關于人民幣貶值對房地產市場的影響和沖擊分析

陳思如

摘要：自2005年我國開始實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度起，積壓多年的人民幣外部升值壓力開始發力，使得我國人民幣長期處于一種震蕩變化的狀態，甚至其中有幾年都處于單邊升值狀態。2008年全球金融危機爆發，在之后的兩年內人民幣對美元匯率橫盤波動，且一度出現了下滑趨勢。這也使得人們開始相信7年一次的經濟風暴預言。2015年，我國經濟再次出現波動，即便政府出臺多樣相關政策刺激嘗試改變房地產行業下滑趨勢，可是房地產庫存以及房地產行業所承受的資金壓力都在不斷增加，并且在出現一線城市房價瘋漲與西北出現“鬼城”兩極風化的情況。因此，房地產行業發展急需提高關注力度，明確人民幣匯率的變化影響著投資熱點，對我國各行各業的發展產生的相對深刻的變化。如果不能及時對其進行分析，找到切實可行的應對措施，長此以往必然會使得我國各行業發展深受挫折。本文就先針對人民幣貶值因素進行簡要分析和介紹，探究得出當下人民幣貶值對我國房地產行業的影響，找到應對其沖擊和影響的對策與方法，以期為我國房地產行業發展提供有效對策和幫助。

關鍵詞：人民幣貶值；房地產；市場；影響；對策

無可厚非，人民幣貶值確實受到國際整體金融環境的影響，進而也對本國的各行各業經濟發展帶來的沖擊。尤其自2008年下半年之后，人民幣對美元的匯率逐步呈現出連續貶值的態勢，之后雖然略有一定的反彈，可是大多數時候還是呈現持續低迷的狀態。隨著金融全球化的深入，時間到了2015年，全球經濟市場出現了飄搖不定的狀態，大宗商品價格的持續下跌使得我國的新興市場遭遇了嚴重的貨幣危機。歐洲經濟受到共同貨幣擔憂影響，而美聯儲也因為加息問題加劇了全球經濟恐慌。而這些對我國經濟的直接影響，就是造成了股市的劇烈波動，從而影響貨幣匯率。人民幣在對外貨幣環比貶值過程中，引發了人民幣市場的動蕩不安，同時更對我國深受其影響的房地產行業造成了嚴重的影響。針對于此，房地產行業必須對人民幣貶值現象進行客觀認識，找到應對其沖擊的具體對策和方法，盡可能降低房地產行業受到的損失與影響，有效提升我國房地產市場的競爭力，為我國房地產行業健康發展提供幫助。

一、 人民幣貶值因素探究

人民幣貶值受整個金融市場的影響相對較大，其主要是因為金融市場動蕩不安所造成的。但從細節角度進行分析，人民幣貶值主要是由兩個方面因素造成的。

第一，是因為流通中的貨幣量超過了社會所需求的實際需求量，這就會出現人民幣供大于求的現象，從而導致人民幣貶值。就如同市場生產過剩一個道理，供大于求，就會使得商品數量過多，而購買人數有限，從而造成了商品剩余現象。

第二，則是因為貿易逆差造成的。因為貿易逆差的存在，使得國家出現了入不敷出的局面。但是為了盡可能維持貿易平衡，不得不選擇貨幣貶值從而獲得更高的市場競爭力，以求在對外出國的過程當中提升自身的出口量，為我國對外經濟貿易發展提供基礎和保障。

鑒于此，人民幣貶值是市場發展過程當中不可規避的一個現象，其對各行各業的影響也至關重要。房地產行業發展需要貨幣支持，更需要相對穩定的金融市場作為保障。因此人民幣貶值，勢必會對我國房地產行業發展產生不可估量的損失與沖擊。

二、當下人民幣貶值對我國房地產影響分析

（一）熱錢大規模從中國流出

所謂熱錢，也可以稱之為游資，是一種用于金融市場交易過程中，迅速流動的短期性資金。其本身是為了追求匯率的變動，從而為了獲取較高報酬而進行的一種投機性行為。熱錢本身具有一定的特點：短期性、投機性以及套利性質，都使得其在我國發展過程中造成嚴重的惡劣影響。根據不完全統計，我國在近些年來所流出的“熱錢”金額位于世界第一位，這就足以說明為了追求更為可觀的利益，我國所出現的這類投機行為異常嚴重。

