如何化解業(yè)主委員會(huì)成立難

萬吉生

很多小區(qū)開發(fā)商、物業(yè)公司占用小區(qū)公共配套、侵占業(yè)主公共權(quán)益收入，部分費(fèi)用收取不合理，管理費(fèi)、停車費(fèi)說漲就漲，消防、監(jiān)控設(shè)施長(zhǎng)期得不到維護(hù)成擺設(shè)……由于各種侵權(quán)、服務(wù)問題逐漸浮出水面，業(yè)主們開始更加關(guān)注自身的合法權(quán)益。為了有個(gè)能和物業(yè)公司平等對(duì)話的平臺(tái)，業(yè)主委員會(huì)順勢(shì)而生。然而多年過去了，業(yè)主委員會(huì)還是沒能普遍成立。

據(jù)了解，目前全國(guó)擁有業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)占比僅為10%左右，公開數(shù)據(jù)中產(chǎn)生過業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)為30%-35%。小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，到底難在哪里？

一難：鄰里間聯(lián)絡(luò)少，牽頭者難處多

很多小區(qū)首先面臨的是誰來領(lǐng)頭籌備的問題。年輕業(yè)主們平時(shí)比較忙，沒有太多時(shí)間，只能寄希望于退休后有時(shí)間的老年人。但很多老年人存在業(yè)主身份認(rèn)定等問題，因?yàn)榇蠖嗍且詢号x買的房，不是房產(chǎn)證上的“業(yè)主”。

另外，小區(qū)業(yè)主之間平常聯(lián)系較少，互相之間不太了解，沒有人愿意主動(dòng)牽頭帶動(dòng)大家，很多業(yè)主隨大流、搭便車，集體利益的事情漠不關(guān)心，對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)不了解、不支持。還有一個(gè)原因就是業(yè)主們不知道如何成立業(yè)主委員會(huì)。因此，響應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)的人并不多，大部分業(yè)主處于觀望狀態(tài)。

籌備成立業(yè)主委員會(huì)，是小區(qū)全體業(yè)主的大事，離不開業(yè)主的廣泛支持和參與。靠一個(gè)人、一小部分人是做不起來的，而且短時(shí)間內(nèi)要得到全體業(yè)主的擁護(hù)更是不易。因此，如何激發(fā)、調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主積極主動(dòng)參與業(yè)主委員會(huì)的成立才是頭等大事。

可以在小區(qū)建設(shè)熟人社會(huì)，利用互聯(lián)網(wǎng)織起聯(lián)系網(wǎng)，在此基礎(chǔ)上以鄰里之間的活動(dòng)為載體，組織開展各種老少皆宜的活動(dòng)，營(yíng)造一個(gè)快樂、和諧、文明、歡愉的氛圍，拉近業(yè)主之間的距離，搭建一個(gè)促進(jìn)業(yè)主之間互相認(rèn)識(shí)、互相交流的平臺(tái)。通過活動(dòng)把小區(qū)的業(yè)主凝聚起來，從中發(fā)現(xiàn)一些積極分子，組成核心團(tuán)隊(duì)，再發(fā)展樓層義工，幅射到每個(gè)樓棟、層、戶。

在這期間，領(lǐng)頭人要組織核心團(tuán)隊(duì)認(rèn)真學(xué)習(xí)《物權(quán)法》等有關(guān)法律法規(guī)，熟悉籌備成立業(yè)主委員會(huì)的程序和業(yè)主的權(quán)利、權(quán)益、義務(wù)，廣泛宣傳，充分激發(fā)調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主參與的積極性和熱情。

二難：程序不熟成立難

1.如何選取籌備組成員

業(yè)主委員會(huì)籌備工作多而雜，需要組建一個(gè)專門的籌備組。籌備組成員應(yīng)為單數(shù)，以5-7人為宜，大多數(shù)成員應(yīng)為小區(qū)業(yè)主。

籌備組成員要熱心公益事業(yè)，具有組織能力且擁有一定的空閑時(shí)間。籌備組中要有一個(gè)牽頭的人，這個(gè)人要有領(lǐng)導(dǎo)能力，能服眾。怎樣選取具備這些能力的人呢？可以通過小區(qū)業(yè)主QQ群等交流平臺(tái)，由業(yè)主推薦或自薦。也可以由社區(qū)居委會(huì)推薦，因?yàn)樯鐓^(qū)居委會(huì)比較熟悉各小區(qū)的實(shí)際情況。

籌備組成員名單以書面形式在小區(qū)顯眼位置公示。業(yè)主對(duì)其中成員有異議的，由社區(qū)居委會(huì)和主管部門出面協(xié)調(diào)解決。

完成組建后，籌備組要展開小區(qū)業(yè)主資料搜集、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開時(shí)間和地點(diǎn)確定、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的擬定、業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單制定等工作。

