邢海洋：租賃新政

邢海洋

房價日漲，“地王”還在刷新著市場的預期。當土地市場不“解渴”，居民望房興嘆時，作為緩解購房壓力選項的租賃新政出臺了。當我們聽到冬天法國房東不能趕租客出門時，當我們得知英國的占領無人居住空房的“占居權”時，無不為自己“寄人籬下”的弱勢處境深感壓抑，從而激發出爭做房奴的雄心壯志。這個意義上，租賃新政若能更“偏袒”租客，必能使緊繃的地產和房產市場松扣。可執行起來，卻非易事。

一個月前，國務院常務會議共推出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優惠以及市場規范方面，給予住房租賃市場支持。6月初，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出了一系列優惠政策措施，用以支持租賃住房建設、鼓勵住房租賃消費。租賃新政的目標是，到2020年租賃與購買一道助城鎮居民居有其屋。具體措施上，租房者可以提取住房公積金用來支付房租;非本地戶籍的租房者，可以享受當地義務教育、醫療等基本公共服務;租房合同期內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。對于租房者，政府則允許按單間出租，承諾減少個人所得稅。在增加房源方面，政府允許商業用房改建為租賃住房。

現有制度框架下，這堪稱是對租房客最慷慨的施予了。此前，為排擠低端租房者，地方政府曾出臺過多項禁令，如禁隔斷、禁人均居住面積5平方米以下等等。新政中，一項看似低調的政策引來最多的關注，或改變租賃市場供求的格局。具體而言，政府允許將商業用房按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應按照居民標準執行。如果城市里大量受電商擠壓而閑置的商業用房“變性”為租賃用房，或極大改變一線城市供不應求的租賃市場。在德國，住房自有率僅43%，租賃住房占據了57%的市場份額。租賃住房的相當一部分是政府通過土地、稅收政策的傾斜，推動企業建設住房再低價租賃。

問題在于，政府選擇商業用房而非價值更為低廉的工業用房來促進租賃或選錯了對象。商業用地的價值并不一定比住宅用地更低，企業很可能沒有將商業用房轉化為租賃用房的動力。因為土地價值受區位和規劃左右，很難一塊一塊地比較，這里不妨“以全概偏”做一個簡單的計算：2014年北京住宅用地樓面單價1.667萬元，商服用地平均成交價1.246萬元，表面看宅地更貴，但若把使用年限算進去，宅地70年，商業用地50年，以年均價格計，商業用地反而勝出。把更為貴重的商品“變性”為廉價商品，于理不合;若更進一步連流通性能都放棄，只為獲得使用廉價水電的權利，絕大多數情況下，相信這都不會是一種劃算的選擇。

德國之所以培育出如此龐大的租賃市場，政府向居住者讓渡的絕不是水電費這么一點點小利益。“二戰”后，德國共建設1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，多數為租賃住房，而德國總人口才8100萬。在所有1860萬套租賃房屋中，又有1/4是政府公租房，而政府房屋主要面向中低收入階層，其穩定而低廉的租金更成為房屋租賃市場的“定海神針”。

租賃不但是獲得住房的兩大主要途徑之一，也是許多社會問題的源頭。為此許多國家的租賃立法早從私法上的契約關系、遵循合同自由的原則轉為以保護承租人為目的的房租管制制度。控制租金、限制房東退租權、限制個人住房數量、強制空屋出租等管制措施在西方的立法中普遍存在。在我國古代，還有過“只許客辭主，不許主辭客”的說法。以此觀察，這一次的租賃新政，雖能對出租和承租方不偏不倚，不過是對租賃雙方契約關系的重申，離保護承租人還有距離。