城市房屋拆遷過(guò)程中公證業(yè)務(wù)初探

隨著城市建設(shè)事業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，城市房屋拆遷的數(shù)量也大量增加，為加強(qiáng)城市房屋拆遷工作的管理，國(guó)務(wù)院頒布了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，其中規(guī)定了可以和應(yīng)當(dāng)公證的若干事項(xiàng)。 司法部于1992年10月9日發(fā)布了《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議公證細(xì)則》。我省于2008年5月12日發(fā)布了《黑龍江省人民政府關(guān)于城市棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見(jiàn)》對(duì)城市建成區(qū)范圍內(nèi)20000平方米以上集中連片、平房密度相對(duì)較大、貧困人口居多、建設(shè)使用年限久、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易、人均居住水平低、居住條件惡劣、基礎(chǔ)設(shè)施不齊全、道路狹窄、治安和消防隱患大以及環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的區(qū)域進(jìn)行拆遷改造。由此，可以說(shuō)明三個(gè)問(wèn)題。一是城市房屋拆遷工作的大量增加為公證事業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)新的服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)辟了一個(gè)較為穩(wěn)定的證源；二是國(guó)家以行政法規(guī)、地方性法規(guī)等形式給公證機(jī)構(gòu)介入房屋拆遷工作提出了較為充足的法律依據(jù)，可見(jiàn)國(guó)家對(duì)公證介入這一領(lǐng)域的職能作用已經(jīng)給予重視和認(rèn)可；三是城市房屋拆遷工作既關(guān)系到國(guó)家城市建設(shè)的速度，又關(guān)系到拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益和被拆遷人及房屋使用人的切身利益，法律關(guān)系較為復(fù)雜。涉及到行政、民事法律關(guān)系，對(duì)公證人員的政治素質(zhì)提出較高的要求，現(xiàn)根據(jù)幾年的公證實(shí)踐就房屋拆遷補(bǔ)償主體的確定和房屋拆遷證據(jù)保全談?wù)剮c(diǎn)意見(jiàn)：

一、房屋拆遷補(bǔ)償中，房屋拆遷補(bǔ)償主體變化表現(xiàn)在以下方面

1.新的補(bǔ)償主體不明

有原登記的產(chǎn)權(quán)人死亡現(xiàn)無(wú)明確的繼承人；有分家析產(chǎn)后，原房屋所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；有證件齊全，原產(chǎn)權(quán)人現(xiàn)已把房屋賣(mài)出，購(gòu)買(mǎi)者又未辦理過(guò)戶手續(xù)。

針對(duì)上述三種情況，首先要堅(jiān)持“以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”的原則，依法確定新的拆遷房屋補(bǔ)償主體，并對(duì)其進(jìn)行公證。

（1）對(duì)原房屋產(chǎn)權(quán)人死亡的。根據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》第二十六條的規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所有的共同財(cái)產(chǎn)，除有約定的以外，如果分割遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)先將共同所有的一半分出為配偶所有。其余的為被繼承人的遺產(chǎn)。”根據(jù)這一規(guī)定房屋補(bǔ)償金額的一半應(yīng)由其配偶所有，房屋的另一半補(bǔ)償金額為被繼承人的遺產(chǎn)。如被繼承人無(wú)遺囑，就依據(jù)法定繼承辦理公證，由繼承法規(guī)定的順序繼承，所以另一半的房屋補(bǔ)償金額應(yīng)由配偶、子女、父母共同所有；如產(chǎn)權(quán)人夫妻雙亡，父母也先于他們死亡，則應(yīng)由其子女共同繼承，并按其房屋份額依法平均分?jǐn)偅_(dá)成協(xié)議，經(jīng)社區(qū)證明，在意思表示真實(shí)，事實(shí)清楚合法的基礎(chǔ)上，先辦理分家析產(chǎn)公證，然后子女成為合法的補(bǔ)償主體。

（2）對(duì)房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證齊全，而買(mǎi)賣(mài)房屋致使產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，但又未辦理變更登記過(guò)戶手續(xù)的。要求其當(dāng)事人到有關(guān)部門(mén)完善手續(xù)后才能成為補(bǔ)償主體。如動(dòng)遷急迫，經(jīng)有關(guān)部門(mén)同意可由原房屋所有權(quán)人全權(quán)委托房屋買(mǎi)受人為代理人辦理拆遷補(bǔ)償事宜，為其辦理委托書(shū)公證。

