論租賃房屋的優(yōu)先購買權

紀淑璐

摘 要：優(yōu)先購買權是我國民事法律中一項重要權利，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們的購買力也隨之增強，房屋交易活動也成為了一種普遍的社會現(xiàn)象。雖然，在法律中，我國對房屋的優(yōu)先購買權的條件做了相關規(guī)定，但這些規(guī)定應用到現(xiàn)實生活中，卻出現(xiàn)了不盡人意的地方并產(chǎn)生了爭議。在爭議的焦點之中，對房屋優(yōu)先購買權同等條件、對房屋出售通知期限適用方法進行相應的闡述，同時對次承租人、部分承租人、共有人的優(yōu)先購買權的問題進行分析。

關鍵詞：優(yōu)先購買權；同等條件；承租

一、我國房屋優(yōu)先購買權的法律規(guī)定及行使

（一）我國法律中關于房屋優(yōu)先購買權的規(guī)定

優(yōu)先購買權作為我國的一項民事制度，其設立的目的在于維護承租人的利益，降低交易成本，節(jié)省資源，為承租人提供最大化的生活便利，同時對穩(wěn)定社會秩序也起到相應的作用。我國在法律中對房屋的優(yōu)先購買權問題主要有兩處規(guī)定，第一處是承租人的優(yōu)先購買權在《合同法》中第230①條。第二處是共同共有人的優(yōu)先購買權即《民法通則》第78條第3款②。合法占有租賃物是承租人享有優(yōu)先購買權的為前提條件，其次承租人要與出租人簽訂了合法有效的書面合同并且按期繳納租金，且無非法轉租的違約行為和撤銷租賃的意思表示，方可成為有效的房屋優(yōu)先購買權人。如果承租人對房屋進行了非法租賃，房屋出租合同存在無效可撤銷的條款，則房屋租賃人就不在享有優(yōu)先購買權，不再享有法律賦予的特殊權益，也不可能成為優(yōu)先購買權人。房屋出租人如果對房屋并沒有所有權，其將租賃房屋出售的行為即為無權處分，那么他與承租人因優(yōu)先購買權達成的房屋買賣協(xié)議為無效協(xié)議，那么優(yōu)先購買權也無從談起當然其優(yōu)先購買權利也不存在。另外對行使優(yōu)先購買權人當事人本人而言應具有相應民事行為能力，未成年智障者當然不享有房屋優(yōu)先購買權，此點不在此贅述。

（二）同等條件下的優(yōu)先購買權

我國《合同法》中第 230 條規(guī)定“承租人得以同等條件優(yōu)先購買房屋的權利”。所謂的同等條件在法律上并沒有進行詳盡闡明同等的具體含義。一般而言有四種同等學說，分別：

1、絕對同等說：承租人購買房屋的條件，當且應當與其他第三人提出的購買條件完全一致，不能有絲毫差別，此才能謂之“同等”。

2、相對共同說：承租人購買房屋時，沒有必要與第三人提出的購買條件完全一致，主要內容大致相似即認為是符合“同等”條件。

3、學說三：所謂“同等”條件，一般應理解為價格相同，即只需要承租人購買房屋的價格與其他第三人提出的購買房屋的價格一樣。當然，法律法規(guī)有其他特別限制性規(guī)定或當事人之間有其他特別限制性約定的，也應當一同作為“同等”條件的衡量標準。

4、學說四：主張“同等”條件，只有對價格進行了規(guī)定。

這四種學說中第一條絕對同等說條件過于苛刻也會造成條款的繁瑣冗余，不利于雙方協(xié)議的達成，相對共同說中所說的內容大致過于模糊。雖然學說四對同等條件進行了本質的概括，但在對比中我們便可發(fā)現(xiàn)學說三更為恰當。承租人與買受人在購買房屋時享有的買賣房屋支付價款的時間、方式、地點、價格應與第三人享有同等的條件。在購買房屋時，第三方和承租人支付的價款應相同，這是同等條件購買房屋最為重要的一個條件。付款方式的同等條件指分期付款亦或一次性繳付價款上要相同。在司法實踐中，如果第三人與出租人達成一次性付清房款的合意后，則房屋承租人主張優(yōu)先購買權時不得支付價款方式進行分期付款的提議。不過，若出租人許諾第三人分期付款，則承租人除非為出租人提供了充分適當?shù)膿＃駝t不得請求分期付款。

