旅游城市養老地產發展適宜性評價研究

劉佳++張俊飛

[摘 要]構建涵蓋旅游環境、養老環境、地產環境三個子系統在內的養老地產發展適宜性評價指標體系，運用綜合指數評價模型，以中國著名旅游城市青島市為例，對其養老地產發展的適宜性水平進行測度與評價。研究表明，青島市養老地產發展適宜性指數呈現波動上升的態勢，養老地產發展還處在起步階段，且受到旅游環境、養老環境和地產環境的綜合影響。今后應豐富老年旅游產品、完善養老配套設施、注重適老性房屋設計等，以有效提升青島市旅游養老功能，推動養老地產發展。

[關鍵詞]人口老齡化；旅游城市；養老地產；發展適宜性

[中圖分類號]F590 [文獻標識碼]A [文章編號]1671-8372（2016）02-0013-06

一、引言

我國人口老齡化速度快，老齡化水平快速上升，2014年中國60歲及以上的老年人口數已達2.12億，占總人口的15.5%[1]，預計2050年中國老年人口數將上升至3.31億，占總人口比重達25.6%，其中80歲以上的高齡老人將達1億[2]。老年人口不斷增長的態勢使得社會對養老資源的數量和質量都有了更高的要求，然而我國養老資源的供給卻處于短缺狀態，效率明顯不足[3]。養老問題成為全社會共同關注的焦點。現階段中國養老模式存在著多維變化，未來養老方式呈現多元化發展趨勢[4]。目前我國以老年公寓、養老院為主的老年住宅，只能滿足老年群體基本的居住需求。全國“十三五”規劃明確提出，積極開展應對人口老齡化行動，建設以居家為基礎、社區為依托、機構為補充的多層次養老服務體系，通過購買服務、股權合作等方式支持各類市場主體增加養老服務和產品供給[5]。這些政策為養老地產的發展提供了有力的保障。同時，我國人口老齡化的發展使得老年旅游需求大幅提升，老年人旅游消費空間不斷擴大。國務院辦公廳《關于進一步促進旅游投資和消費的若干意見》（國辦發〔2015〕62號），提出積極發展老年旅游，鼓勵開發多層次、多樣化老年旅游產品。隨著漸進式延遲退休年齡政策的實施、異地醫療費用結算和商業保險制度的日益完善，“旅游+新型養老模式”尤其是養老地產的開發，將為老年人養老問題的解決提供有效途徑。

養老產業是第三產業中附加值較高、關聯性較強的產業，從旅游發展、養老需求等層面來看，旅游城市具備發展養老地產的優勢和條件，能夠實現旅游與養老雙重功能。相關學科對旅游養老進行了諸多有益的探索。國外關注養老地產的市場特征研究。Karen M.Gibler，George P.Moschis和Euehun Lee研究了養老地產消費者的消費特性和消費原因，提出高學歷老人與其他老年群體相比，明顯傾向于選擇可提供優質服務的大型老年社區[6]。John F.Ermisch和Stephen P.Jenkins對影響老年人選擇養老地產的因素進行了研究[7]。Rebecca L.H.Chiu和Michael H.C.Ho通過研究老年群體的消費能力和消費需求，認為出租型養老地產是最符合市場效率的類型[8]。對于影響旅游養老的因素，J. Hanna， L. Lévi and S. Petit提出老年人對旅游養老的選擇主要取決于人均國內生產總值和收入分配，以及文化距離和歐洲國家垂直產業內貿易背后的驅動力[9]。國內學者對旅游養老的內涵進行了分析。李松柏認為旅游養老在本質上屬于老年度假旅游[10]。王玉對比了我國典型的家庭養老、機構養老、社區養老與旅游養老之間的關系與區別[11]。同時，國內學者還明確了旅游養老的類型。劉靜霞將旅游養老分為觀光休閑式、分時度假式和置換式三種模式[12]。袁開國等提出旅游養老類型可按時間長短、地域性、首選因素等標準進行劃分[13]。在養老地產的開發方面，研究表明農村公寓式養老地產商業開發、異地置換養老地產開發、專項醫療養老地產服務、旅游地產項目與景區無縫化開發均是今后旅游城市養老地產開發的重要模式。綜上所述，國內外研究各有側重，國外主要針對老年人的消費能力和市場特征進行分析，而國內在這一方面的研究明顯不足，對于旅游養老的理論分析和實踐應用研究仍處在探索階段，尤其是在老年旅游消費潛力釋放和養老問題突出的背景下，旅游城市養老地產開發適宜性的測度和評價將是今后研究的重點。因此，基于國家“十三五”規劃建議中提出的“多層次養老服務體系”的戰略要求，本文構建一套全面反映旅游城市養老地產發展適宜性的評價指標體系，以中國優秀旅游城市青島市為例，對其發展養老地產的適宜性進行系統評價和綜合分析，揭示其養老地產發展的特征與趨勢，為推進青島市養老地產發展、發揮旅游養老功能提供決策參考。

