住宅精裝修工程前期合約管理

南娟妮

（甘肅萬泰建設工程有限公司 甘肅省蘭州市 730050）

住宅精裝修工程前期合約管理

南娟妮

（甘肅萬泰建設工程有限公司 甘肅省蘭州市 730050）

在現代社會中對住宅進行精裝修已經逐漸變成住宅裝修市場中的主導，愈加受到人們的重視。而且有關住宅精裝修工程的前期合約管理會給精裝工程的質量產生直接的影響，本文將在開發商的角度探討精裝修工程前期的合約管理，對其中的不足之處提出可行性建議。

住宅精裝修工程；前期合約管理

精裝修的商品房目前在市場上備受關注，一方面是政府提倡力度比較大，另一方面市場需求也比較大。下文將簡述開發商在精裝修工程中使用的發包方式和裝飾工程的使用的合約具體內容，探討前期合約能夠達到最好的工程質量的方式。

1 精裝修工程使用的發包方式

1.1 業主直接對精裝工程發包

在我們國家住宅精裝工程中，通常會有業主直接進行發包，而這種做法也是有一定的理論依據的，也是存在現實意義的。

業主直接對精裝工程進行發包的理論依據如下：這種業主直接對精裝工程進行發包的方式是平行發包的范疇之內。而平行發包指的是，由發包單位分解整個工程的很多工序，比如勘察、設計以及材料準備等等，將這些工序分別分給一家或者幾家在各個方面都有很好信譽、資質比較高的承包單位，和這些單位都要簽訂承包合同。要保證每一個負責不同工序的單位是平行關系，共同對發包單位負責任。這種平行的發包方式，在國際上是通行的一種承發包方式，是我們國家允許的一種承發包方式。

業主直接對精裝工程的現實意義如下：現階段裝修行業發展日新月異，相關企業眾多，并有很多相關從業人員。在2006年在登記中的裝飾企業在全國范圍內有近二十萬家，從事相關行業的人也有近兩千萬人。但是這個行業還是屬于一項新興行業，市場中各個企業的資質也是良莠不齊的，這也是直接造成裝修質量逐漸成為建筑業內的比較熱門的問題的原因。相關調查顯示，在上一年建筑裝飾工程中，公共建筑裝飾絕大部分都是有資質的裝修企業完成；而住宅的裝飾中，則基本是無資質的企業完成的，而且這些由無資質的企業完成的裝修大約占整個住宅裝修工程總量的60%。這樣看來，裝修質量的確需要引起人們的重視，在工程開始招標的時候就應該嚴格控制施工企業資質選擇。

1.2 精裝工程細分

有關精裝工程是否會被細分，重點并不是取決于能不能對現實需求進行滿足。因為要是將工程進行細分，要看是不是有足夠的管理能力，也要看在工程細分之后能否保證工程質量，并對成本加以良好的控制。

現階段大都是將一個住宅的精裝工程發包給一個裝飾企業。而室內精裝工程往往會使用種類繁多的材料，涉及的工作種類也很多，在監管的時候會存在很大的難度。因此在招標中經常會要求招標人對要使用的主要材料和樣板先加以審查，最大程度上保證使用材料的質量。但是在門、柜子以及地板這些方面，有太多的品牌和種類，質量也是良莠不齊，因此開發商常常會制定材料使用，或者選擇甲供的形式，由此來對裝修使用材料加以控制。但是經常會存在這樣的問題，就是施工方和材料供應商之間總是會有扯皮的情況，而且對于施工方來說，這些費用較高、又影響整體品質的關鍵部位的安裝能力又不如專業的廠商。因此可以考慮將這些部分單獨安排，讓這些由專門的廠商完成安裝。

細分精裝工程會出現很多專業單位穿插施工的情況，因此也就對劃分合約內容提出更高要求，同時在現場監管方面難度也就更大了。所以說如果開發商都能保證這兩方面的情況下，應該選擇更具備專業資質的施工單位，將地板、木門以及柜子交由專業的廠家負責。

