“營改增”對房地產行業影響的預測分析

楊芳

【摘要】營改增是國家實施結構性減稅的一項重要舉措，這對于房地產行業來說，既是機遇，又是挑戰，也是一項重大的稅制改革，對我國房地產企業的健康穩步發展具有重要性意義。

【關鍵詞】營改增；房地產企業；相關影響；預測分析

自2012年1月在上海正式啟動“營改增”試點之后，2013年8月1號全國“營改增”在1+6行業已全面鋪開。今年5月1日，建筑、房地產、金融行業正式啟動開始征收增值稅，“營改增”在房地產、建筑、金融這三個行業的實行，將會對房地產價格體系、整個行業的運營模式、財務架構、企業內部機制以及行業的利潤水平都帶來一個翻天覆地的變化。

目前，在我國的稅收制度改革中，動靜最大的就是"營改增"，減間接稅、增直接稅，通過一減一增達到中國稅制結構的優化。，財政部部長樓繼偉由2015年初提出年底前全面完成“營改增”，到8月28日向十二屆全國人大常委會第十六次會議做當年預算執行情況報告時，改為“適時推進建筑業、房地產業、金融業和生活服務業等行業的“營改增”工作”；中國社科院財經戰略研究院院長高培勇接受《經濟參考報》記者采訪時也表示，“到2015年底之前全面完成"營改增"可能要打折扣，金融業、房地產業的"營改增"可能要推后”，直至今年5月1日才正式實施。由此可見這些行業的特殊性、復雜性，全面推行“營改增”還有一定的困難。但是，稅制改革是必然的，“營改增”對建筑、房地產、金融和生活服務行業影響之大不可估量，作為房地產開發企業，一定要提前籌劃，及時更新信息，掌握政策變化，針對可能事項制定相應措施，管控風險，降低稅改成本，以最積極的態度迎接“增值稅”時代的到來。

一、“營改增”對房地產行業的影響

建筑業、房地產業、金融業進行“營改增”稅制改革，對房地產開發企業的影響是系統的、巨大的。

（一）稅率的直接變化

稅率由建筑業3%、房地產業5%的營業稅稅率變為11%增值稅稅率，金融和生活服務業稅率為6%，稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作時很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁到房地產開發企業，進而影響房地產開發企業的稅負與經營成本；成本的變化又會影響企業所得稅，這一系列影響具有關聯性、系統性，必然對房地產開發企業總的稅負與經營成本產生較大影響。

（二）財務管理與會計處理的變化

“營改增”稅制改革對房地產開發企業宏觀財務管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。一方面，企業出于合理降低稅收負擔與經營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內部采購、銷售、結算的具體執行人員聯動溝通，達到合理降低稅負與經營成本的目的。另一方面，“營改增”改革也會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響，增值稅專用發票的開據與取得直接影響到企業稅負；國家對增值稅發票的購買、領用、開具及保管有嚴格的規定；稅務部門的管理與稽查也會更加嚴格，這都要求企業必須建立健全財務管理與會計核算體系，加強財務人員隊伍建設。

（三）企業融資與現金流的變化

房地產行業是資金和勞動力密集型的產業，生產周期較長，一個項目一般要兩到三年左右才能完成，企業必須有良好的融資能力與充足的現金流來維持企業的正常運轉。實際工作中，房地產開發企業多采用預售制，銷售不動產營業稅稅率為5%，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用大量流動資金。改征增值稅后，在項目達到預售條件前，征地費用、前期開發及建設、材料費等先行支出，進項稅額大于銷項稅額，在開發建設的不同階段，進項稅額與銷項稅額會出現嚴重不匹配，需要適時調整融資規模，保證資金良性循環。

二、房地產行業營業稅改征增值稅的意義

（一）有利于完善稅收鏈條

增值稅制度的改革過程，從某種意義上看，是增值稅鏈條不斷完善的過程。1994年推行的生產型增值稅，不允許增值稅納稅人扣減機器設備等貨物所含稅額，導致增值稅鏈條的重要一環斷裂，到2009年，增值稅由生產型向消費型轉變，允許納稅人抵扣。營業稅改征增值稅，使增值稅鏈條基本完整，使納稅人所購的服務類等所含稅額可以抵扣。從靜態看，營業稅改征增值稅，原本屬于營業稅的收入歸入增值稅收入，增加了增值稅收入。從動態看，由于在最終消費以前的各個環節，稅收環環相扣，這樣就基本消除了重復征稅，促進了社會分工，有助于提高經濟效率。