而根據全球金融誠信組織進行分析可以得出，這些熱錢的大范圍流出，其主要實現途徑就是通過“貿易虛報”。所謂的貿易需要，則是在海關發票上進行手腳處理，通過偽報進口或者出口貨物的價值，實現對大量金錢的“變身”。從某種程度上講，這一行為實際上也是一種變相的洗錢行為。因此，人民幣大量貶值必然會對我國房地產行業造成深遠影響，通過這種地下錢莊的形式，將我國人民幣市場打亂。熱錢的大規模流出，會使得我國的房地產行業資產大量下降。一旦房地產開發商的資產價格出現了崩潰現象，就一定會通過財富效應進行消費轉移，從而對國民經濟中的消費與投資產生嚴重影響。

（二）影響我國經濟發展觸發金融危機

正如前面分析得出，熱錢大量轉移之后，開發商的投資會受到直接影響，且其為了降低自身的經濟損失，必然要將這一風險轉嫁為消費，從而影響到投資行為。在世界發展歷史上，因為房地產價格泡沫破裂所產生的金融體系震蕩并非不存在，早在上世紀九十年代初期，日本就曾經受到了這樣的重創，而這一影響持續了二十幾年，使得日本經濟多年來遭受這一動蕩的影響。自此之后，一直到2004年，日本不動產的整體狀況依舊呈現出大范圍下跌趨勢，最高值達到了跌幅75%。這不僅僅使得日本不動產整體處于多年下跌狀況，也使得日本的銀行承擔了幾千億美元的壞賬。這對于日本而言，可謂是重大打擊，必然會對日本的整個金融市場、經濟發展造成沉重影響。果然，日本自九十年代初期的這場經濟動蕩之后，承受了14年的經濟下滑影響，直到現在也仍然受到當時危機的影響。再比如2008年以美國為首的金融危機席卷全球，之后的一段時間之內整個金融市場瀕臨崩潰，股票市場出現嚴重震蕩乃至崩盤，整個世界陷入了嚴重的金融危機中難以改善。直到2014年，各國經濟才逐步出現恢復趨勢，且這一趨勢的轉變效果并不明顯。

（三）上海深圳等經濟較發達地區房價成倍增長

人民幣貶值對我國房地產行業的又一大影響就在于我國一線城市的房價出現了成倍增長的態勢。對于我國一些經濟發達地區而言，其房價不僅出現了很高的局面，而且增長速度格外驚人。根據國際清算銀行統計數據分析，美國自1997年之后，一直到現在為止，房產價格漲幅 為60%以上，西班牙的房產價格上漲幅度為130%，而我國一線城市，尤其以北京、上海、廣州、深圳等為例，其房價漲幅超過了400%，這也是直到現在為止仍未降低的比率。這將是一個非常驚人的數字，同時對我國房地產行業的整體平穩發展以及對我國經濟的整體進步都是非常不利的。實際上，近些年來，我國樓市與股市資產價格的瘋狂上漲，主要是受到了我國較高通貨膨脹率的影響。然后正因為受此影響，于是我國的食品價格市場也全面崩潰，最終導致通貨膨脹現象嚴重，我國的人均恩格爾系數也居高不下。當這一現象進入到樓市與股市當中，必然會不斷促進該行業資產價格的飆升，從而造成市場泡沫現象出現。

三、應對人民幣貶值對房地產市場的影響和沖擊策略

（一）加強金融監管的力度，加強跨境資本的流動管理

在當前人民幣持續貶值且動蕩的狀態之下，必須要對我國金融行業發展進行嚴格監管，尤其需要對跨境資本的流動管理進行加強。正因為許多熱錢有可能會出現大規模撤出現象，所以更需要對其進行嚴密監測，一定要打擊這類投機套利型資本擾亂經濟市場。其中，尤其需要注重套利投機資金會通過對外貿易以及其他渠道進行轉移，同時需要將各企業的出口情況與海關進行及時的信息核對。避免出現貨物貿易與實際的資金流動出現不符的現象，盡最大可能確保出口與收賬的真實和統一性。