2.如何搜集業(yè)主信息

現(xiàn)在小區(qū)少則幾百戶，多則幾千上萬戶。如何搜集業(yè)主信息，確定入住的情況呢？比較簡(jiǎn)單的方式是直接找物業(yè)公司拿資料，但此種方式通常會(huì)吃“閉門羹”。另一種辦法就是“掃樓”，即挨家挨戶的登記業(yè)主信息。可以在小區(qū)QQ群內(nèi)動(dòng)員每棟樓里的熱心業(yè)主出任樓棟長(zhǎng)，參與到業(yè)主信息搜集中來。

在“掃樓”過程中，樓棟長(zhǎng)可以向業(yè)主傳遞業(yè)主委員會(huì)籌備的動(dòng)態(tài)，發(fā)布首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間和地點(diǎn)，要他們密切關(guān)注籌備組近期發(fā)布的信息，積極參與到業(yè)主委員會(huì)的籌建中來。

3.如何組織業(yè)主投票

根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主委員會(huì)成員確定、管理規(guī)約等規(guī)章議程的表決，都需要在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上，由小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主票選。因此，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議必不可少。

值得注意的是，在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前，籌備組要將大會(huì)議程、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)成員候選人等在小區(qū)內(nèi)公布超過15天，同時(shí)要制定好投票箱、業(yè)主委員會(huì)成員選票等。

會(huì)議召開可以采用書面征求意見的形式，也可以采用現(xiàn)場(chǎng)大會(huì)的形式。組織小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主同一時(shí)間在同一地點(diǎn)開會(huì)的難度比較大，因此，書面征求意見的會(huì)議形式成了不少業(yè)主委員會(huì)籌備組的首選。這種形式方便、有效。在會(huì)議當(dāng)天，發(fā)放組先將選票、表決票發(fā)送每戶業(yè)主手中，然后由收票組在固定地點(diǎn)收票，或是挨家挨戶收票。投票結(jié)束后，要在社區(qū)居委會(huì)、房產(chǎn)局物業(yè)公司科的指導(dǎo)監(jiān)督下公開唱票、驗(yàn)票。

三難：開發(fā)商和物業(yè)公司配合難

小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，還面臨著來自開發(fā)商及物業(yè)公司的阻力。物業(yè)公司作為一個(gè)企業(yè)，追求的是利益最大化，成立業(yè)主委員會(huì)去監(jiān)督它、制約它，物業(yè)公司當(dāng)然不愿意。因此，必須要物業(yè)公司明白，業(yè)主委員會(huì)是雙方溝通對(duì)話的橋梁，既可以監(jiān)督物業(yè)公司服務(wù)，還可以替物業(yè)公司化解與業(yè)主之間的矛盾。有些事情物業(yè)公司不方便做業(yè)主工作，業(yè)主委員會(huì)可以做，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿意可以先通過業(yè)主委員會(huì)反映。成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，管理都會(huì)有很大的改進(jìn)，物業(yè)公司和業(yè)主的相處也會(huì)變得融洽，使小區(qū)更加和諧。

四難：參會(huì)“過半”難

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)公司管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)公司所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)公司管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

現(xiàn)實(shí)中，“應(yīng)當(dāng)有物業(yè)公司管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加”的要求很難實(shí)現(xiàn)。因?yàn)閷?duì)于許多小區(qū)來說，初期入住率普遍較低，特別是有些人買了房子并不住，而是直接租出去，有些業(yè)主甚至在外地，這直接導(dǎo)致業(yè)主人數(shù)達(dá)不到有效條件，成立業(yè)主委員會(huì)的提議也不得不長(zhǎng)期擱置。

對(duì)此，可通過上述線上線下的活動(dòng)聯(lián)絡(luò)，組織架構(gòu)的搭建，聚攏小區(qū)的基本人氣，對(duì)于外地、出租戶可致電業(yè)主或郵寄業(yè)主大會(huì)文件，由業(yè)主以出具委托書的形式參與成立業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)成立并不難

成立業(yè)主委員會(huì)說難很難，說不難也不難，只要按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的程序走，就可以成立。雖然當(dāng)前成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)只占很小的一部分，但是隨著小區(qū)業(yè)主覺悟的不斷提高，業(yè)主的權(quán)利意識(shí)被廣泛激發(fā)，更多業(yè)主開始關(guān)注自身的合法權(quán)益。此外，大環(huán)境也在一天一天地變好，特別是武漢已走在全國(guó)先列，要求符合條件的小區(qū)必須100%成立業(yè)主委員會(huì)。一些社區(qū)也在積極指導(dǎo)更多的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，讓更多的小區(qū)享受到物業(yè)公司更好的服務(wù)，這也是街道和社區(qū)今后努力和發(fā)展的一個(gè)方向。

陳品祿/責(zé)任編輯