（三）房屋出售的通知期限

關于承租人行使優(yōu)先購買權的期限《民法意見》第118③條和《合同法》第230④條都有規(guī)定。兩者規(guī)定的時間不同，而根據(jù)我國有關法律適用的新法優(yōu)于舊法、特別法優(yōu)于一般法的規(guī)定，《民法意見》頒布的時間先于《合同法》，并且《民法意見》作為一種司法解釋其法律位階較《合同法》而言較低，法律效力也低于《合同法》，所以當二者在法律適用過程中發(fā)生沖突時，應當優(yōu)先適用《合同法》中的相關規(guī)定。而合理期限的時日確定，既可以使交易雙方的合法權益都得到保護，也可以保障承租人的優(yōu)先購買權得到有效保護，防止因承租人的一再拖延致使出租人喪失良好的交易時機，對第三方和出租人造成不可彌補的經(jīng)濟損失。有學者認為，應當在出租人與第三人簽訂買賣合同時，應履行通知義務：“原因有兩個：第一，當出租人與第三人簽訂合同時，一切合同的內容都確定了，這時候出租人與承租人的合同就以這個合同的內容為內容。第二，當出租人與第三人簽訂合同時，合同的價格等條件都確定，第三人就不可能用提高價格等手段來排除承租人的優(yōu)先購買權。”⑤這是一種可行的方式，但在實際的運作過程中真的能夠有效地實施仍值得商榷，出租人何時與第三方訂立合同？與第三方訂立合同時房屋是否已過租賃期限？第三方履行合同可信度的問題我們不容忽視。縱使及時有效的找到履行能力極強的第三方若在同等條件下承租人主張行使房屋優(yōu)先購買權，對于出租人來說是否有種勞體傷神去找房屋的購買者，而房屋最有意向購買者就在眼前，這種周而復始循環(huán)往復的行為是否與我國法律優(yōu)先購買權設立的初衷背道而馳呢？因此在承租人與出租人間規(guī)定一定的期限很有必要，而在市場經(jīng)濟體制下交易雙方的可調控范圍相對較廣，不宜將通知期限設定為一個不可變更的區(qū)間，可以根據(jù)租賃房屋的地理位置的優(yōu)良、潛在購買者的多少、周圍閑置房屋的情況等因素來綜合考慮其通知期限。

二、房屋優(yōu)先購買權中的漏洞

（一）共有人的優(yōu)先購買權與承租人優(yōu)先買權的競合

《民法通則意見》第92⑥條規(guī)定了共有人的優(yōu)先購買權。而在《合同法》也規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權。當二者同時出現(xiàn)時，在司法實務中應該采取哪種說法才更有可行性，才更有利于保護當事人的合法權益促進社會的穩(wěn)定和諧發(fā)展呢？第一種觀點認為，承租人的優(yōu)先購買權是權力來源是房屋的租賃，房屋租賃中的房屋租賃行為涉及到房屋租賃合同，而合同屬于債權的一種。共有人對房屋的優(yōu)先購買權因與讓與人共同所有房屋而存續(xù)，所有權屬于物權。物權是絕對權對世權，其權利位階高于債權，當一個物上既有物權又有債權時，當然物權優(yōu)先于債權，共有人的優(yōu)先購買權優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權。第二種觀點認為，二者都屬于物權，二者無權利的主次之分都是對法律對交易行為的一種規(guī)范，二者競合時根據(jù)權利成立的時間先后順序進行主張即可。第三種觀點是臺灣司法實務界的通說，承租人的優(yōu)先購買權效力優(yōu)于共有人的優(yōu)先購買權。謝哲勝先生指出，依利用權優(yōu)于所有權的精神，共有人的優(yōu)先購買權不應優(yōu)先于其他類型的優(yōu)先購買權。⑦第四種觀點認為不可能發(fā)生競合，因為共有人轉讓的是對房屋享有的份額，只有其他按份共有人才會有優(yōu)先購買權，而承租人的優(yōu)先購買權是承租人所享有的。優(yōu)先購買權人優(yōu)先購買的房屋的份額，房屋承租人購買的是房屋是物，二者屬于不同的客體，不存在競合的問題。再者按份共有人在行使優(yōu)先購買權無需取得其他按份共有人的同意，只要雙方意思表示一致并手續(xù)；對于房屋承租人行使優(yōu)先購買權的前提是按份共有人全部同意出售房屋，否則承租人行使優(yōu)先購買權的行為無效，不受法律保護。