二、旅游城市養老地產的內涵及特點

旅游城市環境優美，資源豐富，具備吸引老年人旅游和養老的獨特優勢。旅游城市發展養老地產，可兼備“旅游”和“養老”雙重功能。依托旅游資源和環境，體現其休閑度假特性；養老功能則決定了它的服務對象是老年人，必須滿足老年人養老度假、醫療養生、娛樂休閑等多樣化的需求。因此，旅游城市養老地產是以旅游城市為依托、以商業開發為目的的養老住宅，并具有適合開展旅游養老活動的旅游資源、旅游基礎設施和其他相關條件。具體來說，就是為解決老齡人口休閑、居住、生活問題而設計的集旅游、住宅、服務、醫療等為一體的復合地產項目。這類地產項目的開發從建筑設計到項目規劃再到裝飾標準同普通住宅地產有所不同，其建筑產品的開發接近于高端住宅開發的規律，創新核心在于適老化設計[14]。旅游城市養老地產具有以下特點：

一是選址的綜合性。在旅游城市進行養老地產的選址時，要綜合考慮旅游資源、生態條件、居住環境等多方面因素。傳統的養老地產在選址上更多的是以養老為出發點，滿足老年人的需求，而旅游城市養老地產的選址需要兼顧老年人的旅游需求和養老需求。

二是設計的適老性。養老地產與傳統地產的一個最大區別在于它除了需要滿足地產發展的基本配套設施外，還需要在老年人的日常使用設備上加大科技含量，以簡化使用步驟，在滿足老年人心理和生理需求的基礎上，給老年人提供最便利的服務。對住宅的規劃設計方面要求比較高，如要求無障礙設計、要有緊急呼叫系統、配備相應的醫療急救設施等[15]。

三是消費對象的特殊性。由于房地產市場環境的特殊性，旅游城市養老地產的消費群體主要是老年群體中的中高層收入者，既有旅游需求又有消費能力的老年人。旅游城市養老地產能夠提供各種便利，滿足老年人旅游養老的各項需求，實現老年群體對高質量生活水平的追求。

四是效益的多樣性。旅游城市養老地產既要滿足旅游功能，又要滿足養老功能，還要滿足地產功能，其經濟效益、社會效益、生態環境效益高度融合，因而作為一種新型地產產業形態，具有良好的發展前景。

三、評價體系與研究方法

（一）青島市養老地產發展狀況

青島市地處山東半島南部，瀕臨黃海，海岸線曲折，岬灣相間，旅游資源獨特且豐富。同時，青島市空氣濕潤，溫度適中，具有十分適宜的養老環境。據青島市環境狀況統計公報數據，2014年青島市可吸入顆粒物（PM2.5）年平均濃度為59微克/立方米，低于北京市、天津市等優秀旅游城市，空氣質量優良率較高，因此，作為中國著名的濱海旅游城市，青島市發展養老地產具有良好的資源與生態環境優勢。

