我國房地產去庫存現狀與對策

文/汪文忠

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我國房地產去庫存現狀與對策

文/汪文忠

2015年11月10日，中央財經領導小組第十一次會議提出要化解房地產庫存，促進房地產業持續健康發展。房地產去庫存的重要性已經上升到國家最高層面，我國樓市的高庫存量形勢嚴峻，已經嚴重影響到了我國房地產行業的健康乃至整個國家的經濟發展。

一、我國房地產庫存現狀

截止到2015年11月底，全國商品房待售面積6.9637億平方米，這一數據還不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。此外，全國商品房在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計算，全國整體庫存約為63億平方米，按人均住房面積30平方米來算，可供2億多人居住。

樓市庫存形勢嚴峻，而不同的城市房價表現完全不同。以2015年11月份為例，一線城市新建商品住宅成交均價每平方米為30049元，環比上漲11.5%，同比上漲28.0%，成交價格再創新高。相比一線城市的火爆，很多二、三線城市樓市仍然陷于艱難的去庫存之中。雖然全國總體上商品住宅去庫存壓力并不大，但是不同城市分化非常嚴重。上海易居房地產研究院對包括北上廣深在內的35個一、二、三線城市進行監測的數據顯示，11月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅去化周期分別為9.8、11.9和19.3個月。

從這些數據不難看出，目前我國樓市庫存展現出了區域分化的趨勢，不同城市的樓市去庫存面臨著不同的背景和市場環境，化解之道不能是一刀切一把抓，只能因地制宜。

二、化解房地產庫存的對策

（一）一線城市和部分二線城市

對于一線城市而言，城市之間甚至城市內部都出現了高度分化，呈現出多維度分化的新動向。以北京為例，通州、大興、順義、昌平、房山等遠郊區的整體庫存將近7萬套，相比較市中心的朝陽區只有7000套左右，遠郊區樓市去庫存壓力明顯大于市中心。

據此，一線城市一方面要減少一般性優惠政策，在保證改善性需求和剛性需求的情況下，遏制投機投資者大量涌入，從而避免房價不良增長引起的過度開發，減少庫存的產生，另一方面則有必要對房地產市場實施精細化調節，從商品房銷售的后端控制轉為前置規劃，包括商用土地供應、戶型結構轉變等，引導樓市良性布局。

對于部分二線城市來說，城鎮化的進程決定了房地產市場有一定的增長空間，它們將持續處于去庫存階段，適當的優惠政策能夠釋放合理自住的購房需求，有利于庫存消化，讓市場法則自行調整和緩和供需矛盾。

（二）三、四線城市

對于樓市去庫存主力軍的三、四線城市，則可以考慮以下幾個渠道。

1.從源頭限制住房市場的快速擴張。三、四線城市以及部分二線城市庫存高企的原因都離不開過度開發和商業地產過剩的問題，如果不能控制城市住房庫存過高的源頭，那么庫存就會不斷涌現。而在高庫存的背后則是地方政府對土地財政的慣性依賴以及追求GDP業績的偏好。因此，當前三、四線城市及部分二線城市去庫存的核心就是要切斷住房市場快速擴張的根源。由于地方政府長期過度依賴土地財政，致使實體經濟被邊緣化，造成社會資源利用效率大幅下降，使得資金過多滯留于房地產、城市建設項目等非生產性固定資產項目，然而這些項目產生了大量的庫存，導致了資金的惡性循環，從而使得實體經濟面臨融資難、融資貴的艱難局面，限制了實體經濟的發展，又進一步造成了樓市的過剩。因此，要解決三、四線城市的庫存問題，首要任務就是通過一系列的重要改革制度，降低當地政府對土地的依賴性。

2.完善城鎮化進程和戶籍制度改革的雙向長效機制，提升農民進城購房的熱情。購房落戶一直是大多數城市落戶的主要方式。數據顯示，2014年我國的城鎮化率為54.77%，但2014年底我國的城市戶籍率僅為35.9%，按全國人口數量計算，這意味著有2億人需要或可能需要城市房屋，這無疑是巨大的住房需求。但是，農民工進城化解樓市存量必須有政策層面的配套措施：一方面，各地政府必須調整經濟和產業結構，大力發展市場經濟，吸引產業和人口的集聚，創造更多的就業機會，鼓勵農民進城務工，提高農民收入，為農民進城買房、安家立業打好基礎；另一方面，增加對農民與農民工購房的支持力度，如給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等支持政策，降低信貸購房門檻以及研究擴大公積金繳存基本面，將農民工納入公積金繳存范圍。從長遠來看，城鎮化和戶籍制度改革有望進一步推動農民進城購房的熱情，與此同步的產業配套、就業需求也將成為推動地方經濟增長的保證。

3.進一步推行保障房市場化與棚改貨幣化，滿足剛性購房需求和投資性購房需求。2015年，保障房市場化已經逐漸步入實質階段，如石家莊政府調整了保障房的建設節奏，回購中小戶型商品房改造成保障房，從而合理利用了現有庫存，滿足了低收入人群的住房需求。但是，為了防止市場供應的保障房斷鏈、質量不合格、服務不標準等現象，政府要加強管理，與有意愿的開發企業簽訂供房協議，嚴格審批，防止保障房邊緣化。在推行保障房市場化的同時，不少二、三線城市也開始實施棚戶區改造，但是在商品房供過于求、房地產庫存高企的城市，大規模的棚改項目一不小心就會造成資源的雙重浪費。因此，在棚改的過程中，采用經濟補償的手段實施貨幣化安置就顯得尤為重要，讓棚戶區居民拿著拆遷后得到的補償款去市場上購買商品住房，對中小城市的去庫存不失為一種有效的手段。在該安置方法下，資金是最為核心的問題，由于棚改資金規模巨大，一方面，各地政府必須設立專用賬戶，實時跟蹤資金使用情況，嚴格審查，保證?？顚Ｓ?，另一方面，可以考慮信貸資產證券化，加快打造獨立、高效、低成本的融資平臺，保障棚改及其貨幣化安置的可持續性。

4.實施寬松貨幣政策與積極財政政策的組合拳，營造良好的購房市場。從國家層面出發，可以依靠積極的財政政策，通過讓利讓稅調整稅費結構，刺激購房消費，同時放寬貨幣政策，通過降息降準、降低首付比例等增加資金流動性，緩解購房資金壓力，營造良好的購房市場氛圍。

三、小結

目前，中國房地產庫存形勢嚴峻，在國內經濟增速下行的大背景下，多項房改政策和制度尚未細化，再加上較大的行業風險，去庫存任務艱巨，是個長期的過程。不過，隨著人口政策的開放、城鎮化進程的完成、地方經濟的發展，市場對住房的需求將進一步增強，剛需和改善性需求也會隨之增多。當務之急，是避免一視同仁、一刀切的房改措施，各地政府應當根據自身的實際情況出臺一攬子政策，開展有針對性的去庫存持久戰。

作者單位：（杭州市房產管理局）