房屋測量中共有面積測算與分攤相關問題探討

黃錦財

摘 要：文章主要闡述建筑面積、成套建筑面積、共有建筑面的概念，分析房屋共有面積的認定與測算，研究房屋共有面積的分攤方法，并就當前房屋共有面積測算與分攤中存在的問題提出了優化策略，以推動房屋共有面積測算與分攤水平的不斷提升。

關鍵詞：房屋測量；共有面積測算；分攤

中圖分類號：P218 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）11-0055-02

1 房屋共有面積的相關概念

1.1 建筑面積與成套建筑面積的概念

建筑面積的概念由來已久，隨著相關概念的不斷成熟，建筑面積也有了更為準確的定義。建筑面積定義為建筑物外墻勒腳以上的結構外圍水平面積，是以平方米反映房屋建筑建設規模的實物量指標。因此，可以將建筑面積理解為房屋面積根據應用方式的差異而設置的規范性指標[1]。而成套建筑面積是為了方便商品房面積測算與計價，原國家建設部在1995頒布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》中提出此概念，并明確規定商品房的銷售計價應按“套”計算。成套建筑面積是由套內建筑面積與應分攤的共有建筑面積相加所得。成套房屋的套內建筑面積主要包括使用面積、墻體面積以及陽臺建筑面積三部分。

1.2 共有建筑面積的概念與處理原則

根據《房產測量規范》的定義，房屋共有建筑面積是各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，常見的包括樓梯間、電梯間、垃圾道、管道井、變電室、地下室等。對于共有建筑面積，通常分為三類進行處理：

一是產權各方均有合法權屬分割文件或協議，則共有面積處理應依據協議處理；

二是共有建筑面積的處理協議不是所有權利相關者共同達成的，則不得視為有效的分割協議，應在考慮權利相關者的前提下，根據國家相關規范對共有面積進行測算分攤；

三是權力相關者均無共有面積分割協議，此種情況下的共有面積可根據相關規范按比例進行分攤；另外，權利各方的建筑面積總和應等于總建筑面積[2]。

2 房屋共有面積的認定與測算

2.1 房屋共有面積的認定

房屋共有面積的認定是一個復雜的過程，應分為以下幾個部分進行認定：

一是整棟建筑物的共有面積，這部分主要包括為整棟樓服務的建筑面積，樓梯間、電梯間、門廳、門廊、外墻的一半、單獨使用的警衛室、垃圾道、通風道均屬于棟共有面積的范疇，認定的標準為該區域的服務對象是否為整棟樓；

二是多功能區共有面積，該區域的認定標準為是否服務于兩個或兩個以上功能區，如專用設備室、商場或辦公樓功能區的電梯間與樓梯間等；

三是功能區共有面積，是指專門為獨立功能區服務的專用設備間，以及住宅功能區、商業功能區的樓梯、專用電梯、大堂等；

四是層共有面積，如本層專用的衛生間、過廊、通道、開水房、空調間等專用部位建筑面積[3]。

2.2 房屋共有面積的測算

在完成套內面積測算后，即可進行共有面積的測算。

首先是棟共有面積的測算，對公用樓梯間、電梯間、門廳、外墻的一半、各類設備間的建筑面積進行測算最終得出棟共有面積；

其次是功能區共有面積，該區域的共有面積測算主要針對商業用房、單位用房以及商住樓，包括各功能區專用的設備間、電梯、走廊等區域的建筑面積，最終得出功能區共有面積；

三是層公用面積的測算，主要包括不同套、不同權屬的層共有面積，如廁所、廚房、過道、專用設備間等，最后各區域建筑面積相加得出層共有面積。

3 房屋共有面積的分攤方法

3.1 可分攤與不應分攤的的房屋共有面積

可分攤的房屋共有面積主要包括以下幾類：

一是共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井、提物井、樓梯間；

二是為本棟建筑服務的配電設備間、水泵房、值班警衛室、公共用房、管理用房；

三是共有的門廳、大廳、過道、門廊、電梯機房、水箱間、室外樓梯、地下室、半地下室；四是公共建筑之間的分隔墻、外墻的一半等[4]。

而某些共有面積并不納入分攤的范疇，主要包括：作為人防工程的建筑面積；獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；為多棟建筑服務的警衛室、設備房、管理房；提供公共休息服務的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；用于公共事業的市政建設建筑物。