近幾年來，青島市在原有的敬老院和老年公寓的基礎上，已開始積極推進養老地產的開發。石老人桃源鄉養老服務中心是青島第一家養老地產項目，其依山傍海，環境優美，主要面向老年人提供旅游養老服務，滿足老年人旅游養老需求；2013年底，依托德國先進的養生養老服務理念和標準，青島市開發了芭東和園地產項目，重在滿足老年群體的養老需求；2014年4月，萬科怡園開始接受預訂，項目周圍分布有4所甲級醫院，同時與市立醫院建立戰略合作，老年消費者吃特供食材，享專屬醫療，著力為老年人提供最完善的養老服務；同年11月，新華錦長樂國際頤養中心正式對外營業，它是目前國內首家充分引進日式頤養服務模式和服務理念的高端老年頤養中心，也是華東地區最高端的老年頤養服務中心之一。如圖1所示，目前青島市的主要養老項目集中于

沿海一線，優越的地理位置和宜人的氣候為青島市吸引了眾多老年游客。2012、2013年，青島市連續兩次在全國最適宜退休城市中名列前三，具有發展旅游養老的先天優勢，銀發旅游市場開發潛力巨大。因此，有必要進一步對青島市養老地產發展的適宜性進行評價，以從養老供給角度挖掘老年人旅游消費需求。

（二）評價指標體系的構建

在綜合考慮青島市養老地產發展現狀及旅游養老需求的基礎上，通過總結相關研究文獻、分析老年群體對養老地產偏好及旅游行為規律，將旅游城市養老地產發展適宜性評價體系劃分為旅游環境子系統、養老環境子系統和地產環境子系統，利用德爾菲法（Delphi Method）和層次分析法（AHP）[16]，對各個子系統的重要性進行打分并確定權重，再對每個指標的重要性進行打分，并確定各個指標間的相對重要程度，最終得到青島市養老地產發展適宜性評價指標體系及其權重，如表1所示。

在旅游環境子系統中，選取游客滿意度指數、接待游客人數、A級景區數、星級飯店數、空氣質量優良率5個指標，作為衡量青島市旅游業發展情況的指標。空氣質量越好，游客滿意度指數越大，接待的游客數量越多，則旅游業越發達，旅游環境越好。同時，采用A級景區數和星級飯店數作為衡量青島市旅游資源豐富度和旅游基礎設施供應能力的指標，旅游資源越豐富，基礎設施越齊全，越能吸引游客的到來，旅游需求就越大。

在養老環境子系統中，選取建成區綠化覆蓋率、人均公園綠地面積作為衡量青島市養老地產綠化率的指標，綠化越好，居住環境越舒適，越能吸引老年人前來養老。選取公共汽、電車輛數作為衡量青島市交通條件的指標，衛生機構數作為衡量青島市醫療水平的指標，交通和醫療在很大程度上影響老年人的養老需求。

在地產環境子系統中，選取人口老齡化率、第三產業比重、房地產開發投資額、商品房竣工面積、商品房銷售額、城鎮居民住宅人均建筑面積和主城區住宅均價7個指標，來衡量青島市養老地產的發展情況。人口老齡化程度決定了養老地產的發展模式，人口老齡化率高，表明養老需求旺盛，養老地產發展具有較強的動力。旅游城市養老地產是強調服務理念的地產形式，尤其是旅游養老、醫療護理、休閑娛樂等服務，用第三產業比重作為衡量當地服務業發展水平的指標，從而間接評價其是否具備發展養老地產的良好潛力。用房地產開發投資額、商品房竣工面積和商品房銷售額來評價房地產市場的成熟度，投資額越大，商品房竣工越多，銷售額越高，則房地產市場越成熟，其發展養老地產有較大的優勢。城鎮居民住宅人均建筑面積反映了城鎮居民的居住條件，如果城鎮居民住宅人均建筑面積大，表明居住條件較為寬松，對中高端的養老地產需求就會增多。通過主城區住宅均價來衡量房地產市場的發展水平，主城區住宅價格越高，房地產市場發展水平越高，作為高端地產產品的養老地產就有了發展空間[17]。

