營改增政策下房地產企業的稅收籌劃

陳小陽

摘 要：隨著2016年5月1日全面推開營改增，對房地產相關行業的營改增稅制改革已經實施。本文就“營改增”對房地產企業產生的影響進行分析，并在此基礎上提出了“營改增”政策下企業進行納稅籌劃的有效對策，以期為房地產開發企業稅務籌劃提供一些參考，從而實現房地產行業的良性發展。

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅收籌劃

從2016年5月1日起，在全國范圍內將房地產業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入營改增試點范圍，由原來繳納營業稅改為繳納增值稅，其對房地產企業稅負的影響無疑是值得研究的課題。鑒于此，本文分析了營改增政策對房地產企業的影響，并對房地產企業的稅收籌劃提供一些建議。

一、營改增政策對房地產企業的影響

1.營改增對房地產企業開發成本的影響

由于房地產企業其建筑材料種類多且采購渠道廣，除鋼鐵、水泥等大件的建筑材料外，其他小件零散的材料主要從個體工商戶購入，而個體工商戶絕大部分是增值稅小規模納稅人無法開具房地產企業購進建筑材料的增值稅進項稅額，而我們國家進項稅是憑票抵扣的，這就導致房地產企業無法抵扣購進建筑材料的增值稅進項稅額，增加了房地產企業的稅收負擔，從而增加房地產企業的開發成本。

此外，房地產行業作為勞動密集型行業，其勞動者主要來自流動性大的民工，民工不能開具房地產企業購買其勞務的增值稅發票，即使房地產企業選擇具有一定規模的勞務公司，在營改增的政策下，勞務公司可能會將大部分的稅負轉移到房地產企業身上，這也會增加房地產企業的稅收負擔，增加其開發成本。

2.營改增對房地產企業稅負影響

一直以來，我國房地產企業實行營業稅和土地增值稅并行征稅制度，而土地增值和營業稅都是價內稅，這就存在重復征稅的問題。營改增后，增值稅是價內稅，可隨著商品的流通層層抵扣稅款，上一環節的增值稅進項稅可以抵扣。增值稅以增值額作為計稅依據，且可以抵扣上一環節的增值稅進項稅，如果房地產企業取得的都是增值稅專用發票，那房地產企業的整體稅負是下降的。

例如某房地產企業出售的一棟收入總額為20000萬元的房產，該套住房在建設過程中的支出如下：土地成本2000萬元，開發成本8000萬元，其中取得稅率11%的增值稅專用發票7000萬元，稅率為6%的增值稅專用發票1000萬元，建設過程中其他費用3000萬元。營改增前，該企業的營業稅為20000乘以5%為1000萬元，房地產建設中的城市建設維護費用為1000乘以7%為70萬元，此外還有教育附加費1000乘以3%為30萬元，堤防維護費20000乘以0.09%為18萬元，企業所取得的增值額為20000減去10000減去3000減去1100再減去2000為3900萬元，土地增值稅則為3900乘以30%為1170萬元，企業所得稅為2712乘以25%為678萬元，那么該房地產企業整體賦稅率為2966除以20000除以1.11得13.4%。

營改增后，企業應交增值稅等于銷項稅減去進項稅，為20000除以1.1乘以11%再減去750.29為1231.69萬元，城市維護費為1231.69乘以7%為86.22萬元，教育附加費為1231.69乘以3%為36.95萬元，堤防維護費為20000除以1.11再乘以0.09%為16.2萬元，土地增值額為20000除以1.11減去10000減去3000減去1231.69減去123.17減去2000為1663.158萬元，土地增值稅為1663.158乘以30%為498.95萬元。企業所得稅為4379.698乘以25%為1094.92萬元，企業整體稅負率為2948去除以20000除以1.11的商最后得13.2%。綜上分析，營改增后，房地產企業的整體稅負是下降的。

二、營改增政策下房地產企業稅收籌劃對策

1.房地產企業應加強內部控制建設，積極應對“營改增”。

房地產企業應加強內部控制制度建設，加強增值稅發票管理。“營改增”后，房地產企業增值稅進項稅額可以從銷項稅額中扣除。因此，增值稅發票不僅僅是一張簡單的票據了。為了避免不必要的損失，房地產企業可建立增值稅發票專人保管制度，把增值稅發票視同現金管理。同時，財務人員和采購人員要密切協調，加強工程物資采購過程中的增值稅發票的管理，盡可能取得合格的可抵扣增值稅專用發票，使得增值稅的抵扣鏈條完整，稅收可以環環相扣。

2.加強財會人員營改增政策的培訓

“營改增”改革對房地產開發企業稅務與會計處理等的影響，要求企業加強對內部財務人員的培訓，深入了解營改增政策的要點及其內涵，從稅務管理、會計核算、發票管理三方面把握營改增的實質，并應用在實際的工作中。

3.工程物資采購環節的稅收籌劃

房地產企業選擇材料供應商時，首先要選擇能夠提供增值稅專用發票的供應商，其次再看各個供應商的報價、質量等方面的條件進行全方位考慮，選擇綜合條件最為優秀的供應商。在勞務的選擇上，應盡量避免雇傭零散的勞動力，因為這樣無法取得增值稅專用發票，而應該向能夠提供增值稅專用發票的勞務公司雇傭勞動力。

4.房地產開發成本的稅收籌劃

房地產開發具有周期長的特點，在這周期里如果將各個環節產生的工程項目成本以進行平均分攤，便可對增值額進行平均抵消，從而節省稅收成本。因此一個房地產項目的稅收籌劃應該從項目立項就開始，對工程建設進行科學設計，合理選擇施工建設方法。從目前來看，營改增的稅收制度改革會給房地產開發帶來開發成本的增加，要降低對房地產項目成本，關鍵還是要從工程材料供應商和施工企業的選擇上入手，應盡可能選擇能夠開具增值稅專用發票的材料供應商和施工企業，從而盡可能抵扣增值稅進項稅，降低稅收成本。

三、總結

營改增全面實行，對房地產企業的影響是顯而易見的。房地產企業要做的就是以這次稅收改革為契機，加強企業內部控制制度建設，趁早做好房地產開發項目的納稅籌劃，盡量避免由營改增制度改革帶來的沖擊，實現企業的更大發展。

參考文獻：

[1]趙暉.“營改增”改革對房地產企業未來影響的研究.[J].財會學習，2013（06）.

[2]王軍，熊雪軍.建筑業營改增影響分析及應對策略.[J].會計師，2014.

（作者單位：江西外語外貿職業學院）