收益性商業地產的凈收益測算方法創新研究

陳衛華　劉華彤　楊中山

[摘要]以酒店持續經營為前提，通過對財務報表的對比分析，“調整”估算出未來有效經營年期的年凈收益。

[關鍵詞]凈收益；出租型經濟酒店；自營型經濟酒店

經濟型酒店是在傳統星級酒店基礎上發展出來的一種強化客房功能、弱化附屬設施及服務的新型有限服務酒店。它主要從商務旅游顧客需求角度出發，重在提供物超所值的客房產品，不同于傳統的星級酒店標準，是對星級酒店的創新。

經濟型酒店作為綜合經營性物業，因收益性顯著，其價值評估的首選方法當推收益法。收益法是在酒店持續經營的前提下，將酒店未來有效經營年期內各年的正常純收益，折算到估價時點上的現值，求其之和得出酒店價格。這種方法能夠較為客觀的反映出酒店房地產產生的價值。求取估價對象的凈收益是收益法評估的重點和難點.凈收益的高低直接關系著房地產的變現能力。本課題主要以經濟型酒店類地產為例探討收益性商業地產的凈收益測算方法。

經濟型酒店（下文簡稱酒店）房地產收益的方式分為出租和自營。

1、出租型經濟酒店凈收益的求取思路和方法

出租型經濟型酒店房地產是收益法估價的典型對象，也是經濟型酒店房地產收益的主要方式，其凈收益根據租賃資料來求取。房地產的收益通常有有形收益和無形收益，在求取凈收益時不僅要考慮有形收益，還要考慮無形收益，如果無形收益已通過有形收益得到體現，則不應再單獨考慮。另外，還要注意房地產的實際收益和客觀收益。實際收益是現狀下實際取得的收益，一般來說它不能用于估價，因為具體經營者的經營能力等影響實際收益很大，如果將實際收益資本化，會得到不切實際的結果。客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益，它才能作為估價的依據。

2、自營型經濟酒店凈收益的—般求取思路和方法

2.1酒店收入構成及求取方法

經濟型酒店收入通常包括：客房收入、餐飲收入、會議收入、其他收入等收益。

1、酒店客房收入的求取：客房有效毛收入=（客房數×客房市價×折扣率×入住率）

2、餐飲收入的求取，一般餐飲收入的求取方法有兩種：

（1）為調查酒店餐廳的座位數、人均消費額、上座率。即餐廳有效毛收入=座位數×人均消費額×上座率

（2）則通過行業統計信息，采用酒店客房收入的一定比率來求取。

3、會議收入的求取，即會議室有效毛收入=間數×收費×平均使用率

4、其它收入的求取：此項目瑣碎，最佳為采用行業統計信息來估算。

2.2經濟型酒店運營費用的求取

經濟型酒店運營費用包括五大部分：營業成本、營業費用、管理費用及財務費用、有關稅費。求取酒店運營費用有兩種方法，其一是依據該酒店前3-5年經審計的財務報表中各項支出占總收入的平均比率來求取。另外可以通過行業統計信息，采用一定比率來求取。

2.3經濟型酒店經營者利潤

通過市場調查及查詢行業相關統計數據，結合經濟型酒店自身的經營狀況，確定此類型酒店的經營者利潤率。公式為：經營者利潤=年總經營收入×經營者利潤率。

2.4房地產年凈收益

年凈收益為年經營收入扣除年經營支出再扣除行業利潤后的收益。即房地產年凈收益=年總經營收入一年總經營支出一經營者利潤

3、基于財務報表的凈收益求取方法

以持續經營為前提，通過對財務報表的對比分析，“調整”估算出未來有效經營年期的年凈收益。

收益法估價計算凈收益公式：凈收益=有效毛收入一運營費用：有效毛收入一（營業成本+營業費用+管理費用+財務費用）

會計口徑計算凈利潤公式：凈利潤=主營業收入+其它營業收入一（營業成本+營業費用+管理費用+銷售稅金及附加+財務費用+其它營業支出等）+營業外利潤一所得稅

實際估價計算中，須調整計算項目：即以會計口徑的凈利潤為基礎，增加、扣減必要的相關項目，“調整出”收益法估價口徑的年凈收益。具體可按下述方法進行：

3.1對企業所得稅的調整

損益表中的凈利潤是扣掉企業所得稅的稅后利潤：收益法估價中所指運營費用與會計口徑的成本費用內涵不同：估價口徑的運營費用中不包含所得稅；因此，調整方法是在估算估價口徑的年凈收益時應予加回。

3.2非酒店經營收入的求取

損益表中的凈利潤中，還包含了可能由酒店經營項目之外的其它副經營項目或投資產生的其它利潤，例如：利息收入、股票收入等；因此我們估價時應從分析酒店企業的經營活動范圍入手，將與酒店經營無關的收入、成本及期間費用（包括折舊和攤銷等）、各種稅金及利潤剝離出去。

3.3經營支出調整

通過對酒店營業成本、營業費用、管理費用等明細帳目的分析調整，應將非正常的項目調整為正常的。

3.4對待“折舊”、“攤銷”問題的不同處理，是會計口徑的成本、費用與估價口徑的又一不同之處。

3.5資金成本調整

酒店企業從會計成本核算的角度出發，扣除了如向銀行抵押貸款等所產生的貸款利息后，得到會計口徑的利潤；而在收益法估價中不應考慮資金的來源及成本，因此，在調整估算估價口徑年凈收益時應予加回。

3.6收益年限確定

當酒店經營許可年限短于酒店物業土地使用權使用年限時，估價時應考慮經營許可年限延長的可能性；當酒店經營許可年限長于酒店物業土地使用權使用年限時，估價時應考慮土地使用年期延長的可能性：經過分析后確定可獲收益的未來有效經營年期。

3.7經營利潤的處理

目前，剩下的還不能成為房地產凈收益，還要扣除經營者經營酒店項目的管理及風險報酬，可以用行業利潤率表示，地區、行業不同采用的利潤率也不同。

經營者率潤=行業率潤=所得稅前凈現金流量×行業利潤率

通過對以上各項目的調整就求出了經營性酒店房地產的凈收益。

結語：

總之，不斷追求估價結果的科學性、合理性應是我們永遠的追求目標。運用收益法進行酒店價值的評估存在一定難度，需要估價人員進行深入、細致的分析和計算，探索和總結。