（二）保持人民幣匯率穩定，使其在可控范圍內

保持人民幣匯率的相對穩定，可以使得人民幣的震動范圍在可以控制的預期范圍之內，從而使得人民幣貶值預期得以扭轉。這就要求央行在對人民幣進行控制的時候，既不能允許人民幣過度貶值，也決不能允許人民幣飛快升值。確保人民幣幣值穩定，可以對我國匯率穩定奠定基礎，同時也可以維護整個金融市場，確保我國經濟的平穩健康發展。同時，需要注意的是，人民幣的匯率穩定并不是說人民幣匯率永遠一成不變，而是需要對人民幣進行可控性、逐步性操作。將市場作為核心，將市場需求作為基礎，從而制定出合理范圍內的人民幣匯率浮動制度。人民幣匯率變化需要具有一定的彈性，且時刻確保其在合理范圍內波動，這樣可以對我國金融市場形成一種相對穩定和均衡的狀態。除此之外，還可以通過銀行進行債券與票據的利用，從而操作市場，對人民幣升值壓力進行減緩，使得人民幣升值過程呈現出漸進性態勢，為我國經濟平穩健康發展提供保障。

（三）國家宏觀調控，制定和完善相應管理制度

國家在房地產行業發展過程中，起到了重要的宏觀調控作用，這主要是因為國家出面可以制定相應的管理制度和方法，從而有效遏制房價惡性競爭與飛速增長。實際上，房價快速增長的房地產市場將導致供大于求的趨勢，這很容易使得房價單方面的升值預期被打破，短時間內可能會爆發不可控制的增長局面。但也正因為如此，越來越多的投資者開始處于觀望狀態，盡可能想要規避市場風險。所以房地產行業的整體交易量必然會有所下降。同時，我國地方財政收入和各地區的土地收益有著較強的聯系，而房地產行業的發展對我國國民經濟發展影響頗大，所以政府部門并不愿意對房地產行業進行大范圍調整。因此，國家在進行宏觀調控的時候，更應該注重支持房地產行業發展相關政策的出臺，通過相應的管理制度，盡可能規范房地產市場，避免惡性競爭的出現，同時也盡可能規避人民幣貶值對我國房地產行業帶來的沖擊與挑戰。

（四）對特殊時期的房地產市場采取不同應對措施

房地產行業發展深受國家經濟發展狀況以及貨幣匯率的影響，故而房地產行業也處于不同的發展時期和階段。作為房地產企業，需要意識到不同時期房地產市場發展的不同對策。

以最近兩年我國房地產行業發展狀況來看，其大多數城市都已經出現了住房供應過剩的局面，大部分城市的住房庫存都需要消化至少十年之上。這就足以說明房地產行業的生產供大于求，長此以往必然會導致房地產行業的通貨膨脹。因此，許多地區在未來都會面臨嚴重的房價下跌趨勢。所以對于這一時期的房地產市場而言，需要進行必要的市場調整，盡可能將過剩的住房進行消化，通過優化住房等形式實現對房地產行業的優化處理。房地產行業通過賣方市場向買方市場的轉變，使得房地產行業競爭力更為加強，地區化差異越發明顯。根據調查顯示，2017年之后我國房地產行業發展將會進入高危階段，因此無論是政府還是房地產投資者，都需要清醒看待這一現狀，對不同時期的房地產市場采取不同的應對措施，以便盡可能縮小與降低人民幣貶值對房地產行業造成的長期惡劣影響。

四、結束語

人民幣貶值是當前我國金融市場中比較嚴峻的問題，同時也是影響我國各行各業發展的關鍵性因素。因此，為了有效確保我國各行各業的健康發展，尤其需要確保對我國國民經濟影響最大的房地產業平穩發展，應采取一些應對措施，控制游資熱錢，化解外來經濟帶來的沖擊；引導投資者理性投資，倡導居民合理消費，鼓勵實體經濟發展。相信未來我國房地產行業發展將會有更為科學的目標和對策，同時為我國經濟進步、金融市場完善提供基礎性保障。（作者單位：西南財經大學）

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