房地產(chǎn)價格泡沫與貨幣政策調(diào)控

侯欣佳

(廣東技術(shù)師范學(xué)院 天河學(xué)院,廣東 廣州 510540)

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房地產(chǎn)價格泡沫與貨幣政策調(diào)控

侯欣佳

(廣東技術(shù)師范學(xué)院 天河學(xué)院,廣東 廣州 510540)

受經(jīng)濟發(fā)展的影響,我國很多地區(qū)的房地產(chǎn)表現(xiàn)出價格泡沫,雖然短時期內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮,不過一旦泡沫破裂會導(dǎo)致房地產(chǎn)的崩盤。因此政府為保證房地產(chǎn)的健康發(fā)展,需要積極做好貨幣政策調(diào)控。文章簡要介紹我國房地產(chǎn)價格泡沫調(diào)控面臨的問題,并在此基礎(chǔ)上探討相應(yīng)的貨幣政策措施。

房地產(chǎn)；價格泡沫；貨幣政策；調(diào)控；措施

2003年之后我國的商品房價格不斷上漲,房地產(chǎn)泡沫同20世紀(jì)80年代末的日本存在著很多相同點[1]。因為兩國的融資體系主要是銀行融資,房地產(chǎn)的資金來源高度依賴銀行信貸,所以貨幣政策能夠借助于利率以及信貸影響房地產(chǎn)的價格。

1 房地產(chǎn)價格泡沫問題

第一,過度調(diào)控有可能影響到經(jīng)濟發(fā)展。從房地產(chǎn)行業(yè)的屬性而言,有著產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高以及經(jīng)濟帶動效果顯著等方面的特點,房地產(chǎn)市場如果迅速下降容易導(dǎo)致產(chǎn)能過剩[2]。發(fā)達國家的相關(guān)經(jīng)驗顯示,需求不足導(dǎo)致的通貨緊縮是經(jīng)濟發(fā)展過程當(dāng)中的重要阻礙。要是調(diào)控力度過大,借助于一系列的傳導(dǎo)機制,會導(dǎo)致總供給超過總需求,從而發(fā)生通貨緊縮問題[3]。在新的調(diào)控政策下,開發(fā)投資以及土地購置等方面的指標(biāo)都出現(xiàn)一定程度的下降,房地產(chǎn)的上、下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)也受到明顯的影響,再加上宏觀經(jīng)濟存在的不確定性,有可能進一步影響到國民經(jīng)濟的發(fā)展。

第二,放松調(diào)控會導(dǎo)致泡沫愈演愈烈。任何國家以及地區(qū)調(diào)整房地產(chǎn)價格都需要一個比較長的過程,通常情況下需要連續(xù)調(diào)整貨幣政策才可以實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的軟著陸[4]。房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展的影響非常顯著,在泡沫初期各國政府往往會出臺相關(guān)政策避免房地產(chǎn)泡沫持續(xù)擴大,不過因為市場預(yù)期太過樂觀,會影響到政策的調(diào)控效果。隨著房地產(chǎn)泡沫的加劇,會進一步加大政府壓力,從而頒布更為嚴格的調(diào)控政策。市場預(yù)期也會隨之改變,導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格不斷下降,行業(yè)降溫產(chǎn)生明顯的負面影響,不利于經(jīng)濟的發(fā)展。政府迫于通貨緊縮的壓力而不得不繼續(xù)實施寬松貨幣政策[5]。在這一情況下,如果資金缺乏更加理想的投資渠道,容易繼續(xù)涌進房地產(chǎn),從而產(chǎn)生新一輪的泡沫。要是政府選擇嚴厲調(diào)控,有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)陷入持續(xù)的蕭條。房地產(chǎn)有著投資性以及消費性兩種特點,我國的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)主要側(cè)重其消費品屬性。同美國的房地產(chǎn)金融比較而言,我國應(yīng)當(dāng)走德國的房地產(chǎn)發(fā)展模式。在當(dāng)前的經(jīng)濟背景下,應(yīng)當(dāng)完善消費品主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場及其相關(guān)機制。

