沈陽緣何突然叫停“零首付”購房新政

文/文志

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沈陽緣何突然叫停“零首付”購房新政

文/文志

最近，沈陽市政府半夜突然叫停了出臺不到半日的當地樓市新政“零首付”買房。這一突發事件引起媒體和社會各界的議論紛紛，在議論中，很多人免不了質疑：沈陽市政府緣何突然叫停了“零首付”購房新政？

出臺優惠購房政策緣自積極去庫存

據了解，3月1日沈陽市人民政府辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的實施意見（試行）》（以下簡稱《意見》）公布，共22條措施，包括鼓勵大學生中職生購房、“零首付”等內容。沈陽市政府推出此政策的原因之一，是積極推行樓市去庫存的政策。

近年來，沈陽市房地產市場總體保持了平穩的發展態勢，但仍存在結構性矛盾，要進一步改善房地產市場供需結構，消化房地產庫存。為此，《意見》設定的目標是：今年沈陽市要實現商品房銷售同比增長10%，庫存去化周期控制在合理區間，房價運行保持平穩，力爭用2-3年時間使沈陽市房地產市場供需結構達到均衡。

基于此，沈陽市決定在土地供應、基礎設施和配套建設以及公積金貸款等方面出臺政策，支持廣大市民購房，同時，通過政策引導，鼓勵高端人才、高校畢業生、農民工等群體來沈買房落戶。為此，《意見》提出了一系列降低二手住房交易稅費的舉措，包括二手住房轉讓繳納的營業稅、個人所得稅實行先征后補。居民互換住房的，實行“零稅費”政策，免收交易費、產權辦證費，繳納的契稅、營業稅、個人所得稅先征后補。支持居民改善住房條件，一年內先買房后賣房或先賣房后買房的，購買房產面積大于出售房產面積的，按面積差每平方米補貼50元。

據分析，沈陽市政府為了去庫存而出臺全國力度最大的優惠政策，原因在于該市房價降幅較大、庫存較高。中國指數研究院數據顯示，沈陽市2月份新建商品住宅均價為7066元/平方米，在截至2016年2月的三年時間內，沈陽市的房價最高曾達到7952元/平方米。而如今的房價大約回落至5年前也就是2011年7月的水平。同策咨詢研究部數據顯示，截至今年1月末，沈陽新建商品住宅庫存面積2107萬平方米，環比減少3萬平方米，去化周期為18個月。

“零首付政策”半日游，被沈陽市連夜叫停

沈陽市政府下發的《意見》中第十四這樣表述：支持高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房。對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續繳存時限由6個月降為3個月，首付比例實行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業學校在校生購買商品房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業學校在校生及新畢業生購房的，給予契稅全額補貼。

在鼓勵農民進城買房居住的第十五條中，其優惠政策是：積極探索農民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制。落實“兩權”可抵押貸款政策，簡化收入證明要件和擔保手續等，為進城購房的農民提供貸款支持。全面推進居住證制度，推動居住證持有人享有與本地戶籍人口同等的住房保障權利，將符合條件的農業轉移人口納入住房保障范圍。一市三縣可結合本地區實際出臺支持政策。

有關專家表示，現在沈陽是人口流出城市，該條例針對大學生這個購房群體，有想要把大學生留在沈陽的目的，這樣有利于刺激當地的樓市。同時，沈陽市出臺的去庫存優惠政策，不排除有炒作大學生這個群體購房的嫌疑。而在該政策出臺之后，經濟學家馬光遠就曾發布微博，呼吁有關部門緊急叫停沈陽的“零首付”政策。

中原地產首席分析師張大偉認為，對“零首付”的這部分購房人來說，高昂的月供將是難以承受的負擔。目前沈陽新房均價7000元，以一套面積100平方米的住宅計算，“零首付”貸款需70萬，月供4000多元，而沈陽2015年的社會平均工資不到5000元。一個新畢業的大學生參加工作后月工資也就是5000元左右，如果“零首付”購房，其高額的還貸壓力可想而知。