（二）“營改增”能夠規范財務稅收管理、規范經濟市場行為

現有的建筑施工企業對營業稅的申報方式基本上是粗放型，只依據合同、甚至有的施工單位在沒有合同的情況下都能繳稅代開發票，這就導致虛開發票的可能性增大，給后續稅收征管工作帶來困難，給企業帶來極大的稅收風險，這樣就無法規范經濟市場行為，對同行公平競爭制造了障礙。在“營改增”后，只有規范的賬務處理才能正確進行納稅抵扣及申報，對規范稅收管理、市場行為有著重要意義。

（三）有利于提高行業競爭能力

“營改增”后，可使各行業進一步提高產業集群規模，提高區域競爭力。房地產行業的營業稅改征增值稅，有助于進一步提高行業的分工與專業化，同時減輕消費者的負擔，進一步刺激需求，以此種方式形成良性循環，對房地產行業是個利好政策。例如房地產公司可將原來的施工合同分離為材料采購和提供勞務合同，將材料改為甲供，可取得17%進項票抵扣，從而節約施工環節的成本，提高自己的市場競爭力。

（四）有助于促進房價回歸合理平穩

未來房地產業營業稅改征增值稅有助于房地產業發展及房價回歸理性。對銷售不動產以及建筑業征收營業稅存在重復征稅問題，改征增值稅后，可以消除商品房銷售中的重復征稅問題，減輕購房者負擔，從而進一步促進房地產市場健康、理性發展；促進房地產行業向更加專業化的方向發展。如果房地產企業房屋銷售對象是企業，且允許作為購房者的企業可以憑據房地產企業開具的增值稅專用發票抵扣其銷項稅額，那么，這必然有利于房屋銷售規模的擴大，促進市場交易，房地產企業通過獲取規模經濟效益，也會降低房價擴大銷售的。

（五）有利于減輕社會稅務負擔消除重復征稅，

生產各個環節的稅負下降，企業的生產成本也相應地下降，從而有利于降低物價、降低通脹水平。我國面臨的通脹壓力很大且難以在短時期內消除。而房地產業營業稅改征增值稅后，房地產業各產業鏈間緊密聯系，在極大的程度上避免了重復征稅，促進了房地產業稅收成本的降低，在一定程度上減輕了通脹壓力。從長遠來看，營業稅改征增值稅，可以促進產業間、產業內的分工與合作，有利于從各行業總體提高經濟效率，促進總體物價水平的降低。

三、“營改增”前后房地產行業稅負及利潤測算分析

房地產業是國民經濟的基礎產業，它為國民經濟各行各業的發展提供最基本的物質保障；為勞動力提供生存發展必須的條件；為經濟發展、城市建設提供大量的財政支持，房地產業的發展同國民經濟發展水平相協調，是經濟發展的寒暑表，房地產行業生產鏈條很長、環節很多，它的發展帶動一大批相關產業如鋼鐵、水泥、物流等行業的發展。

因為房地產行業是最終的產成品完成環節，所以房地產行業“營改增”的前提是為房地產行業提供勞務、施工等行業必須也是“營改增”行業，否則房地產行業就無法獲得抵扣進項稅額。

“營改增”不只是由營業稅直接改為增值稅，計稅基數也發生了變化，由原來的價內稅變成了價外稅，所以它又影響了到土地增值稅與所得稅，因此，房地產行業的“營改增”牽一發而動全身，比其它行業的“營改增”更加復雜。

