為什么一線城市房價遠沒有見頂

梁紅

房地產問題，這是一個轉了十幾年圈，來回折騰也沒有解決的問題，結果就是房價越調越高。那么，房地產到底是過剩還是供不應求？

5月下旬，在上海的一次土地拍賣中，周浦純住宅地塊由保利以54.5億元殺出重圍奪得。這意味著這個位于上海外環以外的項目保本售價將高達7.9萬元/平方米——難怪有人驚呼，上海的房價正在直追香港。

與此同時，機構數據顯示，今年前4月，二線城市土地出讓金突破1 100億元，占全國土地總成交額的7成，同比上升280%；二線城市的成交樓面均價同比暴漲180%。

房地產問題，這是一個轉了十幾年圈，來回折騰也沒有解決的問題，結果就是房價越調越高。那么，房地產到底是過剩還是供不應求？

讓人口自由流動起來

判斷房地產問題，重要的是搞清到底有多少庫存，而且是把一、二、三甚至四線城市都放在這來統計。去年房子賣得不好，有些人談到中國的人口結構，人口老齡化，認為房地產這輩子再也見不到黃金白銀的時代了。

我們的城市化率到底是多少，這個詞叫“城市化率”，而不是“城鎮化率”，鎮一級占城市化率56%的四成。這跟我們非農戶口37%差不多，也就是說真正的城市化率不會超過40%。跟其他國家比較，只能算是剛到半山腰。

國外的城市化率是一個人口密度的概念，而中國的城市是一個行政概念，一、二、三、四線不知道是根據什么劃分的。全世界的城市化基本有一個大的趨勢，如果人可以自己決定去哪里生活和工作，最后一定會有七成到八成人住在城市，而且這些人一半以上住在大城市。至今日本東京的人口還在漲，美國紐約的人口還在漲。

從人口和土地的稟賦來講，一百萬以上人口的城市，有很多數字中國應該落在美國和日本之間。如果做得好我們會像美國，如果做得不好則更像日本。比如在人口聚集度上不像日本那么密，但是一定比美國密。所以，一百萬以上人口的城市是美國的一半，日本的三分之一。五百萬以上人口的城市還是美國的一半，是日本的四分之一。

我們現在擁有千萬級人口的城市，加上重慶應該算是五個。如果14億人口七成住在城里，這七成里面一半以上又在千萬級人口的城市。中國至少缺少10到15個千萬人口的大城市。與其他國家很不同的地方，是我們的人口不能那么自由地流動，因為你在當地落不了戶口。

黨的十八屆三中全會文件和“十三五”規劃都有很多的表述，在我看來最重要的信號，是在戶籍制度改革上要有相當程度的突破。到2020年，居住證應該是識別中國公民唯一的證件，不能再分誰是農業戶口，誰是非農戶口，一律只有一個居住證。

讓人口自由流動，自主選擇居住和生活的地方，這是全世界的一個潮流。

什么是剛性需求？

房地產供應不足主要是在大城市。這些年來，我們總是要打擊所謂房地產的投機需求。實際上，中國的住房需求主要是城市改善性購房加上農村人口進城造成的。

什么是剛性需求？嚴格意義上講剛性需求就是人沒有房子住。而中國的住房用地世界第一，農村住房用地在95%以上，即使在改革開放之前，誰也沒有住大街上。城市住房改革之后，多年來為什么還有人一直在買房子？目的就是改善居住條件。我們有很多房子實際上不太適合居住。城市住房有很多建成年代很早，大約25%沒有獨立的廁所和廚房。因此，但凡有了購房能力，人們必定搬到新房子住。

根據第五次和第六次人口普查的數據，2000-2010年，中國城市的住房自有率是下降的。中國人喜歡儲蓄，攢點錢就要改善自己的居住條件。我們總說要多建80～90平方米的房子，這種政策很可怕。因為實際上，改善型購房中最好賣的是120平方米左右的房子，一家人父母加上孩子住在一起。