（三）研究方法

1.指標標準化。為保證計算結果的科學性、客觀性和準確性，對各指標的原始數據進行標準化處理，使各指標數據最終落在[0，1]區間內，計算公式[18]為

（1）

式（1）中，（=1，2，…，；=1，2，…，）為第年第個指標的值。原始數據主要源自2010—2014年《青島統計年鑒》《青島市國民經濟和社會發展統計公報》《青島市環境狀況公報》《全國游客滿意度調查報告》《中國房地產指數系統百城價格指數報告》。

2.綜合指數模型。基于指標系統性、層次性、可獲得性與可比對性研究，采用多指標綜合指數模型對青島市發展養老地產的適宜性水平進行量化測度。公式為

（2）

式（2）中，為目標層的指標指數值；是準則層的指標權重；為目標層所包含的準則層指標個數；為準則層的指標值數值；為準則層所包含的指標層指標個數；為第年第個指標的標準化值；是指標層的指標權重。

（四）評價結果分析

根據評價指標體系與綜合指數評價模型，繪制2010—2014年青島市養老地產發展的適宜性指數變化圖（見圖2），青島市養老地產發展適宜性水平呈現波動變化的態勢。首先，2010—2012年養老地產發展的適宜性水平快速提升。2009年我國明確了旅游業在國民經濟中的戰略性支柱產業地位，青島市出臺一系列措施積極發展旅游業，加大了度假休閑、文化觀光、海洋旅游、鄉村旅游、高星級酒店、餐飲娛樂購物、旅游基礎設施等多個類型旅游項目的投資力度，旅游景區開發數量和質量顯著提升，旅游環境得到不斷優化。2010年以來青島市擺脫全球性金融危機的負面沖擊，經濟穩定增長，養老環境吸引力不斷提升，同時，房地產投資和銷售規模迅速增長，養老地產開發和建設力度不斷加大，使得青島市養老地產發展的適宜程度顯著提高。其次，2013年青島市養老地產發展適宜性指數呈現顯著下降態勢。究其原因，伴隨城市建設規模增長，污染物排放不斷增加，霧霾天數明顯增多，空氣環境負荷越來越重，該年份青島市空氣質量優良率出現下降，旅游環境質量受到影響。受中央“八項規定”和“六項禁令”政策影響，青島市高星級飯店的游客數量和消費總量明顯減少，在一定程度上影響了高端養老旅游市場的開發。從房地產環境上看，2013年青島市房地產市場需求旺盛，各種政策成為樓市“催化劑”，中高端住宅與低價剛需盤的快速銷售，推動了青島市房價的全面上漲，使得養老地產投資更為謹慎，養老地產市場發展相對緩慢。再次，2014年青島市養老地產發展適宜性指數迅速回升。近年來，青島市旅游業保持快速增長，圍繞建設宜居幸福的現代化國際城市的目標，按照旅游業轉型升級要求，創新旅游產品開發體系，重點開發休閑度假旅游、海洋旅游、體育健身旅游等旅游產品。2014年青島世界園藝博覽會的舉辦吸引了大量的國內外游客，旅游基礎設施、娛樂設施等環境得到優化，旅游形象大大提升，同時，2014年第三季度青島市游客滿意度居全國60個樣板城市之首[19]，這均在一定程度上提升了青島市旅游養老的吸引力。此外，《中華人民共和國旅游法》的正式實施，為規范養老旅游市場發展提供了重要保障。加上宜人的海濱環境和相對穩健的房地產市場，使得青島常年位居全國宜居城市前列，這為青島發展養老地產、豐富旅游養老功能提供了十分有利的條件。

