瘋狂的樓市

文丨李吾莎

瘋狂的樓市

文丨李吾莎

樓市多年的發展史告訴我們，專家說也只會越來越讓剛需者迷茫，從來沒有哪個時候專家們的意見能達成一致，有人說漲，必有人說跌。說了許久的拐點馬上就來，但購房者會發現，“馬上”卻遲遲未到。

樓市瘋了，這是許多一線甚至二線城市購房者的感覺。有房子一夜之間漲百萬，有房子一夜之間跌百萬，房價的大起大落，真是太刺激了！

樓市多年的發展史告訴我們，專家說也只會越來越讓剛需者迷茫，從來沒有哪個時候專家們的意見能達成一致，有人說漲，必有人說跌。說了許久的拐點馬上就來，但購房者會發現，“馬上”卻遲遲未到。

看不懂的樓市

看不懂的樓市，參不破的股市。這是中國經濟的“兩大謎題”。中國的樓市問題。哪怕你學富五車才高八斗，如果只用一把經濟學的尺子或者人心的尺子來衡量，也都很難量準。

買房這個話題，從來就沒有消停過。春節剛過，多地樓市發高燒，搶購房源的新聞絡繹不絕。各地房地產發高燒，上海各區的房地產交易大廳持續火爆，甚至有人在這里裹被子連夜排隊買房。一些中介甚至驚呼電話被打爆！

上海房產交易大廳外，裹被子連夜排隊買房！

照這個陣勢，房地產去庫存在上海還不是分分鐘的事。統計局的數據顯示，一月份一線城市房價平均同比漲了20%，深圳同比暴漲了50%。

春節剛過，一線城市的樓市已經熱得發燙了，這一點連房地產中介的人都沒有料到。

清華大學的一份報告顯示，過去10年北京和上海房價均漲了近4倍，年均漲17.5%。

京滬房價那么貴，為什么買房的人還那么多？這說明，買得起房的人(不管是炒房還是剛需)比房子多。

過去十幾年，中國房地產的長期趨勢一直是上漲的。因此有人根據過去的歷史價格推導出“京滬永遠漲”的結論。

然而，這個結論在前不久就有松動的跡象。

4月份之前，我們看到上海、深圳樓市的新聞是這樣的：“上海房東一天漲價70萬”，“深圳一個小區價值超過深圳機場”，“上個廁所，房東漲價15萬”、“辛苦工作三十年，不如買房能賺錢”……

近日，上海發布了針對樓市新政的“滬九條”，其中最引人注目的是，對于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務的要求從2年提高到5年；對于擁有一套住房再次購買普通商品住宅首付比例調整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%。

新政發布當天立即執行。這對于部分仍沉迷于房價會持續上漲，并忙于“搶房”的購房者而言，無疑是一次沉重的打擊。無論是對于初次置業的外來者，還是對于想要追求更高品質的二次購房者，“置業夢”似乎更加遙不可及。

上海，是許多人夢開始的地方，然而這座城也擊毀了許多人的夢。

李妍，江西南昌人，2014年跟隨老公王強來到上海逐夢，剛出生不久的小孩交由婆婆代為照顧。李妍從事媒體工作，王強從事IT工作。

“2014年5月，我們開始在莘莊租房，當時靠近莘莊地鐵站的一個樓盤——地鐵明珠苑，一個100多平方米的房子大約為300多萬。”李妍回憶。

這樣的價格是在他們可接受的范圍之內的，根據他們的描述，今年6月，李妍夫妻的社保將繳滿兩年，按照原先樓市對外來人口買房的規定，他們可以選擇在上海買房。

隨著時間的推移，李妍和王強的事業也越來越好，加上小孩已經到了快要上學的年齡，今年春節，夫妻兩人認為已經是時候在上海購置一套房產。春節之后，李妍夫妻開始尋找優質房源。不久之后，他們便看中了一套位于莘莊的兩室的二手房。