共有人的優(yōu)先購買權與承租人的優(yōu)先購買權的是法律明確規(guī)定，其設立的目的都是為了優(yōu)化資源配置，減少交易中的成本，穩(wěn)定社會秩序，避免不必要的浪費。但筆者認為，二者之間認定共有人之間的優(yōu)先購買權優(yōu)于承租人的購買權更為適宜，因為從權利屬性來看，承租人主張的優(yōu)先購買權是債權，共有人主張的優(yōu)先購買權是物權，根據(jù)權利優(yōu)先性，應適用物權。共有人本是房屋的所有人之一，而承租人只是對房屋享有合法的占有權，將所有權讓位于占有權極為不妥。從穩(wěn)定社會秩序保障人們生活的角度來看，如果共有人取得了房屋的所有，房屋承租人可以根據(jù)買賣不破租賃繼續(xù)占有房屋，也可以向新的房屋所有權人進行續(xù)租都不會妨礙其正常的生活，也不會帶來很大的經(jīng)濟損失，這樣雙方的利益都會得到眷顧。

（二）部分房屋出租人的優(yōu)先購買權

房屋的租賃分為兩種方式，一種是對房屋的整體性租賃，一種是對房屋的部分租賃。承租人的優(yōu)先購買權，若從文意解釋來看，承租人享有優(yōu)先購買權的權限只涉及到其所租賃的房屋，那么對部分承租人來說只對部分房屋享有優(yōu)先購買權。出租人出租的部分房屋是法律上的可分之物，租賃房屋可單獨出售，雙方意思表示真實，并達成協(xié)議就可轉讓房屋的所有權。但對于不可分的房屋，將房屋分別出售就會破壞房屋的完整性，也不可能完成合法讓與手續(xù)，則部分房屋承租人就不再享有房屋的優(yōu)先購買權。我國設立承租人優(yōu)先購買權的法律規(guī)定是為了保護承租人的合法權益，節(jié)省交易成本，給承租人一個相對穩(wěn)定的生活環(huán)境，而對于房屋小部分租賃者而言一般對于整體的房屋期待不大，通常也無力承受房屋整體出售的價格，出租人對小部分承租人購買房屋期待可能性不高，此時小部分承租人享有優(yōu)先購買權意義不大。這可能會對出租人的權益招到侵害，退一步講若出租人將房屋進行出售，房屋小部分租賃者可以根據(jù)“買賣不破租賃”繼續(xù)租賃房屋，維持其正常的生活，買售人也可以支付承租人一些補償金使其另行租賃房屋，由于其小部分租賃者其另行租賃房屋轉移物品不會非常繁瑣，不會給小部分承租人帶來很大的不便。對于那些占有較大份額的承租人而言，一般他們對于房屋整體購買性比較大，而且通常情況下也具有購買房屋整體的能力，故承認這部分局部承租人對整體房屋享有優(yōu)先購買權在現(xiàn)實中具有重大的意義。

