城市土地儲備對我國城市土地供求與地價的影響研究

郭奕銀

摘 要：所謂城市土地儲備制度，就是在城市土地使用制度改革不斷深入發展的情況下，逐漸形成的一種城市土地市場制度，在現代化城市經濟發展的過程中起到重要的作用。文章主要針對城市土地儲備進行探究，并且研究了其對城市土地供求與地價的影響。

關鍵詞：土地儲備；供求；地價

在國家市場經濟的飛速發展下，土地的使用逐漸走向有償使用、公開出讓的市場化配置方式。我國的土地儲備制度從上海、杭州的試點工作，逐漸走向全國化，范圍在不斷的擴大。這一制度的施行對解決人口問題而引發的住宅供給壓力具有促進作用，有力的保證城市人口的均勻有序發展，同時對地價也有著一定的影響。

1 城市土地儲備制度的概述

1.1 城市土地儲備制度的概念

城市的土地儲備制度隨著時代的發展，衍生出來的一種制度。在以往的制度中，城市的土地是歸國家所有的，并且國家是惟一的土地所有者，通過實行土地有償有期限的使用，形成了一級市場和二級市場。但是由于長期的實行土地無償和無限期劃撥使用制度，使得土地的產權不明確，另外還出現了管理制度不完善的現象，導致城市土地的市場呈現灰色，出現很大的問題。這樣就為城市土地儲備制度的出現提供了條件，城市的土地儲備制度是城市的土地儲備中心，按照規定的程序和法律允許的范圍內，在一定程序的運作下，獲得對土地的使用權，從分散的土地使用者手中，將土地集中起來，進行儲存和整理的一種制度。下面我們對土地儲備制度的運作程序進行探究。

1.2 土地儲備制度的運作

土地儲備制度的運作主要包含三方面的內容，其一：對土地進行收購，土地收購是在政府和土地儲備的計劃下，從分散的土地所有者手中以及土地的使用者手中對土地進行收購，收回國有土地的使用權；其二：對土地進行儲備，土地儲備機構購得的土地，在進行出讓之前，由土地儲備中心代理前期的開發工作和經營管理工作；其三：土地的出讓工作，土地儲備機構代表的是土地所有者的身份，將所儲備的土地使用權進行轉讓。

2 城市土地儲備制度對土地供求和地價的影響

2.1 對城市土地供求的影響

一般來說，土地的供給包括自然供給和經濟供給兩方面，而城市的土地供給通常情況下指的是城市土地的經濟供給方面。城市土地儲備制度對土地供求的影響表現為對土地供求關系的調控作用，當土地的需求處于旺盛時期的階段，加大了對土地的供給，反之在土地需求處于低迷的階段，加強對土地收購的工作，與此同時，控制土地的供給量，綜上所述，我們說城市土地儲備制度對城市土地的供求平衡產生一定的影響。同時，我們也可以說城市土地的供給與土地的價格存在著正比的關系，城市的地價越高，土地的供給量越多，反之相反。

2.2 對城市土地價格的影響

隨著市場經濟的發展，我國的城市土地儲備制度得到了一定的發展，下面我們對城市土地制度對土地價格的影響進行探究。

首先，城市土地儲備制度有利于政府對土地市場的宏觀調控，對土地的一級市場采政府取壟斷措施；另外政府還可以通過市場的供需情況，對土地的投放量進行控制，最終的目的是對土地市場進行穩定，減少土地市場的大起大落現象對國家經濟造成的不良影響。

其次城市的土地儲備制度還可以對土地的供求關系進行調控，正如上文所提到的，土地的需求與供給量成正比，土地的需求旺盛就增加土地的供給量，相反，土地需求較少就減少土地的供給量，并同時采取一定的措施進行控制。

其三，增強了土地市場的公平性和透明化。在以往的土地制度中，城市土地要想實現出讓的目的，最常見的步驟就是以協議的方式實行，政府和土地的受讓方進行地價方面的協議工作。但是這其中不免會出現腐敗等不良現象的發生。自從城市土地儲備制度實行后，土地的出讓工作甚至是其他對土地經營性質的工作都將在規范的土地市場中進行工作，杜絕了暗箱操作、權錢交易的現象出現，本質上可以防止腐敗現象的發生，在工作上遵循公平競爭的原則，土地的使用者必須通過合理的競爭渠道得到優化的配置。

其四，土地儲備制度的實行工作中，對儲備土地的前期進行開發整理，可以有效的增加土地的資產價值，其中的增值部分必須體現在土地的價格中。政府通過土地儲備制度的運作方式，對土地市場進行合理的規劃，并且根據土地市場需求和供地計劃進行土地的投入。在這個過程中，土地儲備機構為土地的開發和整理投入了土地資本，有效的推動了土地的增值效果。

其五，在實施城市土地儲備制度之前，我國的土地市場存在著一定的問題，由于政府過度的追求土地利益，有意識的限制土地的供應量，從而抬高土地的價格，造成了一系列不良的影響。但是在城市土地制度有效的運作之后，土地集中供應帶來了巨大的土地財政收入，對地方政府的工作起到促進作用。

其六，城市土地儲備制度是對土地的囤積，加大了土地價格的上漲程度，房地產開發商能夠在以囤積的土地中收獲巨大的收益，在某種程度上為囤積土地帶來巨大的動力。

3 結語

文章對城市土地儲備制度進行探究，在了解了它的概念和運行情況后，對城市土地儲備制度在土地供求和土地價格方面的影響進行探究，希望在未來的日子里，加強對城市土地儲備制度的完善工作，對其中存在的問題進行解決，另外各級政府也要加強對這項工作的落實和監管，對土地交易市場進行規范和整頓，在促進土地交易市場的有序性和秩序化的同時，加快對城市土地儲備制度的相關立法的出臺。

參考文獻

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