（3）對(duì)自行分家析產(chǎn)的房屋，有子女推薦代表人領(lǐng)取房屋拆遷補(bǔ)償金，為子女達(dá)成的協(xié)議辦理公證，所推薦代表為新的補(bǔ)償主體。

2.“兩證”證件戶主不相符的

如房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證不符，經(jīng)一方申請(qǐng)，有街道辦事處出具證明，交有關(guān)部門(mén)或在有關(guān)部門(mén)更改，使“兩證統(tǒng)一”補(bǔ)償主體明確。

3.拆遷戶的房屋在與銀行貸款行為中設(shè)定了抵押

針對(duì)這種情況，被拆遷戶的房屋在銀行貸款行為中作了抵押，而貸款又未償還，其補(bǔ)償費(fèi)用領(lǐng)取的主體如何界定，按照移民建設(shè)中的規(guī)定，大部分的移民房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)是用于移民新建房屋，而只有少數(shù)不建房。依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十八條的規(guī)定：“抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)”由此，原抵押的房屋因搬遷已滅失，而補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用應(yīng)該返還銀行貸款，作為抵押財(cái)產(chǎn)。但事實(shí)上，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)大部分用于新建房，只有少數(shù)移民因有住房而不需新建房。

鑒于上述規(guī)定和情況，我認(rèn)為可以從兩個(gè)方面給予解決并確認(rèn)主體：

第一、房屋拆遷補(bǔ)償金確系用于建房的，借款方與貸款方可在原借款抵押合同基礎(chǔ)上，重新簽定新建房屋繼續(xù)抵押的協(xié)議書(shū)并辦理公證，確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。該抵押房屋的補(bǔ)償金可由被拆遷戶領(lǐng)取，被拆遷戶就為補(bǔ)償主體。

第二、補(bǔ)償金不用于建房的，經(jīng)借款雙方協(xié)商可以用作返還借款。但上述行為的前提是既要保障債權(quán)債務(wù)的實(shí)現(xiàn)，又不能影響移民安置，確保工程建設(shè)的順利進(jìn)行。

綜上所述，房屋拆遷補(bǔ)償主體的確定雖然復(fù)雜，但只要以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，其補(bǔ)償主體是能夠得到準(zhǔn)確確定，不會(huì)因?yàn)榉课莶疬w補(bǔ)償主體的變化而使國(guó)家的利益受到損失。

二、房屋拆遷證據(jù)保全公證應(yīng)注意的問(wèn)題

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全”。

在辦證之前，公證人員應(yīng)先對(duì)此類(lèi)公證從法規(guī)適用及其實(shí)際作用方面進(jìn)行探討，認(rèn)為它既符合證據(jù)保全公證的基本特征，也符合房屋拆遷證據(jù)保全公證的受理?xiàng)l件和辦證要求，同時(shí)也有利于推進(jìn)居民搬遷進(jìn)程，保護(hù)移民的合法權(quán)益，預(yù)防糾紛，減少訴訟，是應(yīng)該辦理的。

首先要選派經(jīng)驗(yàn)豐富，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)人員執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)任務(wù)，同時(shí)做好記錄，力求實(shí)物丈量的準(zhǔn)確無(wú)誤。其次要有被拆遷物各個(gè)方位拍攝的照片。再次必須有被拆遷人或鄰居一道組成證據(jù)保全見(jiàn)證人。在具體辦證時(shí)，公證人員要親自參加對(duì)被拆遷戶的丈量、登記、照片拍攝和調(diào)查取證的整個(gè)過(guò)程。要逐家逐戶就搬遷法規(guī)以及公證職能、證據(jù)保全的性質(zhì)作耐心的宣傳，引導(dǎo)群眾利用法律保護(hù)自己的合法權(quán)益。從而，群眾消除了顧慮，積極支持有公證人員參加的實(shí)物丈量工作。

綜上所述，由于公證機(jī)構(gòu)介入房屋拆遷中，能保證不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的準(zhǔn)確性，維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少了一些不安定因素，從而減少訴訟。

我們相信，隨著我國(guó)公證制度的進(jìn)一步健全和完善，我國(guó)公證事必將得到進(jìn)一步的發(fā)展。房屋拆遷公證在在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中也將發(fā)揮越來(lái)越大的作用。

作者簡(jiǎn)介：

邱宇（1974.4.4～），女，1995年畢業(yè)于天津政法學(xué)院法律系，2001年畢業(yè)于中央黨校函授學(xué)院法律系、從事公證工作19年。