（三）房屋轉租后的次承租人優(yōu)先購買權

在司法實踐中常常會出現(xiàn)出租人將其租賃的房屋轉租的現(xiàn)象，通過《合同法》第224⑧條規(guī)定可知承租人經(jīng)過出租人的同意可以將其租賃的房屋進行轉租并非違法行為，這就會出現(xiàn)當出租人要轉讓房屋所有權時，到底是承租人還是次承租人有優(yōu)先購買權的問題。持否定觀點者認為：“優(yōu)先購買權是對出租人處分所有物的限制，在轉租合同中，當事人是承租人與次承租人雙方，而房屋所有權人與次承租人間并無直接的租賃協(xié)議，房屋所有權人也不能從轉租合同中取得任何收益，如果于次承租人之上亦存在該權利，將會增加出租人的負擔，有失公平。”⑨轉租并不破壞出租人與承租人之間的租賃關系，依據(jù)合同相對性原理，作為承租人優(yōu)先購買權基礎關系的租賃合同當事人，僅包括出租人和承租人，而不包括次承租人。次承租人與房屋所有權人原則上不存在具體的協(xié)議，次承租人在房屋所有權人出售其租賃房屋的場合也不享有優(yōu)先購買權。”⑩而這種觀點不為筆者所認同，當優(yōu)先購買權的行使主體發(fā)生沖突時，次承租人應當享有優(yōu)先購買權。承租人優(yōu)先購買權是債權并經(jīng)過法律的規(guī)定，而承租人進行房屋轉租是受到承租人同意的，其與承租人簽訂租賃合同自然會與承租人享有同等的權利與義務，毋庸置疑當然享有優(yōu)先購買權。承租人優(yōu)先購買權設立的初衷是為了保護承租人這一弱勢群體的合法權益不受侵害，但二者相比較而言次承租人地位更處于弱勢，所以法律保護應更傾向于次承租人而不是承租人，使次承租人也享有優(yōu)先購買權。承租人放棄對租賃物的實際占有轉由次承租人占有使用，其房屋租賃是為次承租人的提供了生活居所來穩(wěn)定他的正常生活秩序，房屋對承租人的使用價值要遠遠低于次承租人，占有并非權利就更談不上是物權，但是也具有排他性和支配性等相關的物權效力。B11在房屋轉租合同關系中，次承租人基于合法占有的事實狀態(tài)也就理所應當?shù)木邆淞藢顾腥撕偷谌说男袨椤Ｋ源纬凶馊讼碛袃?yōu)先購買權。

三、結語

我國規(guī)定了房屋優(yōu)先購買權制度，但這些原則性的規(guī)定可操作性不強，國家設立此制度是為了充分發(fā)揮該租賃房屋的使用價值，減少在房屋買賣過程中給雙方當事人帶來的風險負擔，以此來維系既定的社會秩序。本文以房屋優(yōu)先購買權為起點，對優(yōu)先購買權的同等條件和通知期限的含義進行了詳細的分析，對次承租人共有人所擁有的優(yōu)先購買權給予了肯定，對部分出租人優(yōu)先購買權問題分情況給出了建議。我國《合同法》規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權，仍需進一步的完善，以適應不斷變化的社會。（作者單位：華僑大學）

注解：

① 房屋出租人出賣租賃房屋時，應當在出賣之前一定的合理期限內通知承租人，承租人得以同等條件優(yōu)先購買房屋的權利

② 按份擁有財產(chǎn)的相關權利人有權要求將自己的財產(chǎn)份額轉讓或者分出。但在出售時，其他共有人在同等條件下，享有優(yōu)先購買的權利。

③ 房屋出租人出賣出租房屋時，應提前三個月通知承租人

④ 房屋出租人應在合理期限內通知承租人

⑤ 史浩明、張鵬.優(yōu)先購買權制度的法律技術分析，[J].法學，2008（9）.

⑥ 共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權的，應當予以支持。

⑦ 謝哲勝.大陸物權法制的立法建議[M].中國人民大學出版社2001.

⑧ 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

⑨ 范李瑛.房屋承租人優(yōu)先購買權的幾個問題，[J].法學論壇，2007（4）.

⑩ 鐘濤.房屋承租人優(yōu)先購買權若干爭議之解決.[J]法律適用，2005（10）.

B11 王澤鑒.民法物權.用益物權.占有[M].中國政法大學出版社，2001.

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