第三,微觀主體影響貨幣政策的執(zhí)行效果。微觀主體的行為有可能挑戰(zhàn)貨幣政策執(zhí)行的效果。通常情況下,市場主體會根據(jù)自身的判斷來根據(jù)調(diào)控政策決定自身行為。要是違背調(diào)控政策的目的,就會影響到貨幣政策的順利執(zhí)行。消費者的行為往往會擴大效果[6]。要是房地產(chǎn)主體的消費者對房價下跌的預(yù)期太長,結(jié)果就會背離調(diào)控的最初目標(biāo)。例如當(dāng)年“國十條”發(fā)布之后,購房者的觀望色彩濃重,不少人甚至退房違約來規(guī)避房價下降的風(fēng)險。

2 房地產(chǎn)價格的貨幣政策調(diào)控措施

第一,完善貨幣政策的傳導(dǎo)。傳導(dǎo)機制可以說是貨幣政策調(diào)控過程當(dāng)中非常關(guān)鍵的一個步驟,傳導(dǎo)機制的效率在很大程度上決定著貨幣政策調(diào)控的執(zhí)行效果。所以完善貨幣政策的傳導(dǎo)機制有非常重要的現(xiàn)實意義。時滯可以說是阻礙貨幣調(diào)控政策發(fā)揮效果的重要影響因素。當(dāng)前環(huán)境下,我國實施官方利率政策,同時利率市場化的進程比較緩慢,從而不利于利率調(diào)控來達到貨幣政策調(diào)控目標(biāo)的效果。除此之外,貨幣政策在具體執(zhí)行的過程當(dāng)中有著很大的滯后性,房地產(chǎn)的價格難以及時做出反應(yīng),導(dǎo)致貨幣政策也就失去意義。貨幣政策的傳導(dǎo)機制效果低下,需要從以下兩個方面著手改進：一方面是要健全金融市場,推動利率的市場化進程。貨幣價格可以說是貨幣政策最為主要的組成內(nèi)容之一,我國的貨幣價格利率并沒有徹底地市場化。所以貨幣政策傳導(dǎo)的方法受到明顯的阻礙,使得貨幣政策執(zhí)行力大打折扣。為確保貨幣政策的傳導(dǎo)通暢,需要進一步放松利率管制,推進利率的市場化改革,調(diào)整利率結(jié)構(gòu),最大限度體現(xiàn)利率在實施貨幣政策過程當(dāng)中的價值。另一方面是要強化控制外匯儲備的力度,從而控制貨幣的供給。我國當(dāng)前實施的貨幣政策一個重要作用就在于控制貨幣的供應(yīng)量,同時需要保證貨幣的供應(yīng)高度可控。不過我國的對外貿(mào)易頻繁,導(dǎo)致大量的熱錢涌入國內(nèi),使得外匯儲備不斷增加,影響到貨幣供應(yīng)量控制,進而不利于貨幣政策效果的傳導(dǎo)。這就需要控制外匯規(guī)模的上升,減少熱錢的持續(xù)涌入,提高金融市場的抗干擾性。

第二,協(xié)調(diào)貨幣政策以及其他政策。我國的房地產(chǎn)調(diào)控一方面需要通過經(jīng)濟手段,另一方面還需要立法手段以及行政手段。房地產(chǎn)調(diào)控的過程當(dāng)中,不同的調(diào)控措施各有其價值。貨幣政策調(diào)控的力度較小,那么貨幣政策對經(jīng)濟運行產(chǎn)生的影響也就比較小。雖然在制定貨幣政策的時候更加自由,不過貨幣政策的實施較為煩瑣,往往涉及各種各樣的間接調(diào)控方法,因此存在著比較明顯的滯后性。財政方式來實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的調(diào)控較為直接,不過因為收入以及支出政策容易影響到其他方面的經(jīng)濟變量,波及的范圍比較廣。稅收手段來調(diào)控房地產(chǎn)價格需要實施房產(chǎn)稅,調(diào)控的效果顯著不過持續(xù)的時間較短。同時我國的房產(chǎn)稅機制不夠健全,不能單一依靠稅收。投資手段容易受各方面政策的影響,缺乏足夠的獨立性。行政手段的效果顯著,不過需要政府制定并且負責(zé)實施,不同政府的制度以及方針往往各不相同,影響到房價的調(diào)控效果。因為不同房價調(diào)控的方法各有長處以及短處,在實施貨幣政策調(diào)控的時候,需要綜合應(yīng)用其他的方法,從而確保貨幣調(diào)控措施能夠執(zhí)行到位,協(xié)調(diào)使用不同的政策,強化其他政策同貨幣政策之間的配合。