從各個環境子系統適宜性變化上看，旅游環境子系統適宜性指數在2013年出現較大下降，這主要是由該年青島市空氣質量的下降、星級飯店的規模減小等造成的。旅游業是脆弱性產業，其經營和發展易因多種因素的出現而遭受沖擊和挫折。2014年國務院出臺《關于促進旅游業改革發展的若干意見》，提出優化旅游發展環境的戰略部署，進一步規范旅游環境。因此，為營造良性、穩定的旅游環境，需要培養社會公眾的環境保護意識，提高旅游環境的質量，并在優化旅游環境的政策制定和實施上給予大力的支持和保障。養老環境子系統適宜性指數在2013年以前變化較為平穩，2014年則顯著提升，表明青島市養老基礎設施愈加完善，社會對養老問題更加關注。近年來，國家陸續推出30多項養老產業政策及指導意見，使得青島市養老環境得到進一步優化。地產環境子系統適宜性指數則呈現出明顯上升趨勢，表明青島市房地產市場發展較為成熟，服務業較為發達，隨著中國經濟發展進入“新常態”，中央政策以“穩”為主，房地產市場穩步發展，青島市發展養老地產、開發旅游養老產品的優勢凸顯。

四、結論與建議

旅游城市養老地產的發展受到旅游環境子系統、養老環境子系統和地產環境子系統的綜合影響，需要考慮眾多因素。針對我國日益凸顯的人口老齡化問題，旅游城市養老地產的發展有其必然性，但目前看來，青島市養老地產的發展還處在起步階段，根據旅游城市養老地產的特點及老年人的旅游需求、養老觀念和習慣，結合青島市養老地產的發展現狀和國家政策的支持，并借鑒和學習國外典型旅游城市養老地產的發展經驗，為青島市養老地產發展與旅游養老功能提升提出以下建議。

（一）豐富老年旅游產品，為旅游城市養老地產的發展奠定基礎

依托青島市獨特的海濱風貌，結合老年人的旅游需求特點，創新老年旅游產品開發體系，營造優良的旅游環境，以吸引更多的老年人投資養老地產。比如可以在地產開發區內規劃各類旅游養老項目，緊緊圍繞養生養老，開展多種諸如太極、散步等老年娛樂項目；同時，配備醫療服務中心，定期為老人檢查身體，開展養老講座，制定養生計劃，使老年旅游群體在居住中感受到更多的人文關懷；依托重點景區在周邊配套開發養老地產及旅游養老項目，滿足其旅游養老的需求，景區內適當增加適合老年人身體條件和興趣愛好的項目，以增強老年人的旅游體驗性。

（二）完善養老配套設施，為旅游城市養老地產的發展明確方向

旅游城市養老地產面向的是有較高消費能力且追求高質量生活水平的老年人，地產的建設需配套和完善商業、會所、老年文化活動中心、健身房、急救中心和老年醫院等設施，以滿足老年人的各類養老需求。比如嶗山區流清河景區因其良好的空氣質量、宜人的海濱風情以及較少的擁堵吸引了眾多老人前來養老，因此，可以在此規劃養老地產項目，修建旅游養老度假村。因其距市中心較遠，可以適當修建老年文化休閑中心和老年養療康復中心，為老年人提供休閑娛樂和健康檢查的場所，讓老人在舒適的環境中獲得最佳的旅游體驗。八大關一線宜人的居住環境、較高的綠化覆蓋率以及完善的醫療設施，可以打造成為青島市旅游養老發展的核心地帶。

（三）設計適老性房屋，為旅游城市養老地產的發展提供保障

養老地產有別于一般的地產項目，其建筑設計需要最大化地方便老年人的生活。旅游城市養老地產開發應堅持無障礙設計原則，需配備方便輪椅進出的無障礙電梯，在出入口設計無障礙坡道，公共走廊及坡道兩側需設置無障礙木質扶手。在房型設計上，注意臥室和衛生間緊密相連，衛生間地面采用防滑防跌處理，浴缸的深度、便器及洗手池的高度均滿足無障礙設計的要求，考慮到老年人使用時的空間尺寸和方便程度，在適當的地方設置不同功能的扶手[20]。

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