“可沒想到，就在我們猶豫之間，上海房價瘋了一樣地往上漲。之前地鐵明珠苑那套300多萬的房子一下子漲到了600多萬。”李妍稱。

快速上漲的房價讓夫妻兩人倍感無力。他們盼著新的市場調控政策落地，盼著房價盡快回落。然而，新政出臺卻給了李妍夫妻更加沉重的一擊。

因為新政策，對于像李研這樣的許多外地人連購房資格都沒有了，上海的樓市產生了急劇而迅速的影響。僅僅兩周之后，如今的新聞完全變了：“上海深圳樓市成交降溫”、“上海房東一夜降價160萬賣房”……上海、深圳樓市變化如此之快，就連一些唱衰樓市許久的人也始料未及。

據羊城晚報4月5日報道，之前火爆的上海樓市在3月下旬的新政（即“滬九條”）出臺后降溫明顯，這首先表現在成交量的大幅下降。3月28日－4月3日當周，上海市商品住宅成交面積為28.36萬平方米，環比前周下跌60.44%；成交均價為32916元人民幣/平方米，環比前周下跌3.42%。

在“滬九條”的影響下，上海已有不少業主先后調低報價。據上海當地媒體報道，在上海碧云板塊，一名置換型客戶原來掛牌1150萬元的別墅，現在愿降價到990萬元賣，報價大降160萬元，而且還可以談價格。

房價比上海漲得還厲害的深圳樓市也發生了明顯的變化。“今年春節后，深圳的房子明顯不如去年好賣，以前一套房子放出來，很快便能找到買家，而現在卻很難。”深圳一大型中介的肖先生稱，“去年房子好賣，我的收入也倍增，最好的一個月拿了近10萬元的提成，但3月我只能拿底薪，因為一單交易我都沒促成。”

美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少杰認為，新政落地后購買力預計將會減少三分之一，半年內將會對深圳房價產生影響。不過，民生證券地產溫陽團隊則預測認為，至年底深圳房價將下降20%—25%。

但是，看客們也不要高興得太早，因為，你永遠猜不到，下一秒，樓市，將會發生怎樣的變化。

買房“新花樣”

近期，多地出臺措施叫停房地產首付貸，但有記者在北京、上海、天津、深圳等地調查發現，零首付仍然可操作，一些地方首付貸換上“換房貸”“消費貸”“過橋貸”等“馬甲”后橫行樓市。

業內人士表示，雖然中央明令禁止，但目前熱門樓市的首付貸問題依然較為突出。僅深圳市就初步排查30余家企業所投放首付貸規模約在25億元至30億元。

首付貸表面上已偃旗息鼓，許多中介對相關業務十分謹慎。北京西城區一家房產中介工作人員稱，首付貸產品已全面下架。不過，當記者追問首付不夠還有沒有辦法時，對方表示，可根據情況牽線搭橋，但這要在明確具體購房意向后方能細談。

在上海，部分中介門店仍可提供首付墊資。徐匯區一家太平洋房屋門店店長表示：“我們的墊資服務已統一收歸集團，你要墊資的話月息算1.6%，資金來源有公司和個人，也有其他合作企業。”

在一些網貸平臺直接搜索首付貸基本找不到相關產品。有網貸行業人士透露，近期，許多平臺已有意識地回避首付貸字眼，更換為五花八門的新名稱，但“馬甲”背后還是原來的首付貸等購房金融業務。

業內人士指出，各類變種首付貸在放大樓市金融杠桿、吹大樓市泡沫同時，也將透支購房者償債能力，并將樓市風險向銀行業等金融系統傳導，需高度警惕。

中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍認為，“場外配資”使購房者購買與其收入水平不符的住房，承擔了風險承受能力之上的貸款負擔，而“高評高貸”更是明顯具有欺詐性質。