關于“營改增”前后房地產行業稅負及利潤簡單測算

假設取得含稅收入為100，企業毛利率為30%（成本中土地成本占收入的20%；建筑成本占收入的50%），100%均能取得進項稅票

增值稅銷項稅額=100/（1+11%）*11%=9.91

增值稅進項稅額：

土地成本（占含稅收入20%）100*20%/（1+6%）*6%=1.13

前期費用（占建筑成本10%）100*50%*10%/（1+6%）*6%=0.28

建安成本（占建筑成本70%）100*50%*70%/（1+11%）*11%=3.47

基礎設施及公共配套設施成本（占建筑成本15%）

100*50%*15%/（1+11%）*11%=0.74

間接費用（占建筑成本5%）100*50%*5%/（1+6%）*6%=0.14

進項合計=1.13+0.28+3.47+0.74+0.14=5.76

應交增值稅=9.91-5.76=4.15

項目 營改增前 營改增后 稅額增減

營業稅、增值稅 5 4.15 -0.85

城建稅 0.35 0.29 -0.06

市、地教育費附加 0.25 0.21 -0.04

土地增值稅

（未考慮財務費用） 2.07 2.94 0.87

企業所得稅 5.58 5.6 0.02

合計 -0.06

經過測算，毛利率為30%時，應交稅額下降0.06，整體稅負率下降0.06%；毛利率為35%時，整體稅負率下降0.02%；毛利率為40%時，整體稅負率上升0.75%。

當毛利率為35%左右時，“營改增”對房地產企業整體稅負率的影響最小，趨于平衡。因此，“營改增”后，對毛利率較低的企業，整體稅負率將會降低，利潤增加；對毛利率較高的企業整體稅負率則會升高，利潤下降。

四、“營改增”后房地產企業的應對策略

（一）公司層面高度重視，重構投資、預算、銷售、成本模型

本次稅制改革，對國家、對行業、對企業都將產生深遠影響。在當今房地產行業面臨地價高、融資難、競爭加大、銷售市場收縮的多重不利環境下，行業投資回報率越來越低，企業務必將“營改增”作為公司層面的頭等大事來抓，而不是僅僅局限在財務部門，從企業高管到一線員工都必須樹立“營改增”意識。

“營改增”后，收支都由價內稅變為價外稅，同時，增值稅發票的類別、稅率都有比營業稅復雜，由此投資、預算、銷售、成本都會發生很大變化。

在進行投資決策時，必須提前了解“營改增”的原理及對其帶來的影響做出預判，并結合政策、市場、上下游行業價格變動等因素重構投資模型；房地產開發項目周期較長，在很長一段時間內都會存在新老項目并行的情況，原來的預算將不再滿足指導運營及績效考核的目的，應該提前做好預算調整、新老項目預算口徑兼容等工作；成本核算首先要充分考慮上游建筑企業由于稅改后工程造價的變化，其次要加快工程結算進度，及時取得進項發票抵扣，最后要控制融資規模及節奏，備足資金頭寸削峰填谷，保證資金安全。

（二）建立健全企業會計制度、稅控制度，提高企業會計核算水平，有效加強財務人員隊伍建設

“營改增”必須要求企業具備健全的會計核算與財務管理體系，建立完善的稅控制度，規范稅務操作。會計核算、稅款計算、發票管理等一系列操作都緊密相關，如出現了抵扣期內尚未抵扣增值稅等問題，不但不會減輕反而可能要加重企業稅負。同時，企業要加強政策的有效落實與監督體系建設，避免“營改增”產生的制度流于形式或執行不到位給予企業造成不必要的損失。

當今社會，知識正處于日新月異的時代，財務和稅收方面的政策也在不斷地更新變化。“營改增”后，企業的會計核算體系有所變化，對財務人員的要求勢必有所提高，一方面，財務人員要贏得公司決策層的絕對支持，并做好公司內的宣傳培訓工作；另一方面，財務人員要深入業務部門，加強成本、采購、工程、銷售人員的聯動溝通，達到合理降低稅負與經營成本的目的。財務人員要摒棄“營業稅”的慣性思維，加強學習，及時捕獲新的政策，為企業更好地服務。

（三）實施績效責任制，增強企業發展的保障力與源動力

提升經濟效益是企業經營的第一目標，為企業的可持續發展奠定良好的基礎。績效責任制，是當今企業經濟效益提升的一個至關重要因素。企業適時推行績效責任制，用明確的標準和責任來促使企業財務核算與管理人員在“營改增”中的適應性、能動性，并將績效與報酬、晉升掛鉤，不斷提高財務人員能動性、自覺性，才能加快企業轉型升級，提高經濟效益。

五、結束語

“營改增”稅制改革對整個房地產行業及相關性行業的影響巨大，從長期看，勢必減輕整個行業的稅負，但是，短期內對企業的沖擊會很大，我們一定要未雨綢繆，提前籌劃，做好的各項準備工作，迎接“營改增”時代的到來。