我國開放式街區制小區推廣過程中的主要問題與對策分析

董鎮彥

[摘要]在房地產行業不斷發展，生活水平不斷提高的背景下，封閉式小區的安全性和私密性正在被逐漸削弱，對小區居民的生活造成種種不便，因此目前針對打開封閉住宅小區的呼聲越來越高。本文針對這一問題，對發展開放式小區面臨的挑戰和措施進行了分析，希望能更好的解決住宅小區改造和建設問題，為公民營造更加安全舒適的居住環境。

[關鍵詞]開放式街區；建設價值；挑戰；對策

我國政府在《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中提出，目前原則上已不再建設封閉式小區，針對已建成的小區也需要逐步打開，解決住宅布局問題，提高土地利用效率。以下將結合我國推廣開放式街區的重要性和面臨的挑戰進行分析，并提出相關對策。

1、推廣開放式街區制的現實意義

1.1改善交通擁堵

我國很多大型城市的交通網密度遠遠低于國外大城市，這是導致城市交通擁堵的主要因素，例如深圳市的道路寬度與紐約、巴黎、東京等城市的道路寬度相差無幾，但交通擁堵是深圳市居民出行時常見的問題，除了人口密度大之外，晟主要的原因就是城市支路不通暢，道路微循環太差。目前封閉式小區不僅加重了城市交通壓力，還給城市治理帶來了一定的難度，而實行開放式街區制改革則能對交通路網進行重新規劃，節約大量土地，是解決城市病的一味良藥。

1.2增強城市活力

與封閉式小區相比，開放式街區制改革通過逐步拆除圍墻，讓小區的綠地、車位、商鋪等城市資源朝公共化發展，不僅能增進小區間的交流互動，而且能帶動大范圍的商業交流。此外，在街區制改造過程中，可將節約出來的大量土地，按照服務半徑建設更好的公共設施和綠化公園，不僅可服務附近居民，而且能為整個城市的居民提供公共服務，提升了城市宜居性和居民的幸福感。

2、推行過程中的主要問題

2.1安全問題

開放式小區中人們主要擔心的是盜竊、隱私暴露以及交通安全，由于居住街區周圍街道屬人車混用街道，因此很多居民擔心對兒童和老年人的出行造成安全隱患，從而阻礙了開放式街區制的發展。

2.2對居民造成的心理沖擊

我國城市發展不同于歐美等國，長期以來中國居民習慣于“深居”，認為只有封閉才能帶來心理上的安全感，再加上目前針對街區制改革的政策和宗旨沒有進行清晰的闡述，導致很多業主對開放式街區制存在排斥心理。

2.3物業管理的阻礙

開放式街區制實施后會顛覆傳統物業管理模式，單一性的對業主負責制將會被打破，市政與社區服務的職權會變得難以界定，此外，物業管理的范圍將會大幅度縮小，且在城市經濟發展當中所承擔的責任和職能將會逐漸弱化。

3、推廣建設開放式街區制小區的主要對策

3.1完善街區制公共安全治理措施

著名社會學家JacobsJane在其著作《美國大城市的死與生》中率先提出了“街道眼”的理念，她認為保持小尺度的街區和商鋪可增加街區人氣，提高基體防衛能力和公共監督能力，從而能提高街道的安全性。針對盜竊等犯罪問題，可在街區實行攝像頭監控管理，并在每棟住宅樓入口處設置安保人員。針對交通安全隱患，可增寬開放式街區的步行道，并恢復步行和自行車的路權，在人流量大的街區限制車流速度，此外還可對機動車泊車位進行合理規劃，以免影響到行人和非機動車正常通行。

3.2改造或新建開放式街區制小區

①改造。只有充分打開超大街區，提高道路網密度，激活城市道路的“毛細血管”，才能有效改善城市交通擁堵問題，在實際改造過程中可從以下角度考慮：一是對城市T型道路和斷頭路進行優先打通，提高路網連通性；二是充分考慮到步行、非機動車、公共交通開放的可行性；三是對公園綠地的公共空間道路進行合理利用，逐步向自行車和步行開放。

②新建。我國新建開放式街區制小區可從以下幾點進行考慮：一是對道路系統和街區設計進行優先規劃，保證街區交通的便捷性；二是對街區各個功能進行合理安排；三是出臺對應政策，促進街區制小區物業管理與治安設施的升級：四是結合綠化帶、隔音窗、路段禁止鳴笛等措施進行防噪處理。例如美國的第五大道、捷克布拉格等世界文明的BLOCK街區均在規劃時對綠化、隔音、交通、安全進行了充分考慮，從而滿足住戶的居住要求（如圖1、2所示）。交通環境；在市郊則可相應擴大街區制小區的建設規模，政府部門可通過修改城市用地相關規定鼓勵市外興建開放式街區制小區，例如深圳市在對城市容積率的確定方式中，考慮到地塊規模的修正系數，對街區制小區的推廣進行管控，以深圳南山大學城項目之一——寶能城的做法為例。在項目規劃過程中就注重了私人空間與公共空間的平衡關系，將住宅樓的一、二、三層整體變成城市公共區間，除了商業活動外，還在鄰近的地鐵邊上新建了公交接駁站，在整個街區制小區中，三層以下完全設為公共空間，四層及以上則為住宅區，在四樓裙房的屋面上建造了一個大型空中花園，從而將四個街區完全連接，即保證了業主對綠化景觀的需求，又能提高安全性。該小區還在建造了一層大堂連接到花園的通道，提高了從公共區域到小區活動區域的便捷性。

3.3協調好各個利益主體間的關系

①政府部門需向居民傳達正確的理念，讓封閉式小區的業主們理解推行開放式街區制的實質意義，消除“圍墻打開后安全難以保證”的心理擔憂。同時，開發商要在保證建筑標準的條件下減少對公共空間的占用，并將支配權交由政府處理。②政府部門需對公共空間進行宏觀調控，促進物業管理整改升級，例如被小區物權強行規劃在內的公共道路會導致通行壟斷，因此在未來規劃中，政府部門需對整個街區道路進行統一開發和規劃，對物業管理的責權進行明確限定，將配套的公共設施使用權交還給街區居民。

結語：

我國實行開放式街區制是一項利國利民的長期工程，目前仍然存在些許阻礙，因此在政策實施過程中需從多個角度入手，轉變傳統的封閉式心理觀念，并做好物業權責的界定，并對開放式街區進行合理規劃建設，緩解各方面的現實矛盾，才能最終實現開放式街區制的合理發展。