除了換了“馬甲”的“零首付”買房，前段時間，眾籌買房也是被炒得沸沸揚揚。

去年，深圳新房成交面積暴漲65%，成交價格暴漲47%，單價突破4萬元/平方米。瘋漲的房價催生了花樣繁多的投機方式。

在深圳，人們開始用“眾籌”的方式湊齊首付，約定房價上漲到某個點時賣出。去年，二手房眾籌平臺拼房網在深圳上線，該平臺針對想要購房，資金周轉又暫時存在困難的個人，通過眾籌方式完成房產購買。

眾籌買房并不是中國地產市場誕生的特色產物，在2012年的美國，出現了Fundrise為代表的平臺，這些平臺將互聯網眾籌作為房地產投資的前端募資工具，讓用戶以較少的資金就可以參與到房地產投資之中，分享高額投資回報率——這更像是一種理財工具，盡管收益率和流動性都很有限，但以物業的產權為標的使得資產更具安全性，因此還是吸引了不少投資者。去年，萬達曾推出了商業地產眾籌產品“穩賺1號”，這款產品的投資期限長達7年。

眾籌買房雖然受到不少人的推崇，但近日卻被政府禁止，這一買房新辦法還未成長就被扼殺于搖籃之中。

日前，深圳市互聯網金融協會下發《關于嚴禁開展“眾籌炒樓”房地產金融業務，加強金融風險防控的通知》，要求全市互聯網金融企業全面停止開展“眾籌炒樓”房地產金融業務，并進行自查自糾和行業清理工作。

通知中稱，部分房地產企業、房地產中介、眾籌、P2P 等機構平臺推出“眾籌炒樓”房地產金融業務，即通過微信、互聯網等平臺籌集投資人資金，合伙購買房產。通知指出，此類行為不僅涉嫌非法集資，存在投資人資金被非法利用風險，易引發維權事件，也涉嫌規避國家有關監管政策，讓購買力不足或由于限購無法購房的人違規購買房產，增加了房價波動情況下違約概率，極易引發系統性金融風險。

雖然深圳、廣州等地叫停了眾籌買房，但百度一下，各種眾籌平臺仍相當活躍。

三四線打響去庫存 “持久戰”

與一二線城市人多地少不同的是，三四線城市拉響了庫存警報，去庫存成為這些地方樓市的首要目標。

自中央經濟工作會議將“去庫存”確立為今年經濟工作五大任務之一以來，各地去庫存措施頻出。但從目前情況看，效果并不理想，城市間分化趨勢繼續加劇，三四線城市存銷比仍高達30多個月，即這些城市現有的房子要賣完得30多個月。那么，去庫存有多難？難在哪里？專家表示，各地要充分認識到去庫存是一場“持久戰”，沒有一蹴而就的“猛藥”，因此，去庫存政策一定要考慮因城施策，長短結合。

“當前住宅市場步入結構性過剩時代，樓市分化趨勢加劇，一二線城市的樓市火熱爆發與去庫存的政策期待背離，而三四線市場依然深陷泥潭。”中原地產首席分析師張大偉說。

國家統計局數據顯示，1至2月份，全國房地產開發投資9052億元，同比增長3%。雖然投資增速回暖，但庫存再度增加。截至2月末，全國商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米。

從區域來看，中西部樓市去庫存速度慢于東部。上海易居研究院發布的最新數據顯示，今年一季度，東中西部30個典型城市商品住宅成交面積分別為3507、1495和1138萬平方米，同比增幅分別為63.3%、25.5%和-9.3%，中西部城市成交量落后東部，西部城市出現負增長。

同策咨詢研究部監測數據顯示，2月份三四線城市商品住宅累計存銷比為32.07個月，雖同比下降14%，但依舊遠超合理區間15個月，大部分三四線城市去庫存壓力仍大。上海易居研究院監測數據顯示，2月份全國35個典型城市中，有12個城市庫存出現了同比增長現象，其中廣西北海、甘肅蘭州、安徽淮南和馬鞍山、山東煙臺和濟寧、廣東茂名等三四線城市存銷比普遍在20個月左右。以蘭州為例，截至2月底存銷比為20，比1月份18.2個月擴大了1.8個月。