2 施工總包單位以及精裝裝飾單位的合約內容界定

前文提到，在住宅工程在進入精裝修的階段時候，總會出現很多裝修隊伍共同作業的狀況。這種狀況的出現，要求各個裝飾隊伍所在企業要在各自簽訂的裝飾工程合同中對自己單位要在工程中履行的任務加以明確，也要確定和其他隊伍之間需要合作的部分，各項工作交接和需要協調的內容。這樣才能避免合約內容不明確、漏項造成相互推諉，產生糾紛的情況出現。

2.1 建筑施工總承包單位有關精裝工程主要內容的界定

根據上文所述，現階段大部分開發商都是針對工程直接進行招標，再和裝飾單位簽訂合同，這樣就不會和總包單位產生什么聯系。也就是說裝修的承包責任人對發包人負直接責任，而發包人將工程款項直接交給裝飾承包的單位，這是平行發包的方式。但是為了避免因為施工單位過多而出現失控的情況出現，開發商通常會扮演總包管理的角色。在施工現場主要負責對工程安全的管理，并對施工進行積極配合，業主會負責對施工進程和施工質量進行管理。

2.2 在精裝工程中對地板、門和櫥柜的合約內容界定

因為合同使用的計價方式不同，通常會分為單價、總價以及成本和酬金這些類目的合同。根據施工圖紙招標建造的商品房的裝修，工程范圍比較明確，施工工作比較少、工期比較短并基本沒有什么不穩定的因素存在，比較能符合總價合同的使用要求。一般情況下，業主也都是比較喜歡使用這種合同的形式的，會讓雙方減少很多繁瑣的環節，結算起來也很方便。重要的是使用這種合同形式會大大減少被承包商索賠的情況，對工程造價的控制十分有利。

通常發包方在招標的時候會列出一份有關工程施工量的單子，由投標方在其中填上綜合單價以及總價。而業主不需要對工程量是否準確進行監督，也不用對不準確的情況負責任。投標人要再對圖紙加以檢查，如果發現不符合規定的地方要及時對其進行糾正。

使用樣板房先行制度，對成品著重加以保護。樣板房先行制度主要是在戶型樣板的施工工程中及時發現問題所在，然后再依照施工圖紙進行施工建設，這樣能避免出現系統性的錯誤。而在眾多的客戶投訴中能夠看出，至少有70%都是有關成品的保護問題。對于產品保護要先檢查，再進行保護。各個裝修項目的合同中應該標注明確，總包的單位會監管整個施工現場的情況，但不會對各個施工單位的成負責，每個施工單位要保護和監管自己的成品，其中所需的費用要自行計算。在整個裝修移交到業主手中以前，所有成品出現問題一概應該由每個負責的單位自行負責修好。

2.3 各項工程主要的合約內容

裝飾工程合約中會提到的服務有：總承包方可以將臨時設施以及各種運輸設備免費提供給各個裝飾單位，在不能滿足的時候需要其自行進行解決。施工需要的水電可以給安裝工程免費提供；各個裝飾單位的施工項目以及竣工資料要自己加以總結，然后由總的承包方來將其匯總在一起，對整個項目進行預算。

3 結束語

綜上所述，這些精裝修的承包方式其實是在傳統的個平行發包方式的基礎上加以改良的發包方式，對現有的資源進行了更加充分的使用。精裝修工程的合約內容主要是圖紙、項目清單、樣板和各項條款組成的，由這幾項共同組合，并相互補充，會讓合同內容最大程度的達到完善狀態，也會對精裝修的工程質量起到有利作用，同時更方便與對施工成本的控制。

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TU767

A

1004-7344（2016）12-0020-02

2016-4-10

南娟妮（1985-），女，漢族，甘肅會寧人，助理工程師，本科，主要從事工程管理工作。