第三,改進市場主體的反應(yīng)力。我國當(dāng)前金融市場的建設(shè)較為滯后,使得市場主體對金融政策的反映不夠明顯,同時解讀金融政策的時候也不夠清楚。因為市場主體忽視金融政策,同時貨幣政策調(diào)控的反應(yīng)并未達到調(diào)控需要的狀態(tài),從而影響貨幣政策對房地產(chǎn)價格調(diào)控的效果。在這一背景下,需要提高市場各類主體的金融意識,加強銀行對貨幣調(diào)控政策的反應(yīng),幫助市場主體準(zhǔn)確把握貨幣政策的執(zhí)行目的。通過確保市場主體合理反應(yīng)貨幣政策,才可以緩解對貨幣政策調(diào)控產(chǎn)生的干擾,通過爭取市場主體的主動配合來發(fā)揮貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。

第四,提高中央銀行的調(diào)控靈活性。中國人民銀行是國務(wù)院的下屬機構(gòu),雖然近年來獨立性有著持續(xù)增強的發(fā)展勢頭,不過仍然缺乏足夠的獨立性以及靈活性。房地產(chǎn)作為重要的國民經(jīng)濟支柱,打壓房地產(chǎn)價格容易影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。所以中央銀行制定貨幣調(diào)控政策的時候不能僅僅考慮房價的問題,還需要參考政府的各種政策,從而達到價格調(diào)控的目的。為改進貨幣政策調(diào)控我國房地產(chǎn)市場的效果,需要不斷提高中央銀行的調(diào)控靈活性以及自主性,只有這樣才可以確保中央銀行出臺貨幣政策的時候綜合考慮房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,發(fā)揮價格調(diào)控的作用。

綜上所述,我國的房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展,但是在此過程當(dāng)中政府并未出臺相應(yīng)的機制控制價格,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫問題,甚至出現(xiàn)惡性循環(huán),給社會經(jīng)濟帶來不良影響。因此政府需要出臺針對性的貨幣政策調(diào)控,從而平衡房地產(chǎn)的價格,實現(xiàn)國民經(jīng)濟的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

[1]韓冬梅,屠梅曾,曹坤.房地產(chǎn)價格泡沫與貨幣政策調(diào)控[J].中國軟科學(xué),2015,12(6):47-48.

[2]孫霖.我國調(diào)控房地產(chǎn)價格的貨幣政策分析[J].黑龍江對外經(jīng)貿(mào),2015,20(11):97-98.

[3]王柏杰,馮宗憲.金融支持過度與房地產(chǎn)價格泡沫和貨幣政策有效性——以京、津、滬、渝為例[J].山西財經(jīng)大學(xué)學(xué)報,2015,10(12):48-57.

[4]段軍山.貨幣政策與資產(chǎn)價格泡沫調(diào)控——以我國房地產(chǎn)業(yè)為例[J].價格理論與實踐,2014,12(8):56-57.

[5]李宗怡.貨幣政策如何應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫——中日比較分析[J].亞太經(jīng)濟,2015,6(4):105-106.

[6]孫占芳.地方政府在房地產(chǎn)價格上漲的作用分析[J].中國房地產(chǎn),2015,3(1):159-161.

10.13939/j.cnki.zgsc.2016.47.147

侯欣佳(1977—),女,滿族,江蘇南京人,研究生,助教。研究方向：宏觀經(jīng)濟,貨幣政策,經(jīng)濟一體化。于2012年2月起就職于廣東技術(shù)師范學(xué)院天河學(xué)院。