已難以持續了，今年大概率是我國房地產市場的大頂部，未來面臨極大的下行風險。”

姜超認為，中國青年人口拐點已現。25～44歲是消費住房、汽車、家具等耐用品及煙酒飲料、服裝和娛樂等快消品的主力人群，我國該年齡段人口在2015年已達到峰值的4.49億人，之后將長期下行。

難題：限購治標不治本

事實上，中央對于樓市熱度已經開始警覺，7月26日，中央政治局會議首度提出“抑制資產泡沫”，這被分析人士解讀為首要針對房地產市場。

值得注意的是，對于中國居民來說，最大的投資是購買房產。因此，在房貸飆升的同時，中國居民負債大幅提升。中國指數研究院數據顯示，中國的居民杠桿率近年來增長迅速，居民負債占整個GDP的比重從2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%，而2016年有望達到44%。

全民炒房。房子已經成為中國經濟繞不開的功臣和罪人，業內業外都對房地產泡沫化、金融化和資本化的趨勢愈發擔憂。

可以想象，隨著樓市的進一步高燒，限購限貸等調控措施也會逐漸加碼，以抑制有些失控的房價。如今，貨幣超發，流動性泛濫，信貸寬松，新增貸款投入房地產等因素，正是一個泡沫周期的勃興階段。另一方面，實業疲軟，股市不振，相形之下好資產屈指可數。光有限購限貸，沒有對流動性的限制，樓市仍是治標，而不是治本。

“現在我們國家一線城市和部分二線城市的房價確實是過熱的、瘋狂的狀態。究其根本，在于沒有處理好高層各部門之間、中央與地方政府之間的分歧與博弈。處理不好這些關系，是我們很多宏觀政策出臺后失敗的原因。只有將中央調控變為地方政府調控、行政手段調控變為用經濟杠桿調控時，才能夠實現中國房地產的軟著陸。”仇保興這樣解釋。

仇保興表示，“前段時間我向國務院提交了一份建議，是說對于房地產市場，現在應該是到了考慮采取溫和的、分散的、非中心化的調控政策的時候了。現在影響整個房地產趨勢的有兩把劍：第一把劍是房地產稅，第二把劍是房產的續期問題。而這兩項政策的出臺并非易事，其中夾雜著太多的敏感地帶與利益博弈。”

就此，他提出的設想是，首先，要把大家最敏感的房地產稅變成一個組合稅，至少分四個稅種，即消費稅、空置稅、轉讓稅、物業稅，依據不同的情況施策，增加征收的合理性。以意大利羅馬等地實行的消費稅為例，其實施方式為，首套購房免稅，第二套購房征收14%的消費稅，第三套購房征收26%的消費稅，第四套房征收40%的消費稅……這被稱為房地產暴熱期的瞬時冷卻劑。

“更重要的是，要把上述稅率的設置和信貸政策的調控權交給地方政府，讓地方政府根據房地產市場上的剛需或是投機分別調控，中央政府只需給地方政府制定調控目標，并建立事后追責制度。通過類似的方式理順中央與地方政府的利益關系。”仇保興說。

經濟學者馬光遠則認為，房地產市場到了下半年，投資和投機需求成了主流，大量的炒房資金在熱點城市游弋，土地市場高燒不退。這種與居住需求無關的玩法一旦到頭，釋放出來的下跌動能絕對不可小視，按照政策周期與市場周期多年來的時間關系，本輪房地產周期應該在半年之后進入真正的下行通道，如果市場泡沫過大，下跌引發的風險勢必危及實體經濟。基于此，在國慶黃金周到來之際，各地連夜出臺調控措施，事實上是向市場釋放明確信號：不允許房地產市場的瘋狂之火危及中國經濟整體，通過限購限貸，為市場緊急降溫。

“過去的歷史證明，限購限貸政策解決不了中國房地產的根本問題，但在短期內肯定可以給市場降溫。考慮到熱點城市目前供應的短缺，除了限購限貸等措施擠出投資需求外，更重要的是繼續增加供應，特別在土地市場上不要再搞饑餓營銷，而是應該嚴格按照年度土地供應計劃供應土地。”馬光遠說。