我對中國房地產一點都不擔心。2014年房地產交易額8萬億元人民幣，其中85%是首套房，第二套的占15%。正常數字應該是一半對一半，也就是說，很多限購政策把改善型需求全給擠出去了。只要敢放開限購，購房的需求就出來了。

中國的房地產市場比股票市場恐怖得多，老百姓的杠桿太低了。兩三百億元的首付貸和一年十萬億元的交易量非常小，沒有關系。中國大部分人有一套房子，基本沒有人睡在街上。從某種意義上講，我們的支付的能力比一般發達國家強得多。我們的房價占收入比重很高，這個不矛盾。美國房貸占GDP的比例，房貸占居民可支配收入的比例還沒有我們高呢。

住房庫存可能是判斷房地產走勢最重要的信息。但是庫存數據是不是有價值，首先要看它的一個周期，和我能找到的價格信號是不是能對得上。如果庫存多，一定不會漲價，庫存少則一定漲價。

我們統計了各個城市的可售住房面積。有個紅線叫12個月，是指庫存低于12個月就開始漲價，如果遠遠超過12個月就要降價。

一線城市個位數庫存在半年以上，二線城市在12個月左右，三線城市15個月左右。去年一線城市北、上、廣、深當然是瘋漲，今年只剩下三、四個月的庫存。二線城市今年三月份已經到10了。三線城市也應該是正增長了。

我們有點奇怪，這些數字并不是今天才出現的。最近限購的幾個城市在6個月前就已經看到了。我們對鋼鐵庫存、水泥庫存這些產能非常過剩的產業，歷史上都出現過重大的判斷失誤。主要原因是做期貨的很多投資者，在庫存上數據非常散亂，非常不統一。

再參考2007年以來的數據。一、二、三線城市的走勢有區別嗎？可能水平有區別，一線漲得高點，二線漲6%，但是波動方向沒有區別。

18億畝紅線

高房價是怎么煉成的？大家說有點像盲人摸象，摸著尾巴說是一根細繩，摸著象腿說像一個柱子。我們摸到的是，中國的土地供應國家控制很嚴，土地用途也是嚴格管制，到底用了多少住宅用地，這個數還是有的。

在城鎮住宅用地占國土面積和城鎮建設用地占國土的面積方面，中國的數字無論是跟美國、日本比，還是跟香港比，我們都低得可憐。在過去十幾年地方政府招商引資，提供了大量便宜或者低價的工業用地和商業用地，最后擠得住宅用地很少。

從中國的地價分布看，農村土地不能碰，這種土地從某種意義講是無價，或者說是小產權房。根據第六次人口普查的數據，如果我們把小產權房這部分數據拿掉，整個城市的住宅空置率是0。現在大城市相當部分的住房是靠小產權房補充的，深圳是最多的。北京最近拆掉了很多的小產權房，住房的擁擠程度會直線上升。

商業用地、工業相關用地肯定是更多了。蓋鋼鐵廠，建水泥廠有GDP，你的土地貴了人家企業還不來。地方政府招商引資，土地實際上是低價出賣的。

為什么北、上、廣、深供地特別少，相對來說賣住宅用地比較多的是四線或者一些偏遠的城市？因為從地方政府的稅收來源來講，省會城市或者北、上、廣、深有很多其他稅收來源，它賣一點地就夠花了，但四線城市只能多賣點才夠幾年花的。

土地的供給制度，是中國高房價最基本的原因。如果我們的18億畝紅線就是不能動，目前北京、上海城市面積的一半是農地，剩下的土地肯定偏貴。2015年整個8.7萬億元商品房銷售額，土地出讓金占37%，其他稅收占百分之二十幾，加起來一共是62%。房價里最貴的一塊就是地價，然后是稅費。

去年房地產開發商上市企業的利潤其實挺差的。通常我們認為房地產是暴利行業，但是過去兩年利潤直線下降。地價很貴，又不能融資，逼它借高利貸，蓋起來又賣不出去，所以很多開發商急著要轉型。