“去庫存周期是不是需要30個月，根據部分城市的數據測算，各不相同，有些城市低于這個水平，有些還高于30個月。但我想說的是，要用歷史均值的角度來看待去庫存周期。從近期的數據來看，隨著一系列去庫存政策的推進落實，大部分三四線地區去庫存周期已經出現了下降的苗頭，但去庫存周期的下降速度明顯低于二線城市，且去庫存周期還居于歷史高位。這說明，一方面我們的政策著力點是正確的，另一方面三四線城市的去庫存任務仍然較為艱巨。”國務院發展研究中心市場經濟研究所綜合研究室主任劉衛民在接受記者采訪時表示。

國家統計局4月18日發布3月份70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）銷售價格變動情況，與2月份相比，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，上漲的城市有62個。環比價格變動中，最高漲幅為5.4%，最低為下降0.7%。與2015年同期相比，70個大中城市中，價格下降的城市有29個，上漲的城市有40個，持平的城市有1個。3月份，同比價格變動中，最高漲幅為62.5%，最低為下降3.8%。

劉衛民認為，當前樓市分化趨勢加劇，北京、上海等城市的樓市火熱爆發與三四線市場相比確實是“冰火兩重天”。

一方是買不起，一方是賣不出，一些庫存嚴重的地區都出臺了配套政策希望刺激樓市。

目前，推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。江西、甘肅等省份推進公積金貸款全省“一體化”政策。多省表示擴大住房公積金的覆蓋范圍，四川省表示今年將積極推進住房公積金向城鎮穩定就業新市民覆蓋，湖北探索在鄉鎮建立健全住房公積金制度等。

多地政府采取降低稅費、契稅補貼等方式減輕購房者負擔，提高購買能力。甘肅省將住房轉讓手續費整體下調33%，寧夏居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼，新疆將商業個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算……

與此同時，多地還對房地產企業實施減稅優惠。南昌市全面下調房地產開發企業銷售未完工產品計稅毛利率；寧夏將簡化、合并和下放房地產行政審批事項，改革規費繳納方式。

山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策；甘肅加大實施戶籍制度改革力度，讓新落戶城市的居民能享受購租住房的政策，并擴大住房公積金制度覆蓋面。

甘肅計劃今年把6.6萬套保障房中的3.3萬套保障房用于從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房；安徽等省要求，確保貨幣化安置比例不低于50%，山西要求商品房庫存較大的市要達到80%以上。河南出臺新政策探索“租售并舉”，規定公租房承租對象租住一定年限后，符合規定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

山東、海南等省份探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養老養生地產、家居式短租賓舍等持有型物業；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業地產等。

有的省份嚴把土地放量和新增開發關口。寧夏對閑置面積超過批準總面積10%的地區，不再新增用地指標；江西提出將對履行去庫存、穩市場主體責任不力，效果不明顯的市、縣，進行約談和追責。

……

經濟史上有句名言：“房地產是周期之母，十次危機九次地產”。 然而在中國；一提地產，大家最關心的卻并非危機，而是房價。

2008年，外媒預測中國的房地產泡沫即將破滅。

2012年，不少經濟學家對中國房地產市場唱衰。

2014年，百姓對中國房地產泡沫破滅的預期時間被無限期推后。

……

這么多年過去，無論中國樓市行情是火爆、還是冷淡；無論政府出臺刺激政策，還是限購政策；中國的房價一如既往地堅挺，甚至勢頭愈加強勁。一會兒限購，一會兒救市，永遠有看漲的，永遠有看跌的，角色不一樣，觀念不一樣，所希冀的結果自然不一樣。

雖然在中國傳統的“衣食住行”觀念中，住宅需求只處于第三位，但在現實生活中，許多人為了住宅卻可以將出行、穿著，甚至飲食全部拋開，這也是為什么房價的漲跌這么牽動人心。不可否認，現在的房價已經超過了絕大多數人的承受能。不少人都認為樓市瘋了，但沒有誰敢預測它回歸正常的日子。