3.2 房屋共有面積的分攤公式

房屋共有建筑面積的分攤公式：

△Si=K×Si（1）

K=Σ△Si÷ΣSi（2）

其中，K—為面積的分攤系數， m2；

Si—為各單元參加分攤的建筑面積，m2；

△Si—為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2；

Σ△Si—為需要分攤的分攤面積總和，m2；

ΣSi—為參加分攤的各單元建筑面積的總和，m2。

3.3 不同類別房屋共有面積的分攤方法

不同類別房屋的共有面積存在差異，下邊將分別予以介紹：

一是住宅樓的共有面積分攤：主要以棟為單位進行共有面積計算，然后根據房屋共有面積分攤公式計算出分攤系數，如果住宅樓底層為附屬層，且層高在2.20 m以上，則該部分面積應依照商住樓共有面積的分攤方法進行處理，即將該樓劃分為住宅和附屬層兩個功能區；

二是商住樓的共有面積分攤：此類房屋的共有面積分攤需要分類進行，根據房屋中住宅功能區與商業功能區的功能定位，首先將整棟建筑的共有面積劃分為住宅區域及商業區域，住宅區域分攤建筑面積與商業區域分攤建筑面積相加即為整棟房屋的總共有面積，然后根據住宅區域與商業區域的共有面積分攤方法分別計算[5]；

三是綜合樓的共有面積分攤，此類房屋的共有面積分攤應著重考慮使用功能，并依據“誰使用，誰分攤”的原則進行測算與分攤。

4 房屋共有面積測算與分攤中存在的問題及對策

4.1 當前房屋共有面積測算與分攤中存在的問題

當前房屋共有面積測算與分攤中，主要存在以下幾個問題：

一是開發商利用共有面積分攤計算的漏洞，將商品住宅樓的一至二層、甚至一至四層設計為營業用房，而上部的住宅部分則單獨設計為通行樓梯，這部分建筑面積的是否應分攤給上層住宅用戶尚存在爭議；

二是在計算陽臺面積方面存在爭議，《房產測量規范》與《建筑工程建筑面積計算規范》對陽臺面積的測算與分攤存在較大差異，開發商的設計人員與房產機構的測算指標各不相同；

三是商品房按“套”銷售的方式在推行過程遇到極大的阻礙，由于房屋共有面積測算與分攤規范的不統一，許多購房者出于對開發商的不信任而抵制按“套”銷售；

四是《房產測量規范》在具體分攤問題上缺少明確界定，因而在實際的測算過程中存在極大的主觀性，這也導致房屋共有面積測算與分攤結果的不確定性與偶然性。

4.2 房屋共有面積測算與分攤的優化策略

為解決當前房屋共有面積測算與分攤中存在的問題，筆者提出以下幾點優化策略：

首先，針對《房產測量規范》與《建筑工程建筑面積計算規范》的差異，應根據不同的測算目的進行考量，不同規范的適用范圍應有嚴格的界定。在實際的測算過程中，《房產測量規范》只能用于房屋登記、房地產市場管理、財稅征收等，而《建筑工程建筑面積計算規范》則用于建筑項目管理，從而盡可能減少異議或誤解。

其次，房屋銷售雙方應對于銷售計價方式達成協議，可以以購房者廣泛接受的套內建筑面積計價方式為主，從而避免分攤面積計價所帶來的爭議；對于為住宅部分所設置的樓梯通道，可以將其虛擬一個用戶進行單獨登記，權屬歸整棟樓的用戶所有，在公用設施維修時由住戶按比例承擔相應的費用。

另外，房屋共有面積測算與分攤人員應不斷提高自身綜合素質，形成良好的職業道德素養，在具體的測算與分攤過程中應嚴格執行相關規范，針對分攤糾紛應積極尋求最佳解決方案，促使各方達成共識，最終簽訂書面協議；如果雙方達不成協議，房屋測算人員應從合理性出發提出最佳解決方案，切忌采用強制性手段進行建筑共有面積分攤，嚴格遵守物權法定的原則。

5 結 語

我國近年來開始大力推行按套或套內建筑面積銷售商品房的新型計價方式，對于房屋共有面積測算與分攤也有了新的規定，但是在實行規定的過程中暴露出諸多問題，要解決這些問題，必須真正區別《房產測量規范》與《建筑工程建筑面積計算規范》的差異，在商品房銷售中保證雙方就共有面積測算與分攤方式達成協議，避免不必要的糾紛，房屋測算人員也應不斷提升自身綜合素質，從而推動我國房屋測算方法的不斷進步與創新。

參考文獻：

[1] 楊雪.房產共有建筑面積分攤的討論[J].河南科技，2012，（20）.

[2] 陶忠勇.住宅架空層建筑面積計算及產權歸屬探討[J].浙江測繪，2012，（2）.

[3] 郭瑋.論住宅小區車位、車庫的歸屬與使用[J].合肥工業大學學報：社會科學版，2010，（4）.

[4] 楊本廷，黃勇.規劃驗收建筑面積測量的幾點體會[J].城市勘測，2010，（3）.

[5] 趙海云，王文彬，余瑩.房產面積產權屬性及其實現[J].測繪通報，2013，（9）.