重慶經驗

對房地產的調控，限購不管用，限貸不管用，加稅也不管用。上世紀八十年代末，日本的邊際稅率達到過80%，也沒能攔住房價上漲。因為在供不應求的時候，抑制了一段時間房價隨著收入上漲又回來了。居民的大部分收入和支出放在到房子上，使得社會財富的分配極端惡化，同時造成社會之間的流動性非常差。

限購、限貸政策是非常不好的。香港在過去三年，一千萬港幣的房子首付是五成，主要是它供給有限。如果能交得起這個首付，你就進入到這個俱樂部，就可以坐享地價上漲。交不起首付的就只能呆在外面，這更加大了財富收入分配的惡化。

什么政策管用？加大土地供應。最近終于聽到好消息，說北京、上海要加大土地供應了。

未來我希望看到，恢復2004年停掉的跨省換地。要保護農地，這塊農地為什么要在重慶旁邊呢，挨著市郊很近，我拿這塊地換個遠一點的可不可以？

就算要18億畝紅線的農地必須要搞農業，干嗎非要拿上海、北京的一半土地來種地呢？能不能用它跟東北、山西換點地呢？跨省換地過去搞過，2004年被叫停。特別是西北、東北有些城市出現一些國企的困難，置換土地可能是潛在解決一些問題的方法。

我們是要對保護農地和糧食自給自足給予很大的關心，但是跨省換地是不是也可以提高土地使用效率？北京、上海一半以上的土地現在還是農地，比如北京是個缺水的城市，然而北京的水資源七成用于農業生產，其中的效率和可承載力等很多問題都值得商榷。

我們強調糧食自給自足，至少八成要自給自足，最近有個新政策要推動土豆成為一個主糧，這個也是好辦法。因為種大米種小麥自給自足很難了，我們的糧價比國外貴了50%，種土豆估計就有希望了。它的背后就是說，土地相對來說稀缺了。

如果有些土地因為某些原因不能碰，比如說日本保護農地的政策，除了導致收入分配惡化，影響代際之間流動，更重要的是使城市喪失了競爭力，因為地價太貴了，房價太貴了，人的成本太貴了，最后整個城市的競爭力就掉下來了。

如果有人比你便宜，你就會喪失競爭力。我們的后面有印度，有東南亞以及非洲國家，我們把自己搞貴了，就會喪失競爭力。現在北京雇一個員工或者雇一個保姆貴得離譜，為什么？他們的住是一個非常大的問題。

在這樣的供地制度下，政府能不能做得好一點？政府拿了這么大一塊土地，要不要一次性拿？賣地以后能不能做一些公租房、廉租房？重慶的GDP發展速度全國第一，房價過去五年漲了12%，是最低的，而且重慶是唯一從來沒有限購過的城市，吸引了大批非戶籍人口入戶。重慶采取的做法是政府修建了大量的公租房及廉租房。

重慶的經驗，解決了相當大的一部分需求，而且政府的財政做得也不錯。新加坡也有現成的經驗擺在那里。如果我們還像過去十年，房價一上來就限購、就限貸、就漲稅，房價肯定會越調越高。大家會覺得這一次沒有買就錯過了一次機會，這實際上不是一個好的現象，早晚是要出問題的。我曾經說過，要對中國的房價有點想象力。

中國的房價跟股票市場差不多，在有限供給的時候它就很貴，而且相對貴的房價是質量不好的房子，因相對的供給有限。有媒體報道說，北京的房價已經超過紐約了，你去紐約買過房子嗎？美國的大城市比如紐約、曼哈頓，你開車走出去一小時，當地的房價就可能要差十倍。紐約和美國中西部城市比較，還會再相差十倍以上。而我們城市間的落差并不夠大，一講這個問題就要挨罵。

我們現在是郊區房價太貴，城里核心區卻不夠貴。股票里所謂藍籌，大盤是不貴的，貴的是小新創。原因是在有限供給的時候，總價低的東西相對貴，但這是不合理的。只要中國經濟總體的增速繼續保持下去，沒有哪個國家會在內需強盛的時候能把房地產業扳倒在地上。