沈陽去庫存似有急功近利之嫌

沈陽樓市去庫存之舉，顯然是一個較典型的朝令夕改的案例。僅就樓市而言，這種現象已經多次上演，比如，2012年至少有三個城市出臺樓市新政不久后由于某些原因又突然叫停，其中最短命的政策從發布到叫停不到12小時。這次，沈陽出臺的“大學生購房零首付”政策也是“半日游”——剛以文件形式公布“大學生購房零首付”，很快又辯稱該政策處于前期調研論證階段。

很多網友對此舉提出質疑：沈陽市政府怎么會把處于前期調研論證階段的“政策”以文件形式正式發布呢？毫無疑問，這絕不是粗心大意，而是決策隨意、試探民意。如果上述《意見》在出臺前經過充分調研論證，經過嚴格決策程序，筆者相信《意見》中絕不會出現“大學生購房零首付”這一條，因為鼓勵沒有經濟能力的大學生購房很荒唐，再加上“零首付”，不僅會給樓市帶來風險，還可能影響大學生的生活以及誠信。

更重要的是，即便不實施“大學生購房零首付”政策，其被納入《意見》中也已經暴露出當地政府存在急功近利的思想，想通過鼓勵大學生零首付購房來擴大購房人群，或以“大學生購房零首付”為誘餌來吸引居民買房，目的是提高去庫存效率，因為絕大多數大學生、新畢業生自己沒有穩定收入，沒有經濟能力，即便“零首付”買到房，也需要家人來還房貸。

事實上，不僅沈陽為“去庫存”著急，其他高庫存的城市也是如此。尤其是春節后，一線城市和部分二線城市房地產市場異常火爆，沈陽等城市的管理者不僅會眼紅，也擔心當地住房需求、投資需求被搶走，所以才心急火燎地挖掘新的購房潛力，如大學生。

地方去庫存不可實施“過火”政策

目前，盡管各地高庫存占用資金、浪費資源，影響財政收入和GDP增長，但去庫存并不是一朝一夕之事，必須要有耐心，不能因為著急而亂了方寸，淪為笑柄。既然高庫存累積有一個過程，去庫存自然也要一個過程。國家層面已經出臺了貨幣、稅收等政策，各地也已出臺不少救市政策，政策疊加效應顯現有一個過程。另外，不能為了去庫存而影響其他如“雙創”政策的效果。

對于沈陽的急功近利之舉，有業內人士認為，不是只有沈陽在打首付的主意。在樓市火爆的當下，首付貸再度走紅。這種類型的產品并不是新鮮事物，一些民間金融公司和房地產中介都會提供類似的產品，主要是針對一些不夠首付款的人群，貸款金額也不會太高，大多數會控制在你的房款的15%以內。比如P2P就有搜易貸、廣州e貸等平臺，而地產中介比如鏈家、世聯行等也都有這類產品。但是從去年下半年開始，這類產品的需求量開始增加。

雖然首付貸讓原本湊不夠首付的人有了買房資格，但是這樣也無疑加大了買房者的杠桿。以一套100萬元的房子為例，按照銀行按揭最低首付兩成計算，首付也需要20萬元。但是如果用了首付貸，自己可能只需要10萬元就能買下一套100萬元的房子，杠桿再次放大了一倍，這種“場外杠桿”的風險顯而易見。對此，業內人士認為，過度杠桿化一定有很大的風險，一旦資產價值產生波動的話，風險就會凸顯。

業內人士表示，經濟缺乏動力，房地產業依然是最重要的引擎。在此背景下，高庫存的沈陽加大對房地產業的支持力度是必然的，但應注意的是，庫存并不是一日積累的，也更不會在短期內消化。因此，利用多個高杠桿去庫存是萬萬不可取的，風險將會因杠桿而成倍地放大。對于沈陽來說，目前經濟整體漲幅趨緩，畢業生的收入穩定性差，在此背景下，即使房價不下跌，“零首付”舉措也將成為銀行巨大的風險源頭。

有關專家據此建議，地方政府或調整商業銀行貸款政策，或鼓勵商業銀行自己制定信貸比例，可由一些股份制商業銀行先試點，然后五大國有銀行再根據情況跟進，這樣才不會帶來風險，同時也有利于當地金融行業和經濟發展的穩定。

（作者單位：山東省臨沂市園林局）